Bańka mieszkaniowa pęknie w 2022 roku?

4.41 /5
(Ocen: 32)

Przygotujmy się. Nadchodzi nie tylko zima, ale i bańka mieszkaniowa. Czy, aby na pewno? Krachem na rynku nieruchomości straszy się już od końca 2019 roku. I co? I nawet pandemia nie skończyła wzrostów cen mieszkań. Szach-mat bańko spekulacyjna!?

Pewność, czy jest bańka mieszkaniowa, będziemy mieli, gdy ta dopiero pęknie. A to może nastąpić już w 2022 roku (ryzyko jest realne!). Co mają zrobić w takiej sytuacji osoby czekające na zakup swojego pierwszego mieszkania? Poznajmy, kto ma rację w sprawie bańki spekulacyjnej w Polsce!

Co to jest bańka mieszkaniowa?

Najpierw ustalmy, czym właściwie jest bańka mieszkaniowa? Bez uchwycenia jej definicji, bańką spekulacyjną może być wszystko i nic. W końcu jest to zjawisko trudne do przewidzenia. Po czym poznać bańkę spekulacyjną?

I faza bańki ceny rosną pod wpływem czynników fundamentalnych
II faza bańki ceny rosną pod wpływem spekulacji (tej fazie towarzyszy opinia: “ceny nigdy nie spadną, trzeba się spieszyć z zakupem, zanim minie okazja”)
III faza bańki ceny relatywnie szybko spadają

(Czerniak i Witkowski, 2016, Model wczesnego ostrzegania przed bańkami cenowymi na rynku mieszkaniowym)

Jak widać, bańka mieszkaniowa charakteryzuje się tym, że:

  • zanim pęknie, możemy mówić tylko o narastającym lub malejącym ryzyku bańki cenowej,
  • gdy dojdzie do pęknięcia bańki mieszkaniowej, jest już za późno na reakcję,
  • jest splotem czynników fundamentalnych oraz czynników spekulacyjnych,
  • jest zjawiskiem płynnym, reagującym na stawiane wobec siebie prognozy.

To właśnie przez dwa ostatnie punkty, tak trudno przewidzieć pęknięcie bańki cenowej. W drugiej fazie bańki, ceny nieruchomości rosną, bo działa pętla zwrotna irracjonalnych przekonań co do nieuniknionych dalszych wzrostów cen w przyszłości.

 

Bańka cenowa = przewartościowanie aktywów (np. mieszkań) + przekonanie o dalszym pewnym wzroście wartości aktywów

 

Bańka na rynku nieruchomości jest, bo…?

W definicji bańki mieszkaniowej mieści się też i jej pierwsza faza, która wskazuje tylko tyle, że ceny rosną, a wzrosty są uzasadnione. Jakie są podstawy, aby mówić, że jesteśmy w drugiej fazie bańki… i na poważnie mówimy o prognozach jej pęknięcia?

Czynnik spekulacyjny przy wzroście cen mieszkań w 2021 roku zaczyna wyraźnie się zaznaczać. Oto elementy rynku mieszkaniowego, którymi powinni niepokoić się kupujący mieszkania.

Stopy procentowe i kredyty hipoteczne

Jeżeli mamy rację, że ceny mieszkań w 2022 roku czeka korekta, to szczególnie bolesne konsekwencje bańki odczują te osoby, które zaciągnęły niedawno kredyt hipoteczny, gdy stopa procentowa wynosiła 0,10%. Jesteśmy na chwilę przed kolejną decyzją RPP. Aktualnie stopa bazowa wynosi już 1,25%. Według eskpertów cykl podwyżek może zatrzymać się na ok. 3%.

Jak zmieniały się stawki WIBOR w Polsce

(źródło: UOKiK)

Indeks BIK kredyt mieszkaniowy

(źródło: BIK)

Problem w tym, że przed podwyżkami udzielono rekordowo wiele kredytów mieszkaniowych. Z czego miażdżaca większość była oparta o zmienną stopę procentową. Dodając do tej mieszanki podwyżki stóp, to właśnie ta grupa krdytobiorców najbardziej oddczuje wzrost miesięcznej raty.

Średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wynosi ok. 2,5% (dane za AMRON):

średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych 1h2021

Załóżmy, że zaciągnęliśmy zobowiązanie w wysokości 350 tys. zł na 25 lat. Przy oprocentowaniu 2,5% kredytu, ratach równych, miesięcznie do banku musimy wpłacić ratę w wysokości 1570 zł. Jeżeli stopy procentowe pójdą w górę o +0,5 pp. to rata wyniosłaby 1659 zł. Podwyżka o 1 pp. to już 1752 zł. Przy oprocentowaniu 5,5% (stopa + 3 pp.) rata wyniosłaby 2149 zł.

