Ceny mieszkań 2021 – jakie prognozy?

Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

Ocena: 5
(ilość ocen: 2)

Ceny mieszkań w 2021 roku mają przed sobą trzy możliwe scenariusze: ceny pójdą w górę, w dół albo zostaną bez zmian. Czyżby wszystko było możliwe? Na to wygląda, bo pandemia COVID-19 jeszcze się nie skończyła, ale nadal trudno ocenić zakres jej skutków. Oczywiście można próbować przewidzieć, co przyniesie przyszły rok. Takie próby już można znaleźć w kilku raportach. Co można wywróżyć dla cen mieszkań w 2021 roku?

Ekonomiści rysują na wykresach litery, znaki i pierwiastki?

Krótko po tym, jak pandemia okazała się być Czarnym Łabędziem zaroiło się od różnych scenariuszy gospodarczych dla okresu po koronawirusowym. Eksperci wzięli “na warsztat” np. wskaźnik PKB, którego krzywa miała według różnych scenariuszy przyjąć kształt litery L, W, V itd. Obok liter pojawił się jeszcze znak pierwiastka, a nawet marki sportowych butów, dzielącej swą nazwę z grecką boginią zwycięstwa.

Oczywiście wystarczy trochę dobrych chęci i znajdziemy dane potwierdzające lub zaprzeczające każdemu z tych scenariuszy. Pod przykrywką rygoru danych, modele ekonomiczne to stale opowieść.

Liczby, statystyki i modele nie odzwierciedlają rzeczywistości, ale mogą być użyteczne. Po co o tym wszystkim pisać przy okazji prognozy cen mieszkań w 2021 roku? Bo w każdej prognozie trzeba, gdzieś postawić kropkę. Masa informacji i danych, które można wziąć pod uwagę jest nieograniczona.


  • Kredyt hipoteczny dostosowany do Twoich potrzeb? Najlepsze oferty w zasięgu Twojej ręki?

    TAK! W enerad.pl przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksowe wsparcie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Skontaktuj się ze Specjalistą, który przeprowadzi Cię przez cały proces!

    Bezpłatne porównanie kredytów hipotecznych

  • Kredyt hipoteczny - porównanie ofert


Co wpływa na ceny mieszkań?

W przypadku cen mieszkań w grę wchodzą setki czynników, które wzajemnie wpływają na siebie: inflacja, rynek pracy, kredyty hipoteczne, budownictwo mieszkaniowe, alternatywne inwestycje, deficyt mieszkaniowy… wszystko to i jeszcze więcej, uszczegółowione do miejsca, czasu i relacji między sobą.

Żaden model ekonomiczny nie jest w stanie uwzględnić całokształtu zdarzeń. A w dodatku poza horyzontem prognoz znajduje się terra incognita poznania, czyli to czego nie wiemy, że nie wiemy. Bo kto przed koronawirusem przewidywał, że na ceny mieszkań może wpłynąć światowa pandemia? A przecież teraz wydaje się to oczywiste – w historii ludzkości nie jeden raz pojawiały się niebezpieczne choroby.

Pandemia lub inne zdarzenie, którego prawdopodobieństwo zajścia jest bardzo małe, ale – gdy mimo to, do niego dochodzi – ma ogromny wpływ na rzeczywistość, określane jest “Czarnym Łabędziem”. Dlatego Nassim Taleb (ekonomista, który ukuł to pojęcie) podkreśla, że cała wiedza zawarta w modelach, może być pozbawiona znaczenia w zderzeniu z ekstremalnym zjawiskiem.

Przewidywanie cen mieszkań 2021 w czasie pandemii

Czy to oznacza, że nie warto tworzyć prognoz? Oczywiście, że nie. Ale np. opieranie się w planowaniu, tylko na uśrednionych danych z przeszłości omija ekstremalne i kluczowe informacje. Jak to ma się do cen mieszkań w 2021 roku?

Pandemia nie minęła. Na polskim rynku mieszkaniowym trudno szukać analogii, aby poznać i przewidzieć prawidłowość dla wysokości cen nieruchomości w 2021 roku. Aktualne dane dla cen mieszkań pochodzą z II kwartału 2020 roku. Co z nich wynika? Na razie wartość nieruchomości rok do roku rośnie (na rynku pierwotnym o ok. 6% r/r dla cen transakcyjnych).

Rynek pierwotny ceny transakcyjne w II kwartale 2020 roku

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Taleb podkreśla wagę zjawisk ekstremalnych w odróżnieniu od zdarzeń typowych (“naturalnych”). Popularność jego myśli nie wynika jednak z liczb, ale obrazowego przedstawienia “Czarnego Łabędzia”. Opowieść góruje nad danymi. Albo lepiej – informacje (nawet ogromny ich zbiór) to jeszcze nie wiedza. Czy narracja, która łączy w spójną całość rozproszone fakty, może dać nam np. odpowiedź na to, czy w 2021 roku warto kupić mieszkanie?

