Ceny mieszkań 2020 – kiedy będzie taniej?

Ocena: 4.1 (ilość ocen: 48)

Ocena: 4.1
(ilość ocen: 48)

Drogie mieszkania nie ułatwiają podjęcia decyzji o zakupie własnego M. Czy czekać na spadek cen nieruchomości przez koronawirusa? A może kupić mieszkanie teraz, póki na zakupy nie wybiorą się inwestorzy mający dostęp do tanich kredytów hipotecznych? Myślisz o własnym mieszkaniu w 2020 roku, ale boisz się, że ceny nieruchomości są wzięte z kosmosu? Chcesz zrozumieć, co dzieje się na rynku mieszkaniowym? Zobacz naszą najnowszą analizę cen mieszkań w 2020 rok! 

Ceny mieszkań w II kwartale 2020 roku – gdzie widać korekty?

W drugim kwartale polskie PKB zanotowało spadek o ponad 8%. Był to szczyt restrykcji związanych z pandemią koronawirusa. I jak to wszystko odbiło się na cenach mieszkań?

Trochę taniej na rynku pierwotnym w II kw 2020

Rynek pierwotny ceny transakcyjne w II kwartale 2020 roku

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

W 7 miastach ceny (kw/kw) spadły o drobne -1,47%. W szczycie lockdownu. Deweloperzy nie zamierzają otworzyć tak szybko worka z prezentami i obniżyć cen, choćby w podobnym stopniu jak jeszcze niedawno rosły. Największy spadek wartości nieruchomości zanotowano w Rzeszowie (-5,51% kw/kw). Za to w Krakowie mieszkania podrożały średnio o 4,13% (kw/kw)! A jeśli spojrzymy na ceny w porównaniu rok do roku to przeciętne mieszkanie kosztowało o ok. 6% więcej. Ale najciekawsze dane, jeszcze przed nami. I to nie tylko chodzi o kolejny kwartał.

Zaskakujący rynek wtórny w II kwartale 2020 roku

To właśnie rynek wtórny przez pandemię miał odczuć największą korektę. Według prognoz nawet ok. -12% (r/r). Tymczasem w żadnym z badanych przez NBP miast, używane mieszkania nie staniały. Ceny wzrosły w 7 miastach (kwartał do kwartału poprzedniego) o +2%. A rok do roku to już dwucyfrowa dynamika dla 10 miast (+12,70%).

Rynek wtórny ceny mieszkań w II kwartale 2020 roku

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Jeśli to nie bańka cenowa na rynku wtórnym, to co w takim razie sprawiło, że używane mieszkania drożeją szybciej niż nowe? O tym, że sytuacja jest alarmująca wskazuje kolejny wykres:

Różnica między cenami transakcyjnymi na rynku pierwotnym i wtórnym w Polsce (2006-2020)

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Dla 7 miast procentowa różnica w cenie transakcyjnej między rynkiem pierwotnym a wtórnym, wynosi aktualnie tylko 2,69%. Ostatni raz używane mieszkania zbliżyły się cenowo do nowych, w takim stopniu, aż 8 lat temu. W I kwartale 2012 różnica ta wynosiła 2,28%.

Czym można tłumaczyć, że używane mieszkania kosztują średnio prawie tyle samo, co nowe? Na rynek mogły trafić lokale z drugiej ręki, które są w bardzo dobrym stanie. Nie wymagają remontu, są gotowe do zamieszkania (przeciwnie niż przy mieszkaniach od deweloperów, które trzeba jeszcze najczęściej samemu wykończyć). Używane mieszkania bywają też w lepszej lokalizacji.

Takie czynniki byłyby w miarę uspakajające. To nie efekt spekulacji czy flipingu. Ale o czym, jeszcze może świadczyć, to że na rynek trafiają mieszkania używane wysokiej klasy? Może np. o tym, że inwestorzy pozbywają się części majątku (np. mieszkań kupionych na wynajem dla studentów, lub najem krótkoterminowy).

Indeks hedoniczny nie potwierdza jednak, aby klasa sprzedawanych nieruchomości była lepsza. Dynamika indeksu hedonicznego jest ujemna. Może to ostatni moment, gdy używane mieszkania są takie drogie? Po I kwartale 2012 roku różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosiła ok. 8% (dla 7 miast). Trudno jednak sądzić, że w takich czasach, dane historyczne mogą być dobrym źródłem do ekstrapolacji przyszłych cen mieszkań.


  • Kredyt hipoteczny dostosowany do Twoich potrzeb? Najlepsze oferty w zasięgu Twojej ręki?

    TAK! W enerad.pl przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksowe wsparcie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Skontaktuj się ze Specjalistą, który przeprowadzi Cię przez cały proces!

    Bezpłatne porównanie kredytów hipotecznych

  • Kredyt hipoteczny - porównanie ofert


Ceny mieszkań w I kwartale 2020 roku

Pierwszy kwartał 2020 roku to głównie czas sprzed epidemii koronawirusa. Pierwsze widoczne skutki kwarantanny daje się zauważyć pod koniec marca. Jednak dane od NBP oferują nam jeszcze inne ciekawe informacje.

Rynek pierwotny rośnie różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi

Procentowa różnica cen ofertowych i transakcyjnych między I kw. 2019_I kw. 2020 mieszkań z rynku pierwotnego

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne urosły kw./kw. o ok. 9%. Wzrost dotyczył wszystkich miast dla których NBP prowadzi statystyki. W Gdańsku i Krakowie ceny ofertowe rosły szybciej, niż faktyczne ceny zakupu nieruchomości.

Procentowa różnica cen ofertowych i transakcyjnych między I kw. 2019_I kw. 2020 mieszkań z rynku pierwotnego

(źródło: NBP; oprawcowanie: enerad.pl)

Rośnie różnica między ceną mieszkania z oferty dewelopera a rzeczywistym kosztem jej zakupu. Koronawirus tylko pogłębi to zjawisko. Wystarczy spojrzeć na wykres i zobaczyć, że w czasie kryzysu z 2008 roku, ceny ofertowe odklejają się najbardziej od cen transakcyjnych. To m.in. efekt oferowania promocji na mieszkania „pod stołem” i negocjacji cen przez nabywców.

Procentowa różnica cen ofertowych i transakcyjnych między IV kw. 2019_I kw. 2020 mieszkań z rynku pierwotnego

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

W porównaniu IV kw. 2019 do I kw. 2020 ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły w każdym z analizowanych miast. Dla 10 miast to +3%. Widać też, że w 7 dużych miastach, ceny ofertowe zwiększyły się bardziej niż ceny transakcyjne. Efekt koronawirusa nie jest jeszcze zauważalny w I kw. 2020 roku.

Rynek wtórny w I kwartale 2020 roku

Ceny ofertowe na rynku wtórnym rosły szybciej niż na rynku pierwotnym r/r (wzrost o +12% r/r dla 10 miast). Ale między ostatnim kwartałem ich wartość urosła „tylko” o +2,68% kw/kw ( ceny transakcyjne dla 10 miast):

Procentowa zmiana cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Procentowa zmiana cen transakcyjnych na rynku wtórnym 2020

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Rok do roku ceny mieszkań z drugiej ręki urosły bardziej niż nieruchomości z rynku pierwotnego. W ostatnim kwartale sytuacja uległa jednak zmianie. Nieco szybciej drożały nowe budynki.

Różnica między cenami ofertowymi (CO) a cenami transakcyjnymi (CT) na rynku wtórnym w 7 dużych miastach Polski

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną na rynku wtórnym zawsze była większa niż miało to miejsce na rynku pierwotnym. Widać jednak, że ostatni kwartał to kolejny krok do pogłębienia kontrastu między oboma krzywymi.

Skutkiem epidemii koronawirusa będzie prawdopodobnie utrzymanie niewielkich wzrostów cen mieszkań r/r. Natomiast kwartał do kwartału, zobaczymy za to, w niektórych miastach spadki. I głównie na rynku wtórnym oraz mniejszych miastach rynku pierwotnego.

