Bańka mieszkaniowa pęknie w 2022 roku?

3.33 /5
(Ocen: 9)
Przygotujmy się. Nadchodzi nie tylko zima, ale i bańka mieszkaniowa. Czy, aby na pewno? Krachem na rynku nieruchomości straszy się już od końca 2019 roku. I co? I nawet pandemia nie skończyła wzrostów cen mieszkań. Szach-mat bańko spekulacyjna!? 

Pewność, czy jest bańka mieszkaniowa, będziemy mieli, gdy ta dopiero pęknie. A to może nastąpić już w 2022 roku (ryzyko jest realne!). Co mają zrobić w takiej sytuacji osoby czekające na zakup swojego pierwszego mieszkania? Poznajmy, kto ma rację w sprawie bańki spekulacyjnej w Polsce!

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Co to jest bańka mieszkaniowa?

Najpierw ustalmy, czym właściwie jest bańka mieszkaniowa? Bez uchwycenia jej definicji, bańką spekulacyjną może być wszystko i nic. W końcu jest to zjawisko trudne do przewidzenia. Po czym poznać bańkę spekulacyjną?

I faza bańki

ceny rosną pod wpływem czynników fundamentalnych 

II faza bańki

ceny rosną pod wpływem spekulacji (tej fazie towarzyszy opinia: “ceny nigdy nie spadną, trzeba się spieszyć z zakupem, zanim minie okazja”)

III faza bańki 

ceny relatywnie szybko spadają

(Czerniak i Witkowski, 2016, Model wczesnego ostrzegania przed bańkami cenowymi na rynku mieszkaniowym)

Jak widać, bańka mieszkaniowa charakteryzuje się tym, że:

  • zanim pęknie, możemy mówić tylko o narastającym lub malejącym ryzyku bańki cenowej,
  • gdy dojdzie do pęknięcia bańki mieszkaniowej, jest już za późno na reakcję,
  • jest splotem czynników fundamentalnych oraz czynników spekulacyjnych,
  • jest zjawiskiem płynnym, reagującym na stawiane wobec siebie prognozy.

To właśnie przez dwa ostatnie punkty, tak trudno przewidzieć pęknięcie bańki cenowej. W drugiej fazie bańki, ceny nieruchomości rosną, bo działa pętla zwrotna irracjonalnych przekonań co do nieuniknionych dalszych wzrostów cen w przyszłości.

Bańka cenowa = przewartościowanie aktywów (np. mieszkań) + przekonanie o dalszym pewnym wzroście wartości aktywów

Bańka na rynku nieruchomości jest, bo…?

W definicji bańki mieszkaniowej mieści się też i jej pierwsza faza, która wskazuje tylko tyle, że ceny rosną, a wzrosty są uzasadnione. Jakie są podstawy, aby mówić, że jesteśmy w drugiej fazie bańki… i na poważnie mówimy o prognozach jej pęknięcia?

Czynnik spekulacyjny przy wzroście cen mieszkań w 2021 roku zaczyna wyraźnie się zaznaczać. Oto elementy rynku mieszkaniowego, którymi powinni niepokoić się kupujący mieszkania.

Stopy procentowe i kredyty hipoteczne

Jeżeli mamy rację, że ceny mieszkań w 2022 roku czeka korekta, to szczególnie bolesne konsekwencje bańki odczują te osoby, które zaciągnęły niedawno kredyt hipoteczny. Po pierwsze mamy ultra niskie stopy procentowe. A po drugie rekordowo dużą akcję kredytową.

Jak zmieniały się stawki WIBOR w Polsce

(źródło: UOKiK)


Sprzedaż kredytów hipotecznych w Polsce lipiec 2021

(źródło: BIK)

Teraz na dokładkę dodajmy scenariusz, gdy NBP musi podwyższyć stopy procentowe. Na przykład do 2-3% w przeciągu najbliższych 12 miesięcy. W Polsce przytłaczająca większość kredytów nie jest chroniona przed zmianą stopy procentowej. Najboleśniej odczują ją ci kredytobiorcy, którzy zdążyli niedawno zaciągnąć zobowiązanie.

Średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wynosi ok. 2,5% (dane za AMRON):

średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych 1h2021

Załóżmy, że zaciągnęliśmy zobowiązanie w wysokości 350 tys. zł na 25 lat. Przy oprocentowaniu 2,5% kredytu, ratach równych, miesięcznie do banku musimy wpłacić ratę w wysokości 1570 zł. Jeżeli stopy procentowe pójdą w górę o +0,5 pp. to rata wyniosłaby 1659 zł. Podwyżka o 1 pp. to już 1752 zł. Przy oprocentowaniu 5,5% (stopa + 3 pp.) rata wyniosłaby 2149 zł.

Oblicz ratę kredytu hipotecznego

Jak wielu kredytobiorców jest przygotowanych na podwyżkę miesięcznej raty? Co jeśli podwyżki stóp procentowych zbiegną się z korektą cen mieszkań? Czy minimalny wkład własny 10% wystarczy, aby sprzedając mieszkanie wyjść z długu “na czysto”? A, gdyby spadek wartości mieszkania był wyższy niż 10%? To pytania, które trzeba sobie zacząć dziś zadawać.

Spekulacje na inwestycjach w mieszkania

Według danych NBP ponad 70% transakcji na rynku mieszkaniowym było dokonywanych za gotówkę. W dodatku raport Metrohouse i Gold Finance podaje, że na rynku wtórnym co trzecie mieszkanie było kupowane w celach inwestycyjnych (dane za 2 kw. 2021).

Wysoka skala inwestycji w mieszkania z jednej strony nieco zaskakuje (spadek rentowności przez pandemię), a z drugiej nie dziwi (Polacy nie bardzo wiedzą jak inwestować kapitał). Poza tym nieruchomości mają etykietę “bezpiecznej przystani” dla oszczędności. Co więcej, od 2015 roku wzrosły transakcje z udziałem flipperów.

Flipping w Polsce

(źródło: Adam Czerniak, Hanna Milewska-Wilk, i Tomasz Bojęć, „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym”, Studia BAS 2, nr 66 (2021): 195–213)

Na podstawie badań zjawiska flippingu w USA poziom transakcji na rynku osiągający ok. 10% uznaje się za zagrażający stabilności rynku mieszkaniowego. Z analizy polskich ekonomistów alarm powinny wzbudzać transakcje flipperów na rynku katowickim i bydgoskim.

Zbyt wiele transakcji z udziałem flipperów oznacza, że rośnie ryzyko przeszacowania wartości kupowanych mieszkań.

Na pewno część tych inwestycji została sfinansowana kredytem hipotecznym ze zmienną stopą procentową. Co, gdy stopy procentowe pójdą w górę, na rynku zacznie się korekta cen, a zysk nie wynosi oczekiwanej stopy zwrotu?

Wynajem mieszkania może generować koszty, trzeba przyjąć problemy z najemcami… Inwestycja w mieszkanie może skończyć się skokiem na głęboką wodę wprost z “bezpiecznej przystani”.

Czy w sektorze finansów widać już syndrom FOMO?

FOMO (ang. fear of missing out), czyli strach przed pominięciem. W przypadku rynku nieruchomości można mówić o lęku przed straceniem okazji. Wysokie wskaźniki popytu na kredyt hipoteczny i rekordowa kwota udzielonych zobowiązań w 2021 roku są silną przesłanką, że konsumenci mogą się śpieszyć z zakupem mieszkania, bo:

  1. na pewno zdrożeją,
  2. lepszej okazji nie będzie,
  3. dłużej czekać nie można,
  4. to idealna okazja na zysk.

Z drugiej strony, ilu kredytobiorców – zaciągając teraz kredyt hipoteczny – liczyło, czy poradzą sobie z ratą wyższą o 40-50%?

Co trzyma ceny mieszkań w ryzach?