Oblicz ratę kredytu hipotecznego
Jak wielu kredytobiorców jest przygotowanych na podwyżkę miesięcznej raty? Co jeśli podwyżki stóp procentowych zbiegną się z korektą cen mieszkań? Czy minimalny wkład własny 10% wystarczy, aby sprzedając mieszkanie wyjść z długu “na czysto”? A, gdyby spadek wartości mieszkania był wyższy niż 10%? To pytania, które trzeba sobie zacząć dziś zadawać.

Spekulacje na inwestycjach w mieszkania

Według danych NBP ponad 70% transakcji na rynku mieszkaniowym było dokonywanych za gotówkę. W dodatku raport Metrohouse i Gold Finance podaje, że na rynku wtórnym co trzecie mieszkanie było kupowane w celach inwestycyjnych (dane za 2 kw. 2021).

Wysoka skala inwestycji w mieszkania z jednej strony nieco zaskakuje (spadek rentowności przez pandemię), a z drugiej nie dziwi (Polacy nie bardzo wiedzą jak inwestować kapitał). Poza tym nieruchomości mają etykietę “bezpiecznej przystani” dla oszczędności. Co więcej, od 2015 roku wzrosły transakcje z udziałem flipperów.

Flipping w Polsce

(źródło: Adam Czerniak, Hanna Milewska-Wilk, i Tomasz Bojęć, „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym”, Studia BAS 2, nr 66 (2021): 195–213)

Na podstawie badań zjawiska flippingu w USA poziom transakcji na rynku osiągający ok. 10% uznaje się za zagrażający stabilności rynku mieszkaniowego. Z analizy polskich ekonomistów alarm powinny wzbudzać transakcje flipperów na rynku katowickim i bydgoskim.

Zbyt wiele transakcji z udziałem flipperów oznacza, że rośnie ryzyko przeszacowania wartości kupowanych mieszkań.

Na pewno część tych inwestycji została sfinansowana kredytem hipotecznym ze zmienną stopą procentową. Co, gdy stopy procentowe pójdą w górę, na rynku zacznie się korekta cen, a zysk nie wynosi oczekiwanej stopy zwrotu?

Wynajem mieszkania może generować koszty, trzeba przyjąć problemy z najemcami… Inwestycja w mieszkanie może skończyć się skokiem na głęboką wodę wprost z “bezpiecznej przystani”.

Czy w sektorze finansów widać już syndrom FOMO?

FOMO (ang. fear of missing out), czyli strach przed pominięciem. W przypadku rynku nieruchomości można mówić o lęku przed straceniem okazji. Wysokie wskaźniki popytu na kredyt hipoteczny i rekordowa kwota udzielonych zobowiązań w 2021 roku są silną przesłanką, że konsumenci mogą się śpieszyć z zakupem mieszkania, bo:

  1. na pewno zdrożeją,
  2. lepszej okazji nie będzie,
  3. dłużej czekać nie można,
  4. to idealna okazja na zysk.

Z drugiej strony, ilu kredytobiorców – zaciągając teraz kredyt hipoteczny – liczyło, czy poradzą sobie z ratą wyższą o 40-50%?

Co trzyma ceny mieszkań w ryzach?

Wyżej wymienione czynniki nie przesądzają o tym, że bańka mieszkaniowa w Polsce weszła w późną fazę tuż przed jej pęknięciem. Nadal można podać argumenty za tym, że to, co się dzieje w nieruchomościach, to nie jest jeszcze bańka mieszkaniowa. Co znajdziemy na obronę tego, że ceny mieszkań rosną w sposób “naturalny”? Oto kluczowe przekonania:

  • rosną koszty budowy, materiałów robocizny – zatem rosną też ceny mieszkań (inflacja, co zrobisz? ¯\_(ツ)_/¯),
  • wynagrodzenia nadążają za rosnącymi cenami mieszkań,
  • najem jest z reguły mniej opłacalny niż zakup mieszkania,
  • ceny mieszkań rosną, bo w Polsce brakuje mieszkań, a jest na nie duże zapotrzebowanie.

Co z tego, że mieszkania drożeją, skoro relatywnie szybko rosną wynagrodzenia? Rzecz w tym, że każdy z powyższych argumentów zaczyna się wykruszać jako pewnik.