Koronawirus a ceny mieszkań – tego nikt nie przewidział!

Nikt nie spodziewał się, że zagrożenie dla rynku nieruchomości będzie nosiło maskę epidemii. Na początku 2020 roku, głównym problemem były idealne warunki do powstania bańki spekulacyjnej i rosnące ceny mieszkań. Teraz prognozy dla rynku mieszkaniowego trzeba zweryfikować. Jak bardzo? Czy można rozwiać wątpliwości jakie przyniósł ze sobą koronawirus? Pora na aktualizację przewidywań.

Deweloperzy patrzą na rynek nieruchomości bez paniki?

Sektor deweloperski mierzy się z nowymi problemami w związku z epidemią COVID-19. Niezwykle ciężko jest załatwić wszelkie formalności w przypadku rozpoczęcia nowej inwestycji. Mniej kłopotów sprawiają za to trwające prace budowlane. To oznacza, że nowo oddanych mieszkań nie będzie mniej, ale przestój w inwestycjach może się odbić na przyszłych latach.

Deweloperzy nie zauważają też na razie potrzeby cięć w cenach. Nie wykluczają też drobnej korekty, ale w najgorszym razie ceny mieszkań zatrzymają się na krótki czas w miejscu. Choć najbliższe tygodnie zapowiadają, że sprzedaż mieszkań znacznie spadnie, to cześć firm zdążyła już przestawić się na prezentowanie oferty on-line. Wirtualne zwiedzanie domu czy wideorozmowy z klientami to skuteczna odpowiedź na zaistniałe ograniczenia.

Deweloperzy starają się trzymać narracji, o tym, że są jedną z niewielu branż odpornych na koronawirusa. To oczywiste, że chcą zaprezentować kondycję sektora z najlepszej strony. Prawda jest jednak taka, że i oni odczuwają skutki pandemii. Na oczach konsumentów trwa właśnie test ich wytrzymałości na kryzys. Spisują się dobrze, ale to od skali recesji zależy, jak długo uda im się robić dobrą minę do złej gry.

Branża deweloperska ma w zanadrzu zapasową strategię, gdyby jednak sprzedaż gwałtownie spadła. Przedsiębiorcy już liczą, jakie zyski może im przynieść zmiana modelu biznesowego – ze sprzedaży, na wynajem mieszkań. Wreszcie deweloperzy mogą po prostu wstrzymać się ze sprzedażą i przeczekać najtrudniejszy okres.

Inwestorzy, zwykli kupujący i banki

Koronawirus wpłynął też na rynek rynek kredytów hipotecznych. Starający się o kredyt mieszkaniowy, mogą przede wszystkim martwić się o swoją zdolność kredytową. Kwiecień i maj to paniczne zaostrzenie polityki kredytowej w bankach. W praktyce kredyt hipoteczny stał się dobrem luksusowym.

Warto wiedzieć, że jako konsumenci mamy prawo do wyjaśnienia decyzji kredytowej banku. Dzięki informacjom na temat kluczowych czynników, które zdecydowały o odmowie udzielenia kredytu hipotecznego, możemy podjąć lepsze działania, aby poprawić swoją zdolność kredytową.

W nieco innej sytuacji znajdują się inwestorzy. Dotychczas ogromna część zakupionych mieszkań była efektem inwestycji (według różnych statystyk to od 40 do 70% kupionych mieszkań to „sprawka” inwestorów). Przy zaistniałych okolicznościach, brak odpowiedzi na to, co może wydarzyć się jutro, będzie skutkować wycofaniem się części inwestorów z rynku mieszkaniowego. Nie będzie to jednak exodus inwestycji, bo przy niskich stopach procentowych, atrakcyjność zakupu mieszkania nadal będzie opłacalnym (choć o większym ryzyku niż do tej pory) przedsięwzięciem.

Wszystko rozstrzygnie wpływ epidemii COVID-19 na gospodarkę

Deweloperzy, kredytobiorcy, inwestorzy i banki podejmują działania na podstawie prognoz dla Polskiej gospodarki. Przez to, że wszystkie scenariusze są możliwe decyzje bywają różne. Jeśli wśród analityków dominuje strach, to widać wśród nich wyścig „kto da jeszcze bardziej ujemny przyrost PKB w Polsce?”. Nie ma jednak w tych prognozach równowagi, bo optymiści są bardzo ostrożni. Trzy miesiące temu, 2 procentowy wzrost PKB byłby czarnowidztwem. Teraz brano by go w ciemno.

wzrost gospodarczy w Polsce w 2020 roku według PIE
(źródło: PIE)

Dynamika PKB w Polsce na lata 2020-2021
(źródło: Polityka Insight)

Eksperci zgadzają się raczej co do tego, że recesja będzie głęboka. Szokiem jest przestój gospodarki przez najbliższe tygodnie (miesiące?). Warunki kwarantanny chronią życie obywateli, ale pogłębiają kryzys. W scenariuszu pesymistycznym, problemy będą długotrwałe. Linia dynamiki PKB będzie przypominała zatem literę „U”, „W” a może nawet „L”. Scenariusze optymistyczne podają wersję, gdzie po gwałtownym spadku w gospodarce, koniunktura błyskawicznie odbije w górę (trend PKB wyglądający jak litera „V”).

Długotrwały kryzys obrazujący linię dynamiki w kształcie litery „L” jest na szczęście mało prawdopodobny. Niestety tak samo prezentuje się scenariusz z szybkim odbiciem (litera „V”).

Na razie na rynku nieruchomości nie ma ani paniki, ani hura-optymizmu. Czy wszystkim graczom na rynku udzieli się atmosfera oczekiwania? Poniżej umieszczamy, skróconą i uaktualnioną prognozę dla cen nieruchomości w Polsce.

Prognoza cen mieszkań w 2020 roku – rok tanich kredytów i okazji cenowych?

Rynek mieszkaniowy to przede wszystkim rynek lokalny. A to oznacza, że zmiany wartości nieruchomości najlepiej obserwować w mniejszej skali (np. miasta, a nawet dzielnicy). W końcu trzeba zauważyć, że same nieruchomości dzielą się np. na te z grupy premium czy klasy budżetowej. Ale między tym, co w mieszkaniówce lokalne i ogólnokrajowe występują obopólne zależności. Dlatego możemy, podzielić się naszym komentarzem na temat tego, jak być może będzie wyglądał rynek mieszkaniowy w 2020 roku.

Oto nasza prognoza w skrócie:

  • z dużym prawdopodobieństwem ceny mieszkań w 2020 roku nadal będą rosły, ale w tempie znacznie niższym niż w ostatnich latach. Maksimum możliwości to +5-6% r/r (nominalnie)
  • jeżeli gospodarka w Polsce silniej odczuje spowolnienie koniunktury, to wzrost wartości nieruchomości może zatrzymać się w okolicy od 0,00% do +2,50%, ale to mniejsze tempo wzrostu cen zależy od tego jak głęboka i długa będzie recesja w Polsce oraz strategii deweloperów (mogą np. wstrzymać się ze sprzedażą mieszkań i przeznaczyć je na wynajem, jeśli przewidują, że recesja będzie krótkotrwała,
  • Deweloperzy mają teraz swój test wytrzymałości. Skutkiem pandemii jest spadek akcji kredytowej w bankach i sprzedaży mieszkań. Popyt maleje zatem trzeba przyjąć scenariusz, że także ceny nieruchomości zaczną spadać. Ale raczej nie w 2020, a w 2021 roku. A jeśli inwestorzy dysponujący kapitałem i dostępem do tanich kredytów zaczną korzystać z okazji, to i ten scenariusz trzeba będzie włożyć między bajki.

To na jakiej podstawie przyjęliśmy powyższe założenia, opisujemy w dalszej części analizy. Tu fundamentalne dane o rynku nieruchomości nadal są aktualne i okazują się być pewnym punktem dla dalszych obserwacji sytuacji w mieszkaniówce.