Wyżej wymienione czynniki nie przesądzają o tym, że bańka mieszkaniowa w Polsce weszła w późną fazę tuż przed jej pęknięciem. Nadal można podać argumenty za tym, że to, co się dzieje w nieruchomościach, to nie jest jeszcze bańka mieszkaniowa. Co znajdziemy na obronę tego, że ceny mieszkań rosną w sposób “naturalny”? Oto kluczowe przekonania:

  • rosną koszty budowy, materiałów robocizny – zatem rosną też ceny mieszkań (inflacja, co zrobisz? ¯\_(ツ)_/¯),
  • wynagrodzenia nadążają za rosnącymi cenami mieszkań,
  • najem jest z reguły mniej opłacalny niż zakup mieszkania,
  • ceny mieszkań rosną, bo w Polsce brakuje mieszkań, a jest na nie duże zapotrzebowanie.

Co z tego, że mieszkania drożeją, skoro relatywnie szybko rosną wynagrodzenia? Rzecz w tym, że każdy z powyższych argumentów zaczyna się wykruszać jako pewnik.

Koszty budowy nie wzrosły aż tak bardzo (i zaczynają spadać). Przeciętne wynagrodzenie w danych GUS nie jest równo rozkładane na wszystkie grupy społeczne, a najem wcale nie musi być nieopłacalny. Za to nieopłacalne może być inwestowanie w małe mieszkania, które niedługo mogą stać puste, bo zmienią się potrzeby Polek i Polaków. 

Koszty budowy i materiałów szybko rosły?

Przerwanie łańcucha dostaw w wyniku pandemii COVID-19, sprawiło, że wiele surowców potrzebnych do budowy domów znacznie podrożało. Drożały też grunty i robocizna.

Przeciętny koszt budowy mieszkania 1q2021

W danych NBP wyraźnie widać, że koszty budowy rosły. Ale w nowych danych, coraz więcej wskazuje na to, że w III kw. 2021 roku zaczęły się stabilizować. Większą różnicę widać jednak w danych anegdotycznych mówiących o 100-200% wzrostach cen materiałów:

Wzrost cen materiałów

(źródło: https://twitter.com/GSiemionczyk/status/1437357527948271621)

Deweloperzy tłumaczący, że ceny mieszkań rosły, bo wszystko kosmicznie drożało, jest niepoprawnym usprawiedliwieniem tego, co się dzieje na rynku mieszkaniowym. Co stanie się, gdy koszt budowy mieszkania spadnie? Czy różnicę zje marża dewelopera?

Bańki mieszkaniowej nie będzie w 2022, bo rosną też wynagrodzenia?

To prawda, że poprzedni krach na rynku nieruchomości był niewyobrażalnym przykładem spekulacji. Na przykład ceny mieszkań do dochodów w 2007 roku dzieliła przepaść. Dziś sytuacja wygląda o niebo lepiej. Rzeczywiście przez długi czas wynagrodzenia ścigały się cenami nieruchomości i nie zawsze był to trucht.

Ceny mieszkań do dochodów w Polsce

(źródło: GUS, NBP; opracowanie: enerad.pl)

Na powyższym wykresie widzimy jednak, że różnica w II kwartale 2021 była najwyższa od 2015 roku. To jedna rzecz. Druga to taka, że mówimy tu o przeciętnych wynagrodzeniach, które w rzeczywistości nie rozkładają się równo dla wszystkich pracujących.

To drugi fundamentalny czynnik, z którym dzieje się coś nie w porządku.

Lepiej kupić niż wynajmować mieszkanie. Zawsze?

Rynek najmu to kolejny fundamentalny czynnik tak dla kupujących swoje pierwsze mieszkanie, jak i dla inwestorów z 10 lokalami w portfelu. Jeżeli ceny najmu są atrakcyjne, to nie opłaca się brać kredyt hipoteczny “pod kurek”. Dla inwestora średnia stawka czynszu pokazuje możliwy zwrot z inwestycji w mieszkanie.