Koszty budowy nie wzrosły aż tak bardzo (i zaczynają spadać). Przeciętne wynagrodzenie w danych GUS nie jest równo rozkładane na wszystkie grupy społeczne, a najem wcale nie musi być nieopłacalny. Za to nieopłacalne może być inwestowanie w małe mieszkania, które niedługo mogą stać puste, bo zmienią się potrzeby Polek i Polaków.

Koszty budowy i materiałów szybko rosły?

Przerwanie łańcucha dostaw w wyniku pandemii COVID-19, sprawiło, że wiele surowców potrzebnych do budowy domów znacznie podrożało. Drożały też grunty i robocizna.

Przeciętny koszt budowy mieszkania 1q2021

W danych NBP wyraźnie widać, że koszty budowy rosły. Ale w nowych danych, coraz więcej wskazuje na to, że w III kw. 2021 roku zaczęły się stabilizować. Większą różnicę widać jednak w danych anegdotycznych mówiących o 100-200% wzrostach cen materiałów:

Wzrost cen materiałów

(źródło: https://twitter.com/GSiemionczyk/status/1437357527948271621)

Deweloperzy tłumaczący, że ceny mieszkań rosły, bo wszystko kosmicznie drożało, jest niepoprawnym usprawiedliwieniem tego, co się dzieje na rynku mieszkaniowym. Co stanie się, gdy koszt budowy mieszkania spadnie? Czy różnicę zje marża dewelopera?

Bańki mieszkaniowej nie będzie w 2022, bo rosną też wynagrodzenia?

To prawda, że poprzedni krach na rynku nieruchomości był niewyobrażalnym przykładem spekulacji. Na przykład ceny mieszkań do dochodów w 2007 roku dzieliła przepaść. Dziś sytuacja wygląda o niebo lepiej. Rzeczywiście przez długi czas wynagrodzenia ścigały się cenami nieruchomości i nie zawsze był to trucht.

Kwartalne wynagrodzenie do ceny transakcyjnej m2 nowego mieszkania

(źródło: NBP, GUS; opracowanie: enerad.pl)

Na powyższym wykresie widzimy jednak, że różnica w III kwartale 2021 była najwyższa od 2015 roku. To jedna rzecz. Druga to taka, że mówimy tu o przeciętnych wynagrodzeniach, które w rzeczywistości nie rozkładają się równo dla wszystkich pracujących.

To drugi fundamentalny czynnik, z którym dzieje się coś nie w porządku.

Lepiej kupić niż wynajmować mieszkanie. Zawsze?

Rynek najmu to kolejny fundamentalny czynnik tak dla kupujących swoje pierwsze mieszkanie, jak i dla inwestorów z 10 lokalami w portfelu. Jeżeli ceny najmu są atrakcyjne, to nie opłaca się brać kredyt hipoteczny “pod kurek”. Dla inwestora średnia stawka czynszu pokazuje możliwy zwrot z inwestycji w mieszkanie.

Ceny najmu do cen mieszkań w Polsce

(źródło: AMRON, NBP; opracowanie: enerad.pl)

Pandemia sprawiła, że przeciętne stawki za najem w 7 miastach (Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków, Gdańsk, Łódź, Katowice) zdecydowanie spadły. Natomiast cena transakcyjna m2 na rynku wtórnym w 7 miastach nadal rosła. Uwaga! Powyższy wykres nie pokazuje porównania między dokładnie tymi samymi zbiorami miast! Dane od NBP pochodzą dla Gdańska, Gdyni, Łodzi, Krakowa, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

Mimo tej metodologicznej ułomności, wykres mniej więcej odzwierciedla stosunek ceny mieszkania do najmu. Jak widać opłacalność inwestycji w mieszkanie dalej maleje. Rośnie przy tym korzyść z wynajmu. Nietrafione inwestycje mogą sprawić, że na rynek trafi więcej mieszkań. Za to atrakcyjna stawka najmu przyczynia się do mniejszego popytu. Ale to jeszcze nie koniec alarmujących danych. Aktualne dane za III kwartał 2021 pokazują, że nawet odbudowa cen na rynku najmu, nie zmniejsza atrakcyjności najmu. Konkurencyjność wynajmu nadal jest w określonych przypadkach bardziej opłacalna niż zakup mieszkania.

(źródło: NBP, AMRON; opracowanie: enerad.pl)

Bańka mieszkaniowa nie ma i nie pęknie, bo brakuje mieszkań?