[Aktualizacja luty 2020] Na podstawie najnowszych danych za IV kwartał 2019 roku można założyć, że ceny nieruchomości w 2020 roku rzeczywiście powinny utrzymać się w granicach wzrostu +10% r/r. Jednak nowym trendem, który należy wziąć pod uwagę jest zmniejszająca się różnica między cenami transakcyjnymi na rynku pierwotnym i wtórnym. Kupujący mogą mieć dość drogich mieszkań i szukają okazji nawet w zamian za niższy standard nieruchomości.

Marzec zdezaktualizował powyższy akapit. Ceny mieszkań urosną najwyżej o 5-6% w 2020 roku. Pierwsze 2-3 miesiące epidemii koronawirusa uderzą szczególnie w rynek wtórny. Kupującym lepiej opłaca się wstrzymać z nabyciem nieruchomości. Wpływa na to nie tylko niepewność, ale i czasem przeszacowana wysokość cen ofertowych na rynku wtórnym. Perspektywa delikatnej korekty cen u deweloperów, zwiększa atrakcyjność zakupu nowego lokum. Inwestorzy i zwykli nabywcy mogą jednak trafić na okazję cenową na rynku wtórnym ze względu na rosnące ryzyko problemów finansowych części właścicieli.

Co będzie decydować o cenach nieruchomości w 2020 roku?

Atmosfera na rynku mieszkaniowym panująca od 2-3 lat w Polsce skłaniała jeszcze niedawno do stwierdzenia, że ceny mieszkań dalej będą rosły. Np. według badania “Finansowego Barometru ING” aż 79% ankietowanych było przekonanych, że ceny mieszkań w Polsce wzrosną w przeciągu 12 miesięcy.

Takie założenie miało podstawy dopóki nie wylądował „czarny łabędź” – koronawirus. Teraz jednak w opinii wielu Polaków to właściwie niewyobrażalne, aby ceny mieszkań miały nie spaść. Czynnikami grającymi na spadek wartości mieszkań jest kryzys gospodarczy, któremu towarzyszy kwarantanna. Skutkiem tego ma być mniejsza sprzedaż i popyt na mieszkania.

W rzeczywistości struktura rynku mieszkaniowego w Polsce (to jest przeludnienie mieszkań, deficyt nieruchomości, drogi i niekomfortowy najem, nieruchomość jako względnie bezpieczna lokata kapitału) jest siłą, która utrzyma ceny mieszkań nad kreską przynajmniej do końca 2020 roku. Chyba, że wytrzymałość gospodarki runie pod kolejnym uderzeniem kryzysu, ale wtedy będzie można zatęsknić za problemem jakim były wysokie ceny mieszkań.

Na marginesie, warto zauważyć, że prognozy cen mieszkań są współzależne od swoich przewidywań. Aktualnie ważnym sygnałem o spadku lub wzroście cen nieruchomości jest popyt. Jeżeli konsumenci założą, że ceny mieszkań mogą tylko spaść i wstrzymają się z zakupem mieszkań, to może przechylić test wytrzymałości deweloperów na obniżenie cen transakcyjnych.

Droższa budowa w 2020, to droższy zakup nieruchomości

Na ceny mieszkań w Polsce wpływają przede wszystkim podstawowe czynniki. Jeżeli budowa mieszkania kosztuje więcej, to i cena jego zakupu musi być wyższa. Dokładnie takie zjawisko obserwujemy na rynku nieruchomości. Drożeją materiały, grunty oraz robocizna. O ile? Spójrzmy na poniższy wykres:

stawki kosztorysowe w budownictwie deweloperskim

(źródło: NBP; Sekocenbud)

Między II kw 2018 a II kwartałem 2019 średnie koszty w budownictwie deweloperskim wzrosły o ok. 14%! A w tym czasie ceny mieszkań wzrosły ogółem o +8,1% według danych GUS. Deweloperzy nie przerzucają wszystkich kosztów na kupujących? Można odnieść takie wrażenie (sam dałem się na nie naciąć). Widać, że raczej zwinnie manipulują cenami, tak aby nie zejść z obecnego poziomu zysków – przy rosnących pozostałych kosztach może to nie być łatwe, ale chyba na razie ta sztuka udaje się deweloperom.

Załóżmy, że wcześniejsza cena nieruchomości wynosiła 400 000 zł. Według danych NBP z 2018 roku (upraszczając dane), 25% ceny nieruchomości to zysk dewelopera, 45% koszt budowy, 20% cena grunta i 10% to koszty kredytu, projektu i inne. Zakładając, że cena nieruchomości wzrośnie tylko przez większy (+14%) koszt budowy, to w sumie będzie ona wynosiła 425 200 zł (o 6,3% więcej). Jeśli jednak założyć, że w tym czasie cena ziemi wrosła też o 10%, to cena nieruchomości będzie większa już o 8,3%.

Jednak bardziej interesujące jest to jakich cen w budownictwie należy spodziewać się w przyszłości. To prezentuje kolejny wykres:

prognoza kosztów budowy nieruchomości i stawek robocizny

(źródło: PKO BP)

Widzimy, że ceny budynków mieszkalnych (jedno i wielorodzinnych) mają wzrosnąć według prognoz o ok. 10-15% do końca 2020 roku. Wolniej będą drożeć za to ceny materiałów. Wyzwaniem dla deweloperów będzie duży wzrost kosztów robocizny netto.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Wyższy popyt niż podaż mieszkań

Wskaźniki na temat jakości mieszkalnictwa w Polsce pozostawiają wiele do życzenia. Mieszkań jest za mało i są zbyt przeludnione. Wysoki odsetek młodych ludzi jest zmuszonych mieszkać wraz z rodzicami. 

Liczba mieszkań przypadająca na 1000 mieszkańców w krajach UE

(źródło: Property Index 2019 – Deloitte, NBP (średnia dla UE w przybliżeniu); opracowanie: enerad.pl)

Co gorsza rynek najmu w Polsce nadal pozostawia wiele do życzenia. Często kalkulacja między wynajmowaniem mieszkania a jego kupnem za kredyt hipoteczny, wychodzi na korzyść drugiej opcji. Nie powinno zatem dziwić, że Polacy są głodni mieszkań i są gotowi w tym celu zadłużyć się na wiele lat. 

Na ceny mieszkań wpływa elastyczny popyt (który łatwo może zmienić się w czasie) oraz sztywna podaż (inwestycja mieszkaniowa trwa ok. 2 lata). Popyt na mieszkania zawsze będzie wysoki w Polsce, ale jeżeli nie może zostać on zaspokojony, pozostaje najem lub mieszkanie u rodziców.

Już przed kryzysem kredytobiorcy korzystali z rekordowo niskich stóp procentowych. Również dostępność kredytu hipotecznego była wysoka, zatem potrzeby mieszkaniowe były łatwiej realizowane. Aktualnie w większości banków widać panikę. Mimo dwóch kolejnych cięć stopy referencyjnej (do 0,5%) doszło do dużego zaostrzenia polityki kredytowej. Teraz kredyt hipoteczny otrzyma tylko osoba z dużym wkładem własnym (najlepiej min. 30%) umową o pracę na czas nieokreślony i ponadprzeciętnych dochodach. Te warunki mogą jednak szybko zostać złagodzone, ale wtedy też oddali się od konsumentów wizja tańszych cen mieszkań.

Z sytuacji korzystają deweloperzy i banki

Jednak w ten klasycznie ekonomiczny czynnik krzywej popytu i podaży, wkrada się już bardziej przemyślana strategia deweloperów oraz banków. Przykładowo eksperci zauważają, że deweloperzy są skłonni wstrzymywać się ze sprzedażą mieszkań, aby ich cena była dla inwestora jak najbardziej korzystna. 

(źródło: NBP; Sekocenbud)

Zysk deweloperów to około 25% ceny mieszkania.

Podobnie banki korzystają na wysokim popycie. Chętnie udzielają kredytów hipotecznych, ale wyścig między rosnącymi cenami a rosnącymi wynagrodzeniami, oznacza, że instytucje finansowe w końcu zaczynają wybierać tych kredytobiorców z najlepszą zdolnością kredytową. A po koronawirusie tylko tych z „idealną” zdolnością.

średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w państwach Unii Europejskiej

ródło: Hypostat 2019 – European Mortgage Federation; opracowanie enerad.pl)

A jak widać kredyty hipoteczne w Polsce mają wysokie oprocentowanie, jeśli porównać je do reszty innych krajów UE.  

Rządowe programy mieszkaniowe w 2020 roku

Brak mieszkań i niski standard to problem społeczny a w konsekwencji i ekonomiczny (np. zmniejsza mobilność pracowników). Jeżeli rynek nie działa w sposób idealny, to pojawia się pole do popisu dla państwa.

Niestety od ostatnich kilku lat jedynym sukcesem polityki mieszkaniowej Polski, było właściwie zdiagnozowanie źródła problemów – brak narodowego programu budowy tanich mieszkań na wynajem. Jednak od zamiarów do ich realizacji program Mieszkanie Plus zdążył się zmienić i przekształcić – a jakże! – w komercyjny twór. A ostatnie miesiące raczej pokazują, że jest to już martwy pomysł – teraz rząd szuka rozwiązania w Pakiecie Mieszkaniowym.

W 2020 roku efekty rządowego programu mieszkaniowego pozostaną równie niewidoczne jak w ostatnich latach. A pierwszy większy sukces projektu jest stale odkładany. Według najnowszych zapowiedzi Mieszkanie Plus  ma się “rozpędzić” w 2021 roku.  

Dwa zagadkowe czynniki: koniunktura  i podwyżka płacy minimalnej w 2020 roku

Zeszłoroczne oceny rozwoju gospodarczego dla Polski przewidywały, że w 2020 roku, spowolnienie koniunkturalne będzie przebiegać bardzo łagodnie. Kolejne opinie stawały się, jednak mniej optymistyczne. Tak np. wygląda prognoza od NBP z listopada 2019 roku:

prognoza PKB Polski

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Prognoza inflacji CPI dla Polski

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

PKB zwalnia szybciej, a inflacja w 2020 ma być wyższa. A obok analizy NBP znaleźć można i te, które przewidywały bardziej twarde lądowanie polskiej gospodarki.

Aktualne prognozy dla PKB Polski rozwiewają wątpliwości. Gospodarka w 2020 roku skurczy się. Według Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju PKB Polski wyniesie -3,5% r/r, aby w 2021 wynieść +0,4%. Dla porównania MFW zakłada spadek PKB Polski w 2020 roku o -4,9% a NBP prognozuje wynik -2,6%

Kryzys spowodował, że prognoza gwarantowanego wzrostu cen mieszkań w 2020 roku o ok. 10% r/r jest niemożliwa do utrzymania. To jednak nie oznacza też, że na rynku od razu będziemy mieli spadki cen o 10-20%. Maksymalny poziom wzrostu wartości nieruchomości może wynieść +5-6%, a maksymalny spadek nie więcej niż -5%. Ceny mieszkań nie będą łatwo spadać – przyczyną jest struktura rynku nieruchomości w Polsce i współzależność reakcji konsumentów (np. sprzedaż może trafić w ręce inwestorów).

Radykalna podwyżka płacy minimalnej

Ten akapit zdezaktualizował koronakryzys. Z perspektywy końca 2019 roku, podwyżka płacy minimalnej była dużą zagadką, której skutki ciężko było przełożyć na rynek mieszkaniowy. Kwestia ta jednak może wrócić, gdy epidemia zostanie zażegnana.

Rządowy plan radykalnej podwyżki płacy minimalnej pozostawia najwięcej pytań o jego efekty. W zamyśle taki zabieg ma zachęcić przedsiębiorców do inwestycji. W praktyce tak “skokowe” podniesienie płacy minimalnej jest eksperymentem, wcześniej nieznanym w prawdziwym życiu. Może zatem przynieść zamierzone efekty albo zwiększyć koszty pracy, bezrobocie i inflację.

Nie powinno zatem dziwić, że trudno odgadnąć jakie będzie miało to skutki dla cen mieszkań w 2020 roku. Na przykład według niektórych symulacji, ekonomiści sądzą, że negatywne skutki podwyżki płacy minimalnej są mało prawdopodobne. Zakładamy, że efekt płacy minimalnej nie będzie miał pozytywnego wpływu na zdolność kredytową. Nie zwiększy się też przez nią dostępność kredytów hipotecznych.

Najprawdopodobniej przyczyni się ona do zwiększenia inflacji na początku 2020 roku. Tym samym, nominalnie ceny mieszkań mogą wyraźnie wzrosnąć. Czy realne ceny nieruchomości “pokryją” w całości podwyżkę płacy minimalnej i ewentualne podwyższenie wyższych zarobków (w efekcie tzw. “skapywania w górę”)? Odpowiedź na to pytanie powinniśmy już znać po I kwartale 2020 roku.

Czy 2020 rok będzie dobrym momentem na zakup mieszkania?

Według prognoz NBP inflacja w I kwartale 2020 roku ma wynosić 3,5%, czyli prawdopodobnie najwięcej w całej UE. Na pewno przełoży się to na ceny mieszkań. Pytanie, jaki będzie stosunek wartości nieruchomości do wynagrodzeń Polaków.

Początek roku stoi zatem pod dużym znakiem zapytania. Kolejne miesiące powinny pokazać jaką strategię przyjmą sprzedający i kupujący mieszkania. Warto przypomnieć, że według cyklu Kuznetsa szczyt cen nieruchomości powinien zostać osiągnięty w 2023 roku (pod warunkiem, że nie zakłóci go nieprzewidywalne zdarzenie). Po drodze to tej górki powinno znaleźć się jednak miejsce na korektę.

Czy koronawirus odchudzi ceny mieszkań w Polsce?

Przez epidemię koronawirusa ceny mieszkań nie mają szans, aby rosły na wykresach tak stromo jak w poprzednich latach. W 2020 roku powinny być one na plusie, ale blisko zera. Z perspektywy maja wygląda na to, że sytuacja w kraju może tylko wracać do normy. W rzeczywistości epidemia nadal jest nieprzewidywalna. Warunki na rynku mieszkaniowym sprzyjają inwestorom – mają dostęp do tanich kredytów hipotecznych a nieruchomości są bezpieczną i opłacalną lokatą kapitału w perspektywie długookresowej.

W gorszej sytuacji znaleźli się kupujący swoje pierwsze mieszkania na własny użytek. Na razie deweloperzy mają jeszcze siłę, aby udawać, że kryzys ich nie ruszył. W miarę utrzymania restrykcji i pogłębienia skutków kryzysu będą musieli jednak zweryfikować wartość nieruchomości w dół. Na początku będą to tylko okazje, promocje i rabaty. Warto będzie negocjować z deweloperami. Gdy koronakryzys okaże się groźniejszy, będziemy świadkami dużej korekty cen mieszkań – ale najwcześniej na przełomie 2020/21 roku.

To pierwszy scenariusz dla kupujących własne M. Drugi, nie zakłada dużej korekty na rynku, ponieważ spadek popytu kształtowany przez kredyty hipoteczne i indywidualnych kupujących, zostanie uzupełniony przez inwestorów. Poza tym wiele osób nie ma tego komfortu, aby zwlekać z zakupem mieszkania. Można plany te odłożyć, ale w tym czasie deficyt nieruchomości nie zmaleje.

W momencie, gdy banki odkręca znów kurek z kredytami, na rynek mieszkaniowy trafi fala kupujących swoje pierwsze mieszkanie. A ci, którzy będą dalej czekać, będą na łasce rynku najmu i inwestorów, którzy kupowali mieszkania, aby mieć z nich jak największy zysk. Kto im ten zysk zasponsoruje?