Posłuchajmy najpierw historii tych graczy na rynku, którym zależy na udanej sprzedaży mieszkań i kredytów hipotecznych.

Co chcą nam opowiedzieć deweloperzy i banki?

Obraz opustoszałych miast w czasie lockdownu, nie pozwalał uwierzyć, że wysokie ceny nieruchomości nie spadną gwałtownie, tak jak przy poprzednim kryzysie. A właśnie to opowiadali deweloperzy, podkreślając, że są jedną z niewielu branż odpornych na koronakryzys.

Cały problem w tym, że deweloperzy rzeczywiście byli przygotowani na kryzys (wyciągnęli lekcję z poprzedniego). Po drugie, budowlanka istotnie nie była w najgorszej kondycji. Ale nawet deweloperzy mają swój limit wytrzymałości. Bo warunki do prowadzenia działalności uległy pogorszeniu.

Z sektora już napływają pierwsze dane, potwierdzające, że budownictwo mieszkaniowe odczuwa skutki pandemii.

ruch budowlany w budownictwie mieszkaniowym 2020

GUS informuje, że od stycznia do sierpnia 2020 roku liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych była o 4,6% mniejsza niż w tym samym czasie 2019 roku. W dodatku dane od redNet Property Group oraz CBRE pokazują, że sprzedaż mieszkań w II kwartale spadła o połowę. Za to dynamika cen nie uległa tak drastycznej zmianie.

Kupujący czekają na spadki cen nieruchomości. Sprzedaż spadła też z powodu utrudnień wynikających z kwarantanny. Deweloperzy jednak nie mieli zamiaru obniżać cen. Czy sektor budowlany może sobie pozwolić na taką strategię? Im dłużej, tym trudniej utrzymywać narrację, że w budowlance kryzys minął i wszystko ma się dobrze. Jednak i kupujący mieszkanie stoją przed tym samym dylematem. Trzeba sięgnąć do historii banków, by prognoza cen mieszkań na 2021 rok zyskała kolejny wymiar.

Banki troszczą się o zdolność kredytową Polaków?

Według danych BIK popyt na kredyty hipoteczne właściwie się odbudował. To strona podażowa zwleka z powrotem do przed pandemicznych wskaźników sprzedaży. Czyli jednak nie każdy kupujący może sobie pozwolić, na to żeby grać na czas. W końcu jest ryzyko, że ceny mieszkań w 2021 roku mogą równie dobrze wzrosnąć.

Nie zapominajmy też na zakup mieszkania jest też traktowany przez dużą część klientów jako inwestycja. W związku z rekordowo niskimi stopami procentowymi, tanim kredytem, inflacją i brakiem alternatyw dla lokowania kapitału – nieruchomości mogą być obiektem zainteresowania inwestorów

Instytucje finansowe nie ukrywają, że ich potencjalne zyski maleją. W pewnym momencie pojawiło się też ryzyko credit crunch (zapaści kredytowej) w Polsce. Przez pandemię zmniejszyła się zdolność kredytowa Polaków. Niektóre banki zwiększyły wymagany wkład własny w 2020 roku.

Zrodził się nawet pomysł, aby państwo dopłacało do wkładu własnego dla osób starających się o kredyt hipoteczny na pierwsze mieszkanie. Klient miałby wnieść 10% wartości nieruchomości a pozostałe 10% to dotacja BGK.

Banki widzą w kryzysie szansę, aby rząd ulżył im niższym podatkiem bankowym lub dotacjami. Ale nie chcą zmniejszać limitów bezpieczeństwa przy kredytach hipotecznych. Czyżby banki wyciągnęły jakąś lekcję z poprzedniego kryzysu? Na to wygląda. Na krótką metę do wpłynie negatywnie na akcję kredytową, ale w dłuższej perspektywie chroni sektor przed krachem.

Jakie będą ceny mieszkań w 2021 roku?

Czy można połączyć ze sobą historie opowiadane nam przez banki, deweloperów i chętnych na zakup mieszkania?

Struktura rynku mieszkaniowego w Polsce (to jest przeludnienie mieszkań, deficyt nieruchomości, drogi i niekomfortowy najem, nieruchomość jako względnie bezpieczna lokata kapitału) jest siłą, która utrzymuje ceny mieszkań w ryzach.

Banki chciałyby udzielać więcej kredytów hipotecznych, ale podwyżki wkładu własnego pokazują, że spadek cen nieruchomości o ok. 10% jest brany przez nie pod uwagę. Chociaż wycofanie się we wrześniu ING z podwyżki wkładu własnego (to jeden z bardziej konserwatywnych banków), pokazuje, że ryzyko nie jest tak poważne.