Duży popyt + mała podaż = rosną ceny. Strukturalnie w Polsce brakuje ok. 1-2 milionów mieszkań. Choć tu szacunki bywają różne. Na pewno, aby dogonić średnią UE, brakuje nam, więcej niż pokazują to rządowe kalkulacje (wg. MRiT na 2019 r. brakowało ok. 641 tys. budynków mieszkalnych).

Jednak pod względem rozpoczętych inwestycji budowlanych 1 połowa 2021 jest rekordowa. Może w 10-letniej perspektywie cen mieszkań, będzie to tylko epizod, ale jak zauważa analityk PKO BP Wojciech Matysiak, w 2023 roku otrzymamy inne równanie do rozwiązania:

Podaż mieszkań a popyt 2023

(źródło: https://twitter.com/w_matysiak/status/1434784450437599232)

Kiedy bańka mieszkaniowa pęknie?

Stopy procentowe mogą najwcześniej pójść w górę w listopadzie 2021 roku. Bardziej prawdopodobne jest to, że podwyżki zaczną się w 2022 roku. Jak jednak wskazuje dr Adam Czerniak, być może wkrótce będziemy musieli się przyzwyczaić do tzw. “zielonej inflacji” związanej m.in. ze wzrostem cen energii i efektami polityki klimatycznej. Stopa procentowa w wysokości 4-5% w 2023/2024 roku? Ten scenariusz nie musi być fikcją.

Zbiegnięcie się podwyżek stóp procentowych, z wyższą podażą mieszkań i problemami kredytobiorców, którzy wzięli zobowiązanie “pod korek”… Jak to się skończy?

Prognoza bańki mieszkaniowej w 2022 czy 2023 roku nie jest tylko popularnym tematem dla mediów – to ryzyko, które dziś trzeba brać na poważnie.

W dodatku powyższe przewidywania zadziwiająco zgadzają się z cyklem Kuznetsa dla rynku mieszkaniowego. Według trwającego 16-19 lat cyklu, najbliższy szczyt cen na rynku nieruchomości przypada w 2023 roku. Dokładnie w III kw. 2023.

Jaka bańka mieszkaniowa? Większość ekspertów nie widzi ryzyka

Bańka spekulacyjna budzi emocje. Nic dziwnego, bo z jednej strony mieszkania są podstawowym dobrem (każdy gdzieś musi mieszkać), a z drugiej ich ceny wydają się oderwane od rzeczywistości. Szczególnie dla osób, które wchodzą w dorosłość, chcą założyć własną rodzinę. Ta grupa osób najbardziej potrzebuje mieszkania i najmniej może sobie na nie pozwolić (bo choćby nie ma wystarczającego wkładu własnego). Jak to nie jest bańka, to, z czym mamy do czynienia na rynku nieruchomości w Polsce?

Dla analityków odpowiedź leży w danych statystycznych. I tutaj zaskoczenie – według ich ekspertyz bańki mieszkaniowej w Polsce nie ma. Wszystko jest w porządku. Polska po prostu podąża ścieżką krajów zachodnich/rozwiniętych. Rośnie opłacalność najmu. Mieszkania to coraz bardziej dobro luksusowe. No to spójrzmy jakie to dane niezbicie mówią, że bańki spekulacyjnej w Polsce nie ma i nie będzie.

Raporty PKO BP i Polskiego Instytutu Ekonomii o bańce mieszkaniowej (której nie ma?)

Oba raporty ogniskują się na danych z przeszłości oraz proporcjach cen mieszkań do przeciętnego wynagrodzenia. Garść statystyk prezentuje polski rynek mieszkaniowy jako lidera stabilności i bezpieczeństwa. Zobaczmy najpierw listopadowy Miesięcznik Makroekonomiczny PIE:

Ryzyko bańki mieszkaniowej w Europie

(źródło: PIE)

Price to Income

(źródło: PIE)

Jak widać, oba indeksy wykluczają ryzyko bańki mieszkaniowej w Polsce. To raczej kraje niemieckojęzyczne są najbardziej narażone na problemy z rynkiem nieruchomości. W podobnym tonie prezentuje się analiza “Puls Nieruchomości: bańka czy nie” od PKO BP:

Analiza PKO BP Bańki mieszkaniowej w Polsce

(źródło: PKO BP)

Według statystyk mieszkania w Polsce są łatwiej dostępne, niż miało to miejsce w 2012 roku. Urosła zdolność kredytowa. Polacy mogą też kupić większe mieszkanie. Wszystko zasługa rosnących wynagrodzeń. Ciekawe tylko jak w rzeczywistości wygląda wynagrodzenie Polek i Polaków 😉  Jak prezentowałyby się te wyniki dla mediany zarobków? Czy średnie wynagrodzenie rozkłada się równo między obywatelami? Czy może jednak w ostatnich latach rosły nierówności?