Najprawdopodobniej rzeczywistość będzie przypominała mieszankę obu scenariuszy. Ważnym warunkiem jest lokalizacja mieszkania. Zainteresowanie inwestorów skoncentruje się w dużych miastach, ale banki stosują już ograniczenia, także dla inwestorów (np. limit zobowiązań i wartości nieruchomości). Większe spadki czekają mniejsze miejscowości i rynek wtórny. Oczywiście te dwa światy rynku mieszkaniowego w Polsce są od siebie współzależne. Nie ma się zatem, co spodziewać, że takie przewidywania będą trwalsze niż 12 miesięcy.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

To trzeba wiedzieć o cenach nieruchomości w 2020 roku

Ryzyko spekulacji na rynku mieszkaniowym nadal istnieje. Do bańki mieszkaniowej jeszcze brakuje, ale koronawirus tylko zatuszuje ten problem toczący rynek nieruchomości w Polsce. W każdym razie realne ceny mieszkań skorygowane o inflację pokazują, że nie są jeszcze tak samo wysokie jak w 2008 roku (mimo, że nominalnie są już miejscami wyższe).

W dodatku, od tego czasu poziom przeciętnego wynagrodzenia (II kw 2007/II kw 2019) wzrósł o 48% podczas, gdy ceny transakcyjne dla rynku pierwotnego w analogicznym czasie wzrosły o 13,73% (dla 7 miast). 

Modele ekonomiczne, które nie biorą pod uwagę czynników społeczno-kulturowych, nie widzą na polskim rynku mieszkaniowym bańki cenowej. Gdy jednak uwzględnić ten brakujący element, znajdziemy rosnący problem społeczny.

Na rynek nieruchomości napływa kapitał od osób, które widzą w nim dobrą lokatę swoich pieniędzy (w I kwartale 2019 roku udział mieszkań zakupionych na gotówkę wynosił 71%). To pompuje rynkowe ceny. Dlatego coraz trudniej o wkład własny w 2020 roku, zatem więcej kredytobiorców zaciąga zobowiązanie o wskaźniku LtV wyższym niż 80%. To oznacza zazwyczaj droższe zobowiązanie.

O kredyt hipoteczny w 2020 roku już jest bardzo trudno. Warto zatem zadbać o wysoki wkład własny oraz przyszykować się na kolejne miesiące braku dużych spadków cen mieszkań. Jednak w porównaniu do cen nieruchomości w 2019 roku, najbliższe miesiące kryją przed sobą więcej zagadek. Przyda się zatem trzymać rękę na pulsie i obserwować jak zachowa się rynek mieszkaniowy w drugiej połowie 2020 roku.

Sprawdź swój kredyt hipoteczny!
Zobacz swoją zdolność kredytową!

Najnowsze aktualności / recenzje

  1. Ile Panu zapłacono za ten artykuł sponsorowany? Wszyscy mówią że zaczyna się zapaść na rynku najmu, ceny już pomału zaczynają spadać bo pojawiają się oferty w dużo niższych cenach a Pan twierdzi że ceny mieszkań będą rosły jakby nigdy nic w otoczeniu pandemii wirusa? Niech Pan opublikuje kolejny artykuł z pół roku z weryfikacją swoich „tez”.

    • Możliwe, że prognozy dla cen mieszkań trzeba będzie zmieniać z dnia na dzień, nie trzeba czekać pół roku 🙂 Wpływ pandemii na rynek nieruchomości jest trudny do określenia. Dlatego opierałem się w analizie na danych i konkretnych założeniach. Mam wrażenie, że udało mi się uniknąć nieuprawnionych przekonań i emocji.
      Dane NBP o cenach mieszkań za I kwartał 2020 roku poznamy pod koniec kwietnia (a i one nie będą idealne). Do tego czasu pozostaje bazować np. na prognozach PKB – a tu ekonomiści zgodnie wskazują, że przed nami jest kilka możliwych scenariuszy. W optymistycznym scenariuszu problemy w gospodarce będą dotkliwe, ale krótkie (V kształtne odbicie). A wtedy przewiduje, że średni wzrost cen mieszkań w 2020 roku będzie dodatni w skali 12 miesięcy (sektor deweloperski jest na razie bardziej odporny na koronawirusa niż przykładowo turystyka). W gorszym scenariuszu, zakładałem możliwość, że ceny mieszkań staną w miejscu – przy inflacji 3,5% r/r to oznacza, że będziemy mieli na rynku przyzwoitą korektę.
      Najgorsze scenariusze mówią o głębokiej i długiej recesji, ale tu ekonomiści ścigają się w prognozach „kto da bardziej ujemny przyrost PKB”. Ja w tym wyścigu nie biorę udziału, m.in. dlatego, że nie wiem, kto takie apokaliptyczne scenariusze sponsoruje 😉

  2. Ha ha ha. Ludzie potracą prace i firmy pobankrutują. Ukraińcy wyjechali a w rolnictwie nie będzie na wiosnę komu pracować. Oczywiście te aspekty wpłyną na podniesienie cen mieszkań. Wniosek z artykułu wyciągam wiec mogę stwierdzić, że autor chyba nie bardzo wie co właśnie stało na świecie albo że właśnie świat staną. Rząd może próbować ratować i odraczać spłaty, ale nie zmienia to faktu że do końca roku będzie pozamiatane razem z rynkiem nieruchomości. Deweloperzy nic nie wybudują bo po pierwsze nie będzie chętnych do kupna a po drugie nie będzie z czego bo fabryki nie pracują łącznie z hutami. Prognozowane bezrobocie do końca roku to może być nawet 30 procent. Najpierw poleci ziemia i domy a potem mieszkania. Wcześniej jeszcze nieruchomości komercyjne.

    • Deweloperzy mają problemy z rozpoczęciem nowych inwestycji. Lepiej jest w przypadku aktualnych prac budowlanych. Kilka tłustych lat na rynku mieszkaniowym na pewno daje możliwość przetrwania branży nawet przy gorszych warunkach przez 2-3 miesiące – jeśli nie dłużej. Bardziej aktywni deweloperzy mogą okoliczności pandemii wykorzystać jako kartę przetargową w negocjacjach zakupu gruntów. A jeśli chodzi o kupujących, to wstrząs spowodowany koronawirusem jest dotkliwy, ale po początkowym szoku wielu inwestorów ponownie zauważy, że rynek nieruchomości daje okazje do zysków (szczególnie w perspektywie długoterminowej). Poza tym obecnie, przy spadkach na giełdach, wysokiej inflacji i braku alternatyw dla inwestycji kapitału, mieszkania wydają się „bezpieczną przystanią”. Czy tak rzeczywiście jest? Odpowiedź już nie jest taka prosta -na ten temat, trzeba by napisać oddzielny artykuł 😉

      • deweloperzy jak na razie w większości deklarują utrzymanie prac budowlanych na tym samym poziomie. Zresztą gdyby nawet zupełnie przestali budować to efekty tego będą dopiero za jakieś 2-3 lata bo pozostałe inwestycje MUSZĄ ze względu na zobowiązania realizować i to na dodatek w niezmiennym tempie.

  3. Największym problemem rynku nieruchomości nie są astronomiczne ceny. Większym niebezpieczeństwem jest ilość tzw inwestorów i spekulantów na rynku. Jeśli 70% mieszkań jest kupowana za gotówkę a większość kupujących nie zamierza w nich mieszkać tylko na nich zarabiać to chyba jasne, że zaczną się ich pozbywać gdy interes przestanie się opłacać. Stóp procentowych już nie można obniżać bo są bliskie zeru za chwilę zacznie galopować inflacja i będą musieli je podnieść. Wtedy wszyscy rzucą się sprzedawać mieszkania.

  4. Mamy początek kryzysu .
    Do końca roku ceny spadną o 50%
    Tak jak koledzy tu w komentarzach piszą
    Firmy po upadają , ludzie pracy nadal nie będą mieć
    Zwolnienia za co będą żyć ?
    Albo za co kupować mieszkania ?
    A ta pomoc od Rządu to zbyt mało
    Ja już zamknołem firmę
    Za rok coś otwożę
    Bo rok coś robić za darmo bezsens

    • Nic nie spadnie o 50%, bez żadnych złudzeń. Popyt na mieszkania w wielkich miastach nadal będzie przewyższał podaż. Od tego nie ma ucieczki. A inwestycje w nieruchomości to nie gra w kasynie. Tylko wieloletnie lokowanie kapitału. Na rynku z 70% zakupami za gotówkę… to w mega słabym scenariuszu ceny nieruchomości z dolnej półki będą za rok niższe o 5-7%.

      A to, że będą chwilowe zadyszki, efekty paniki etc? Być może. Krótkotrwałe.

    • Julia masz rację.Czy autor lub ktokolwiek tutaj może podać mi przykład z historii,że nieruchomości drozeją podczas kryzysu gospodarczego pandemii, recesji podczas rosnącego bezrobocia i braku pozytywnych perspektyw.

  5. Właśnie wstrzymałem zakup mieszkania . Mam 300.tys gotówki i brakowało mi jeszcze 160 tys do kupna m-3 w Krakowie. Ale miałbym czas bo plan oddania był na 2022 …. myśle ze poczekam przynajmniej 6 miesięcy i z tego co wiem zrobi to 90 % ludzi logicznie myślących… nie ma takiej siły żeby ceny tak wysokie przetrwały. To nie Emiraty arabskie… to moje skromne zdanie

    • aby ceny byly na poziomie 2007 to teraz mieszkania musialyby byc drozsze o 50-80% – to tak odnosnie jesli komus sie wydaje ze ceny sa wysokie…

    • To samo zrobiłam ja. Wycofałam się z zakupu gotówkowego na własne potrzeby i całe szczęście – uzyskałam zwrot zadatku. Teraz będę czekać i trzymać rękę na pulsie. Nie ma takiej siły, która uchroniłaby rynek nieruchomosci przed wpływem tego, jak już uważają niektórzy analitycy, największego od 1929 r kryzysu gospodarczego. Mówi się nawet, że pod względem niektórych aspektów, już go nawet przerasta. Obecny kryzys uczynił w ledwie 3 miesiące spustoszenie, jakie poprzedniemu zajęło 3 lata. Jakiekolwiek prognozy wzrostu, bądź ledwie niewielkich korekt to zwyczajne zaklinanie rzeczywistości. Robiłam szeroki rekonesans wśród biur i deweloperów, bo na chwilę obecną udaję, zainteresowana kupnem i nie da się nie zauważyć przesunięcia rynku w stronę rynku kupującego. Pewnym uczestnikom tego rynku grunt już pali się pod nogami a widać to najsamprzód po agentach, którzy są skłoni negocjować swą marże do minimum. W pewnej ofercie mieszkania w nowym budownictwie z rynku wtórnego zaoferowałam cenę o 29.000 niższa niż ofertowa i pośrednik był gotów te cenę dla mnie wynegocjować. Tu sprzedający miał nóż na gardle i zgodzilby się, za to ja się z oferty wycofałam, gdyż nieruchomość była położona w niezbyt atrakcyjnej lokalizacji, choć nowa i zrobiona pod klucz w wysokim standardzie (70m, cena ofertowa 189.000). Także tego… Niebawem zacznie się KWIK deweloperów.

  6. Artykuł naganiający, napisany dawno temu i tylko nieznacznie zmodyfikowany. Już tanieją, na wtórnym. Prawdą natomiast jest fakt, że na razie deweloperzy się przyczaili i biorą na przeczekanie, trzymają ceny i nie chcą puścić farby. Ale jak to dłużej potrwa to w końcu puszczą… 😉 no bo komu wynajmą??? Ukraińcy uciekli, wielu innych może nie być stać – drodzy panowie: rynek się skurczył!

  7. Ten artykuł jest totalnym nieporozumieniem. W czasie gdy na rynkach nieruchomości leje się krew Pan pisze o wzrostach?! Taka twórczość powinna być karana.

    Deweloperzy przeczekają kryzys wynajmując mieszkania? A nie przyszło Panu do głowy, że oni płacą odsetki od ogromnych kredytów? Nie przyszło też Panu do głowy, że kryzys na rynku nieruchomości objął również rynek najmu?!

    • Przez ostatnie lata na rynku mieszkaniowym lał się szampan, ale żeby dla równowagi od razu miała lać się krew? ;)…, oczywiście ma Pan rację, że deweloperzy udają tylko, że są odporni na kryzys. Z drugiej jednak strony mają jednak rezerwy, żeby grać wytrzymałych. Szukają z pewnością planu na to, aby test kryzysu przetrwać – jednym z nich jest badanie modelu wynajmu. Przede wszystkim deweloperzy na pewno patrzą kocimi oczami w stronę inwestorów – to dzięki nim spadki cen rzędu 10-20% mogą być tylko mało prawdopodobnym scenariuszem.

      Artykuł został zaktualizowany o dane za I kw. 2020 i nadal uważam, że struktura rynku mieszkań w Polsce nie pozwala na to, aby ceny mieszkań w 2020 miały się znaleźć pod kreską (nominalnie, rok do roku). Rynek najmu jest po prostu nadal zbyt mało atrakcyjną alternatywą. Mieszkań jest za mało, chętnych za dużo. I brakuje miejsca na bezpieczne inwestycje, więc zwykłych kupujących wstrzymuje teraz jedynie niepewność i brak zdolności kredytowej. Pytanie czy inwestorzy też wstrzymują się z zakupem? Nie ma na to twardych danych, ale myślę, że nie ma tu exodusu z rynku nieruchomości. W końcu trzymanie gotówki przy takiej inflacji (3,4% r/r w kwietniu) też boli.

      • Dodatkowo deweloperzy znacząco zwiększyli nakłady na marketing.Obecnie-wobec załamania rynku najmu krótkoterminowego,spadku czynszow i jednoczęsnie wysokiej inflacji i ujemnych realnych stop procentowych-lanasują zakup mieszkania jako alternatywę dla lokat,obligacji i giełdy.

        • Chocbys te kreski do nieba narysowal i wypisal dlugopis na analizy jak nie ma kasy , bedzie mniej pracy i trudno o kredyt to mieszkania zanurkuja az milo. I mozesz pisac co chcesz.

  8. Drogi Panie, rynek nieruchomości zareaguje za 6-8miesięcy. Spadek na poziomie 20% jest realny i bardzo prawdopodobny. A wzrosty o których Pan pisze są TOTALNIE NIE REALNE. Artykuł sponsorowany ? lepiej trzymajcie pieniądze na ciężkie czasy a nie wciskajcie ludziom brednie. Hej

    • Spadek na przełomie 2020/21 roku jest oczywiście możliwy. -20% w cenach rdr mogę jeszcze sobie wyobrazić (choć to nadal wg. mnie o 10 punktów procentowych za dużo). Teraz scenariusz realnych spadków cen – do minus 10% r/r – za ok. 8 miesięcy jest dla mnie prawdopodobny w jakiś 25%. Scenariusz w którym spadki są większe, to dla mnie 5%. Reszta (70 % prawdopodobieństwa) to utrzymanie się nad kreską – ile w cenach realnych? Trudno teraz powiedzieć (max. +5% r/r?). Jeśli chodzi o trzymanie gotówki, to rozsądne działanie w cyklu recesji, ale przy inflacji ok. 3,5%, mając duży kapitał i dostępny tani kredyt hipoteczny (dla osób ze zdolnością) obawiam się, że z kryzysu skorzystają przede wszystkim inwestorzy.

    • Aby +- wiedzieć co się wydarzy an rynku nieruchomości w ciągu najbliższych lat, wystarczy popatrzeć na wykresy z ostatniego dziesięciolecia. Jeśli ktoś chce kupić u dewelopera mieszkanie w małej miejscowości (gdzie gruntów do kupienia i budowy pod dostatkiem, a deweloper to mało znana firma, to pewnie zyska teraz, bo cena lokalu spadnie
      może nawet może aż do 20%.
      W dużych miastach, gdzie najlepsze tereny się już skończyły (a budowy ruszyły i to na dodatek prowadzone są przez uznanych i sprawdzonych deweloperów – głównie z ich kapitału, a nie głównie z wpłat przyszłych właścicieli lokali czy też kredytów bankowych), trudno oczekiwać jakichś wyraźnych spadków – bo niby czemu ? Deweloper spowolni wówczas inwestycję, a jeśli obniży cenę, to o najwyżej (co wątpliwe) o kilka procent. Raczej inną swoją inwestycję na peryferiach miasta, sprzedawać będzie z nieco lepszym opustem – by szybciej pozyskać gotówkę. Kto nie wierzy, niech sprawdzi wykresy z ostatnich np. 10 lat – ceny w różny sposób i dla różnych realizacji idą jednak stale w górę, a jakieś super koronawirusowe spadki cen nieruchomości, to pobożne życzenia tych, co nie mają pieniędzy i banki też ich nie będą chciały kredytować – tak jest ten świat urządzony. Z doświadczenia ubiegłych 10 lat mogę powiedzieć, że wówczas można było od banku uzyskać kredyt na zakup mieszkania u dewelopera (niemal nawet na „dziurę w
      ziemi”), na 100% inwestycji. Teraz coraz więcej banków chce, aby mieć wkład własny w wysokości 30%. Komu to grozi – no tym co nie maja pieniędzy, bo ci co mają, zainwestują środki w nieruchomości – bo to zawsze było, jest i będzie warto.
      A liczącym na spore obniżki cen u deweloperów życzę oczywiście szczęścia – przecież w gry losowe też się wygrywa.

  9. Proszę mi wytłumaczyć jedną rzecz.
    Cytuję: „Między II kw 2018 a II kwartałem 2019 średnie koszty w budownictwie deweloperskim wzrosły o ok. 14%! A w tym czasie ceny mieszkań wzrosły ogółem o +8,1% według danych GUS. To sugeruje, że deweloperzy nie przerzucają wszystkich kosztów na kupujących.”
    Na cenę mieszkania składają się koszty plus marża dewelopera, to jeżeli koszty wzrosły o te 14% a deweloper chcialby zarobić na mieszkaniu tyle samo. To cena mieszkania nie zwiększy się o 14% bo oprócz zrzucenia kosztów zyski z marzy zwiększyły by się o 14%. Zakładając że zwiększają się same koszty a marzą „stoi” to ogólna cena mieszkania zwiększy się o mniej niż 14% możliwe że wystarczy właśnie 8,1%, żeby zyski nie spadły, a koszty przeszły na klientów. (Mam za mało danych). Wnioski o dobrodusznych deweloperach myślę, można wsadzić między bajki.

    • Ma Pan rację pokierowałem się tutaj błędny skrótem myślowym. Oczywiście, że ważne jest od czego jest liczony procent. Licząc na szybko można nawet stwierdzić, że banki zwiększyły jeszcze swoje zyski (albo zdrożały inne elementy niż tylko koszt budowy – co akurat wiadomo, że też jest prawdą). Według danych NBP z 2018 roku zysk deweloperów to ok. 25% ceny nieruchomości, 45% to koszty budowy, ok. 20% grunty. Pomijając resztę i zakładając, że cena nieruchomości kosztowała 400 tys. zł to +14% do kosztów budowy (bez zmiany kosztów innych parametrów!) to cena całkowita nieruchomości będzie wyższa o 6,3%. Zdanie z cytatu poprawiam w artykule, aby było bardziej trafne. Dziękuje za komentarz 😉

  10. Dziękuję bardzo za pański punkt widzenia, panie Mateuszu Gwardecki. Trochę śledzę sytuację i rozwój rynku nieruchomości i wynajmu w Polsce i widać, że opinie i prognozy na ten temat są bardzo różne. Oczywiste jest również, że „umiarkowane” lub optymistyczne prognozy są zawsze zakładane przez komentatorów jako „sponsorowane”, podczas gdy komentatorzy bez żadnych podstaw analitycznych po prostu podążają za swoimi odczuciami, które nie muszą być zasadniczo błędne. Myślę, że nikt nie potrafi przewidzieć rozwoju sytuacji. Wiele prognoz sporządzonych przez ekspertów rynkowych, które opierają się na analizach istniejących danych, jest podobnych pod względem procentowych prawdopodobieństw wystąpienia (z marginesami wahań). Z zamieszczonych tu komentarzy wynika, że wśród niektórych z nich z pewnością istnieje (wielka) niepewność, a ich opinia po prostu podąża za ich przeczuciem, podczas gdy inni mają pozornie utopijne marzenia o 50% (!!!) spadku cen. Uważam je za marzenia życzeniowe i dalekie od jakiejkolwiek rzeczywistości. Taki spadek cen nieruchomości i czynszów musiałby opierać się na ogromnej bańce na rynku nieruchomości, która w tej formie nie istnieje. Zapotrzebowanie na przestrzeń życiową jest niezłomne. To znaczy, że jest popyt. Chociaż nie bezpośrednio, ceny nieruchomości są powiązane z innymi wskaźnikami, takimi jak inflacja, ogólne trendy cenowe, stopy procentowe, wyniki gospodarcze i wiele innych. Dlaczego więc ceny nieruchomości miałyby nagle spaść o 50%? Ceny stale spadają, a spadek cen budzi zainteresowanie inwestorów. Zainteresowanie zakupem i inwestycjami wszystkich tych, których na to stać, lub tych, których tylko na to stać, już dawno się obudziło, a stosunek podaży do popytu spada, nawet jeśli być może na (nieco) innym poziomie. Jeśli więc komentatorzy, tacy jak Andrzej, Wieszczu czekają na możliwość zakupu mieszkania za 50% dzisiejszej ceny w krótkim lub średnim terminie, muszą jednocześnie oczekiwać, że ich pozostałe rezerwy będą warte tylko 50%. W tym względzie należy poczekać i mieć nadzieję na -10%. Bardziej realistyczna jest jednak fluktuacja, która zależy od wielu czynników (miasto, dzielnica, lokalizacja, transport publiczny, …) i wyniesie od -5 do -10%, stagnacja i +5%. Wszystko inne miałoby o wiele bardziej drastyczne konsekwencje dla całego naszego życia niż tylko wpływ na ceny nieruchomości.

    • Atmosferę wyczekiwania na duże (-50%!) spadki cen nieruchomości można by podsumować powiedzeniem: „Uważaj, o co prosisz – może się to spełnić” 😉 Dziękuje za ciekawy komentarz.

  11. Mam wrażenie, że większość ludzi nie rozumie bezwładności tego rynku. Proces budowy, inwestycji mieszkaniowej to ok 2-3 lata. Mieszkania są wyprzedane na rok do dwóch w przód. NBP drukuje setki miliardów, rozdaje je na prawo i lewo, myślicie, że kto jest beneficjentem? Tacy jak ja np, nie odczułem na razie kryzysu, a wpadło mi 135 tys. z subwencji. W zasadzie nie mam co robić z kasą i badam rynek czy nie pobudować mieszkań, na 99% tak zrobię. Normalnie bym nic nie pisał, ale po prostu nie mogę się zgodzić z Waszymi życzeniami, ukraińcy wrócą, niektórzy będą chcieli osiąść na stałe, ceny mieszkań nie są wysokie, po prostu płace są niskie, bo wydajność pracy niska. Spójrzcie ile jeździ samochodów za 500tys, mnóstwo. Skoro stać ludzi na samochody w cenie mieszkań, to czemu niby te mieszkania miałby być drogie? Pozdrawiam kupujących i czekających na promocję. Założe się, że promocja skończy się w połowie przyszłego roku i będzie chwilami wynosiła 10%. Chwilami, ogólnie rynkiem może bujnąć, ale nie ma mowy o załamaniu. Pamiętajcie, że czas leci, świat idzie do przodu, niedługo zacznie się wyburzanie starej płyty, znowu będzie luka do wypełnienia.

  12. Do końca 2022 oddane zostanie 400-450 tysięcy mieszkań/domów, gdyż tyle budów rozpoczęto 2018-2019. Będzie to miało bardzo duży wpływ na rynek najmu. Część to osób, które kupiły dla siebie (dom,mieszkanie) opuszczą najem.