Ostatni kryzys nauczył instytucje finansowe ostrożności. Tak samo deweloperów, którzy dzięki lepszemu przygotowaniu mogą teraz przedstawiać swoją kondycję w najlepszym świetle. I nie będzie w tym zbyt wiele udawania. Chociaż, jeśli sprzedaż mieszkań dalej będzie spadała to w 2021 roku zobaczymy pierwszą korektę na rynku.

Jak duża to będzie korekta? Cóż. Patrząc na zainteresowanie kredytami hipotecznymi w bankach, popyt już jest duży. Po prostu wielu Polaków nie stać na kredyt hipoteczny w czasie koronawirusa. Widzą to też deweloperzy, zatem najpierw możemy liczyć na większe możliwości przy negocjacji cen, rabaty i promocje. Ceny mieszkań w 2021 roku mogą stanąć w miejscu – a przy inflacji to oznacza, że realnie stanieją. Obniżka do 5% r/r także wchodzi w grę.

O tym, jak daleko zajdzie korekta (jeśli zajdzie) zdecydują czynniki, których nie można obecnie z zadowalającą precyzją przewidzieć – rynek pracy, sprzedaż mieszkań, inwestycje w mieszkania i akcja kredytowa.

Ceny mieszkań po 2021 roku – prognoza na dalszą przyszłość

To, co dziś trzyma ceny mieszkań w ryzach, jutro może być powodem do ich załamania. Pandemia przypomniała znaczenie zjawisk ekstremalnych i błędy modeli ekonomicznych opartych, tylko na ekstrapolacji informacji z przeszłości. Ale, te dwa stany można jeszcze uzupełnić o trzeci.

Nie tylko ekstremalne zjawiska decydują o kształcie rzeczywistości. Np. zmiany klimatyczne są stopniowe, ale niebagatelne dla cywilizacji. Nassim Taleb jako ilustrację Czarnego Łabędzia przytaczał przykład z indykiem, aby pokazać, że historia nie pełza, ale postępuje skokowo.

W skrócie – codzienne karmienie i ochrona przed drapieżnikami, utwierdzają indyka w przekonaniu, że ze strony ludzi nie czeka go nic złego. Święto Dziękczynienia sprawia jednak, że przekonanie to musi ulec rewizji.

Za to zmiany klimatu można zilustrować przykładem żaby znajdującej się w garnku z wodą, której temperatura stopniowo się podwyższa. Szybki wzrost temperatury i żaba wyskoczy. Ale powolny jej wzrost sprawi, że płaz się ugotuje.

Co czeka polski rynek mieszkań za kilkanaście lat?

Na polskim rynku mieszkań takim zjawiskiem powoli narastających problemów jest demografia. Mediana wieku w Polsce, w 2040 roku będzie wynosiła dokładnie 50,2 lat. Będziemy najszybciej starzejącym się społeczeństwem w UE. To oznacza wyzwanie dla rynku pracy, systemu emerytalnego i oczywiście rynku mieszkań.

Dziś inwestycja w mieszkanie wydaje się być idealnym planem na długoterminowe ulokowanie kapitału. Jednak za 20 lat deficyt mieszkaniowy może być o wiele niższy, lub mieć inną formę.

A nawet jeśli dynamika cen nieruchomości będzie nadal rosnąć, to w coraz trudniejszym położeniu będą znajdować się młode osoby. Próg wejścia w posiadanie pierwszego mieszkania będzie jeszcze wyżej niż dziś. To raczej nie zachęci do zakładania rodziny, więc problem demograficzny będzie dalej narastał… Czy nie jest tu za gorąco?

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Ceny mieszkań 2021 – co będzie?

Banki naciskają, żeby poluzować ich kordon podatkowy. Chciałyby udzielać więcej kredytów hipotecznych, ale znają ryzyko i wolą czekać na klientów, którzy uzbierają choćby minimalny wkład własny w 2021 roku.
Za to deweloperzy trzymają w uścisku ceny mieszkań. Jeśli wytrzymają grę na spadki z klientami, to po korekcie w 2021 roku nie będzie już śladu. Chociaż opowieść o tym, że ceny będą rosły jak w szczycie hossy, można sobie włożyć między bajki.

Po danych BIK na temat kredytów mieszkaniowych widać też, że wróciło już zainteresowanie zakupem własnego M. Prawdopodobnie 2021 rok na rynku nieruchomości będzie dążył do równowagi między -5% a +5% dynamiką zmiany cen. Tylko kolejne negatywne i zaskakujące zjawisko może spowodować, że ceny spadną o więcej niż 10%.

Powyższa prognoza dynamiki cen, jest podana względem cen transakcyjnych i nominalnych dla większych miast w Polsce łącznie. Większych spadków należałoby się spodziewać na rynku wtórnym niż na pierwotnym.
Najnowsze aktualności / recenzje

Dodaj komentarz