Przyglądając się powyższym danym “od kuchni” zaczynamy dostrzegać, że bańki mieszkaniowej nie ma na papierze. Może być za to duży problem ze spełnianiem przez mieszkanie jego podstawowej funkcji – z miejsca do życia, stało się miejscem do ulokowania kapitału. Ile z ostatnich zakupów nieruchomości stoi pustych i czeka na wzrost ich wartości? Ekonomiści “pokonali” bańkę mieszkaniową w Excelu. Tylko czy na podstawie powyższych danych uzyskali modele praktycznie opisujące rzeczywistość na rynku?

Czy warto teraz kupować mieszkanie?

Kupując mieszkanie dla siebie na kredyt hipoteczny, musimy mieć na uwadze to, że:

  • możemy kupić nieruchomość na górce cenowej,
  • stopy procentowe mogą wzrosnąć np. o +5 pp. (czy będzie nas stać na spłatę kredytu w takiej sytuacji?).

Jeżeli jest to mieszkanie na najbliższe 10 lat naszego życia, to pierwszy punkt nie musi przekreślać naszych planów o przeprowadzce. Priorytetem jest pewność, że gdyby stopy procentowe zostały podniesione do 5% (a może nawet i więcej!) będzie nas stać na pokrycie miesięcznej raty zobowiązania.

Dziś jak nigdy warto zainteresować się ofertą kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem. Niestety w Polsce większość banków gwarantuje niezmienne oprocentowanie przez 5 lat. Jednak i nawet taki czas wystarczy, aby kolejne podwyżki stóp procentowych nie były dla nas tak odczuwalne.

W związku z możliwym spadkiem wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, 20% wkład własny w 2022 roku może być lepszym pomysłem, niż tylko minimalny kapitał przy kredycie. Trzeba też wskazać ryzyko jakie związane jest z rządowym Gwarantowanym Kredytem Mieszkaniowym (GKM). Trudno nie odnieść wrażenia, że program “Mieszkanie bez wkładu własnego” skończy się fatalnie dla osób, które pochopnie podejmą decyzję o skorzystaniu z niego.

Przez to, że program GKM stosuje limity cenowe, dostępnę mieszkania będą ograniczać się do mniej atrakcyjnych ośrodków. Osoby zdesperowane brakiem miejsca do życia, mogą zdecydować się na zakup nieruchomości w miejscowości, gdzie nie ma perspektyw na rozwój kariery, pracę, dobrą edukację dla dzieci… Zostaną “uwiązane” przez kredyt. I to zapewne droższy kredyt niż standardowy, bo tak właśnie banki będą rekompensowały sobie wyższe ryzyko, gdy kredytobiorcy sami nie zgromadzili wymaganego wkładu.

Informacje o autorze

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Dodaj komentarz
guest
2 komentarzy
Najnowsze
Najstarsze Najpopularniejsze
Inline Feedbacks
View all comments
Michał
Michał
18 grudnia 2021 13:19

Dziękuję za dobry artykuł podsumowujący obecną sytuację!
Pytanie odnośnie: “rosną koszty budowy, materiałów robocizny – zatem rosną też ceny mieszkań” – czy rosnące koszty budowy nie skutkiem, a nie przyczyną? Czy rosnący popyt i ceny mieszkań, które pociągnęły za sobą liczbę budów nie wywołały wzrostu kosztów wytworzenia? 😉

Janek
Janek
23 listopada 2021 09:40

Bańka już jest – demografia! To klucz do informacji. Już dziś większość młodych odziedziczy po boom mieszkania i wynajmie je samemu wyjeżdżając by dorobić się na kolejne 3 i tak zapewnić emeryturę sobie. Inflacja to poza ukrytym podatkiem sposób na wymuszenie by obywatele pozbyli się gotówki która jest co chwila mniej warta. Im wyższa tym mniej nieruchomości i większy popyt. Wystarczy 10% na stopach procentowych by wszystko wróciło do normy – dziś nie opłaca się mieć kasy na koncie (mam i żałuję że swojego M jeszcze nie mam). Emeryci z innych krajów oczekują że fundusze z mieszkań wypracują im umówiony dochód i tak kółko się zamyka na coraz większym popycie