    Mieszkania kupione na najem spowodują dużą presje na rynku najmu. Jak rząd nie sprowadzi kolejnego miliona imigrantów to rynek rypnie jak w Hiszpanii po 2008. Jak się do tego dołoży słabą demografię, to dopiero będzie się działo.
    Przy tak wysokich cenach mieszkań nie opłaca się ich kupować dla siebie, tylko kupić lub zbudować dom poza miastem, czemu sprzyja rozbudowa dróg oraz praca zdalna. Jak pójdzie fama, że ceny spadają to zacznie się run na „kto sprzeda wcześniej”.
    Jeśli budowa spowolni (ilość rozpoczętych budów) tylko o 30% ze szczytów czyli do 150-160 tys mieszkań/domów to do 2025 mamy oddanych 900 tys. mieszkań/domów (!). Przy braku importu obywateli mamy spadek o koło 200 tys. mieszkańców (przy założeniu spadku o 40 tys na rok).

    Matematyka mówi, że bardzo szybko dogonimy Włochy….A to kraj gdzie ceny od lat spadają….

  13. My właśnie jesteśmy w trakcie kupna mieszkania we Wrocławiu, bo ceny trochę spadły i mamy naprawdę dobrego doradcę. Myślę, że trzeba po prostu śledzić ceny na rynku i mieć też we współpracy profesjonaliste, który umie dobrze doradzić.

  14. Myślę, że ceny mieszkań nie spadną. Budowa droga, robotnicy coraz więcej chcą zarabiać, ceny materiałów budowlanych wysokie, wszystko drożeje. Deweloperzy mają zasoby zarobione wcześniej, więc przeczekają i jeśli nawet opuszczą ceny, to tylko w słabszych lokalizacjach.

  15. Pisałem na tym forum o cenach mieszkań (17 maja 2020r).
    Jak na tę chwilę, moje prognozy były dosyć mocno trafne.
    I będą niestety tak długo trafne, jak długo bezrobocie spowodowane kryzysem, będzie się trzymało w rozsądnych granicach.
    eśli okaże się (a to bardzo prawdopodobne), że bezrobocie, które od marca do sierpnia 2020 roku już mocno wzrosło i jeszcze wzrośnie (a przed wyborami, trudno obecnie o rzeczywiste dane na ten temat, bo oficjalnie jest wszystko o.k.), to jeśli dojdzie do tego na jesieni druga fala zachorowań na COVID co jest prorokowane, będzie nieciekawie.
    Deweloperzy zakończą wówczas tylko to, co było już w 90% – 99% gotowe, zaś resztę budów wstrzymają (licząc się z karami umownymi – skromnymi zresztą, zapisanymi w umowach deweloperskich) za niedotrzymanie terminu oddania inwestycji.
    Najsłabsi deweloperzy może nawet „padną” – silni przetrzymają, nawet jeśli kryzys potrwa odpowiednio długo, chociaż nie jest wykluczone, że również jak i inni skorygują swoje ceny sprzedaży o np. do 5% czy nieco więcej.
    Czas pokaże, co się stanie !
    Jednak i tak po kryzysie, wszystko wróci do „normy”, znowu będą ceny szły w górę, bo taka jest kolej rzeczy.
    Zatem korzystajcie teraz z tego, że jest na rynku nieruchomości zamieszanie – niepewność co będzie – i podkreślam, negocjujcie ceny zakupowe i warunki zakupu, bo chyba lepszych cen i warunków już nie dostaniecie, a spadek WIBOR, oprocentowań i marż kredytów bankowych, jest teraz dzięki COVID super wysoki – i może już nigdy za naszego życia taki nie będzie (czemu tak uważam: bo rząd nie ma pieniędzy na te wszystkie niby skuteczne tarcze koronawirusowe – musi zatem pożyczać pieniądze z banku centralnego (NBP), a pożyczyć chce i musi na „wdowi” procent, aby kiedyś następne pokolenia miały z czego oddać owe pożyczki. Zatem oprocentowanie kredytów hipotecznych jest m.innymi z tego powodu teraz tak bardzo niskie – by nie powiedzieć symboliczne – zaś lokat jeszcze bardziej beznadziejne, co banków specjalnie nie martwi, bo przecież lokaty to nasze pieniądze, które np. NBP pożycza rządowi 🙂
    Jak to mówią, kto nie ryzykuje, ten szampana nie pije – przemyślcie co zrobić, kupić teraz (mim zdaniem warto), czy czekać (nie wiadomo, co będzie – jeszcze fajniej, czy zdecydowanie gorzej).
    W mojej rodzinie, dokonano zakupu 10 lat temu („umowa zakupu dziury w ziemi”), na całe szczęście wszystko wówczas zakończyło się zgodnie z umową bez komplikacji prawnych i innych, a później ceny u deweloperów ruszyły po kryzysie w górę, i teraz zakupione wówczas mieszkanko jest pewnie obecnie z 3 razy droższe..
    W tym roku (maj 2020r) – korzystając między innymi ze znacznego spadku WIBOR i dzięki kredytowi hipotecznemu na „starych” zasadach – w rodzinie udało się zakupić od dewelopera budowane właśnie mieszkanko (dwa pokoje) w dużym ponad półmilionowym mieście, i to opodal (1,5 km) starego rynku czyli historycznego centrum miasta, obok rzeki, tras rowerowych (100 metrów do trasy rowerowej, 150 m do rzeki, 800 metrów do jeziora z termami wodnymi, trasami narciarskimi itp. – 350 m od Biedronki i 700 od Lidla, 250 m od ronda z komunikacją miejską).
    Mieszkanko zlokalizowane jest w budynku na jeszcze „dzikim” i niewykorzystanym dotąd gospodarczo terenie, gdzie na kilku hektarach porośniętych drzewami, krzewami i łąkami, można było bez naruszenia przyrody i przepisów prawa, postawić budynek mieszkalny – niby w centrum miasta, a jednak w enklawie zieleni i spokoju, gdzie spacerować można gdzie się chce i bez końca, nie narażając się na napotkanie tabliczki „Proszę nie deptać trawników”.
    Przemyślcie wszystko bardzo dokładnie i to kilka razy – czy teraz, czy później, a może wcale ?
    Moim zdaniem znacznie lepie finansowoj, to już nie będzie – no może kiedyś za kolejne 10 lat, przy następnym kryzysie, ale to wówczas będą już zupełnie inne ceny niż dzisiejsze – pytanie ile razy wyższe ?

    Pozdrawiam wszystkich, życzę szczęścia i trafionych decyzji.

  16. Ludzie, jeśli liczycie na to że mieszkania stanieją to głupi jesteście. Jestem dopiero na studiach a już proponują mi w pracy ponad 4000 (to stawka minimalna w mojej firmie). Moi znajomi nie przepracowali roku a zarabiają ponad 7 tysięcy. Ludzie zarabiają coraz więcej i myślicie że deweloperzy tego nie wykorzystają?

    • do Młoda: jak wiele firm przejdzie na zdalność, automatyzację procesów a jednocześnie wzrośnie bezrobocie, to z tych ekstra 7 tysięcy może się okazać że w skrajnych przypadkach spadnie o połowę wypłata, to jestem ciekawy czy tak wszyscy będą brać kredyty i kupować nieruchomości.

  17. Generalnie w Internecie brylują spekulanci. Póki prawdziwa bieda i głód nie przycisną sprzedających, to nie ma co myśleć o spadku cen mieszkać.
    Jak ludzie, zaczną lecieć z posad w firmach, to będzie nawał mieszkań na sprzedaż.

  18. REDAKTORZE!!! Twoim zawodem jest pisanie artykułów, które MUSZĄ być napisane POPRAWNIE. Co to jest „łabędź”? BO nie ma takiego słowa w języku polskim. Poza tym w tekście jest mnóstwo przecinków, które zniekształcają sens zdania.

  19. Jestem z Katowic i ceny idą tylko w górę, oglądałem 6 mieszkań. Po tygodniu oddzwaniałem ale 3 najładniejsze z nich już były zarezerwowane…….

Dodaj komentarz