Ceny najmu do cen mieszkań w Polsce

(źródło: AMRON, NBP; opracowanie: enerad.pl)

Pandemia sprawiła, że przeciętne stawki za najem w 7 miastach (Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków, Gdańsk, Łódź, Katowice) zdecydowanie spadły. Natomiast cena transakcyjna m2 na rynku wtórnym w 7 miastach nadal rosła. 

Stosunek ceny mieszkania do najmu pokazuje, że opłacalność inwestycji w mieszkanie dalej maleje. Rośnie przy tym korzyść z wynajmu. Nietrafione inwestycje mogą sprawić, że na rynek trafi więcej mieszkań. Za to atrakcyjna stawka najmu przyczynia się do mniejszego popytu. Ale to jeszcze nie koniec alarmujących danych. 

Bańka mieszkaniowa nie ma i nie pęknie, bo brakuje mieszkań?

Duży popyt + mała podaż = rosną ceny. Strukturalnie w Polsce brakuje ok. 1-2 milionów mieszkań. Choć tu szacunki bywają różne. Na pewno, aby dogonić średnią UE, brakuje nam, więcej niż pokazują to rządowe kalkulacje (wg. MRiT na 2019 r. brakowało ok. 641 tys. budynków mieszkalnych).

Jednak pod względem rozpoczętych inwestycji budowlanych 1 połowa 2021 jest rekordowa. Może w 10-letniej perspektywie cen mieszkań, będzie to tylko epizod, ale jak zauważa analityk PKO BP Wojciech Matysiak, w 2023 roku otrzymamy inne równanie do rozwiązania:

Podaż mieszkań a popyt 2023

(źródło: https://twitter.com/w_matysiak/status/1434784450437599232)

Kiedy bańka mieszkaniowa pęknie?

Stopy procentowe mogą najwcześniej pójść w górę w listopadzie 2021 roku. Bardziej prawdopodobne jest to, że podwyżki zaczną się w 2022 roku. Jak jednak wskazuje dr Adam Czerniak, być może wkrótce będziemy musieli się przyzwyczaić do tzw. “zielonej inflacji” związanej m.in. ze wzrostem cen energii i efektami polityki klimatycznej. Stopa procentowa w wysokości 4-5% w 2023/2024 roku? Ten scenariusz nie musi być fikcją.

Zbiegnięcie się podwyżek stóp procentowych, z wyższą podażą mieszkań i problemami kredytobiorców, którzy wzięli zobowiązanie “pod korek”… Jak to się skończy?

Prognoza bańki mieszkaniowej w 2022 czy 2023 roku nie jest tylko popularnym tematem dla mediów – to ryzyko, które dziś trzeba brać na poważnie.

W dodatku powyższe przewidywania zadziwiająco zgadzają się z cyklem Kuznetsa dla rynku mieszkaniowego. Według trwającego 16-19 lat cyklu, najbliższy szczyt cen na rynku nieruchomości przypada w 2023 roku. Dokładnie w III kw. 2023.

Czy warto teraz kupować mieszkanie?

Kupując mieszkanie dla siebie na kredyt hipoteczny, musimy mieć na uwadze to, że:

  • możemy kupić nieruchomość na górce cenowej,
  • stopy procentowe mogą wzrosnąć np. o +5 pp. (czy będzie nas stać na spłatę kredytu w takiej sytuacji?).

Jeżeli jest to mieszkanie na najbliższe 10 lat naszego życia, to pierwszy punkt nie musi przekreślać naszych planów o przeprowadzce. Priorytetem jest pewność, że gdyby stopy procentowe zostały podniesione do 5% (a może nawet i więcej!) będzie nas stać na pokrycie miesięcznej raty zobowiązania.

Dziś jak nigdy warto zainteresować się ofertą kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem. Niestety w Polsce większość banków gwarantuje niezmienne oprocentowanie przez 5 lat. Jednak i nawet taki czas wystarczy, aby kolejne podwyżki stóp procentowych nie były dla nas tak odczuwalne.

W związku z możliwym spadkiem wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, 20% wkład własny w 2022 roku może być lepszym pomysłem, niż tylko minimalny kapitał przy kredycie.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Informacje o autorze

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Dodaj komentarz
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments