Ceny mieszkań 2022 – prognozy zwiastują bańkę cenową?

4.19 /5
(Ocen: 89)
Wszyscy zadajemy sobie to pytanie: czy mieszkania w 2022 roku będą droższe? Prognozy ekspertów mówią, że tak – ceny mieszkania w Polsce będą rosnąć szybciej niż inflacja. Zapowiada się, że mieszkania cieszyć się będą zainteresowaniem inwestorów. Dla tych, którzy szukają okazji na zakup swojego własnego M, pozostaje nadzieja, że za mieszkaniami nadążą wynagrodzenia i zdolność kredytowa. Jednak na rynku mieszkaniowym nie tylko rosną ceny, ale i ryzyko spekulacji.

Ceny mieszkań w III kw. 2021 roku a prognozy na 2022

Pojawiła się nowa dawka danych za trzeci kwartał 2021 roku. Znamy już między innymi ceny nieruchomości (NBP) oraz wysokość kwartalnego wynagrodzenia (GUS). Znajdziemy poza tym więcej informacji o rynku nieruchomości w raportach sporządzonych przez ekspertów (np. AMRON, PKO BP czy Polski Instytut Ekonomiczny). Wkrótce poznamy też decyzję RPP w sprawie stóp procentowych.

Można w skrócie wskazać najważniejsze trendy mające wpływ na rynek mieszkaniowy w Polsce:

  • trwa odbudowa dynamiki cen nieruchomości i najmu;
  • mieszkania stają się coraz bardziej dobrem luksusowym (m.in. dlatego, że wynagrodzenia nie nadążają za rosnącymi cenami nieruchomości);
  • ryzyko stóp procentowych (aktualnie stopa bazowa wynosi 1,25%, ale wkrótce może wynieść nawet 3%);
  • zagadkowy wpływ polityki mieszkaniowej rządu (od 2022 roku dostępny będzie Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy).

W gruncie rzeczy ścieżka rynku mieszkaniowego w Polsce staje się coraz węższa – maleje ryzyko dużej (kryzysowej) korekty jak i nieograniczonego boomu. Od spadków chroni ceny mieszkań deficyt nieruchomości, rosnące koszty budowy, inflacja i statystycznie dobra kondycja gospodarstw domowych. Z drugiej strony wyższe ceny ogranicza drożyzna, spadający popyt i zdolność kredytowa. Do tego akcję kredytową studzą prognozy podwyżek stóp procentowych. W tym ścisku jest miejsce na wzrost cen mieszkań o ok. 10% r/r. Większa dynamika może oznaczać przegrzanie rynku.

Analiza danych za III kwartał 2021

Spójrzmy na najnowsze dane dla cen transakcyjnych nowych mieszkań. Wykres pokazuje procentową zmianę miesiąc do miesiąca i rok do roku:

3Q2021 Procentowa zmiana cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Tylko Opole zanotowało widoczny spadek cen mieszkań jednakowo rok do roku (-5,74%) i kwartał do kwartału poprzedniego (-5,04%). Wartość nowych mieszkań w Olsztynie spadła o -0,06% (III2021/II2021) a w Gdańsku o -2,08% (III2021/II2021). Jedynie w Łodzi nowe mieszkania podrożały kw/kw o więcej niż 10%. Przypomnijmy, że inflacja w trzecim kwartale (r/r) według GUS-u wyniosła 5,4%. Natomiast do okresu poprzedniego wzrosła o +1%. To znaczy, że nawet mimo niższej dynamiki cen nieruchomości (kw/kw), mieszkania w większości miast drożeją szybciej niż ceny towarów i usług konsumpcyjnych.

3Q2021 procentowa zmiana cen transakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Także ceny mieszkań używanych rosną. Jedynie w Poznaniu dynamika rok do roku była minimalnie ujemna -(0,03%). Ale dla 7 miast było to już +7,32% r/r a dla 10 miast +10,34% (r/r). W porównaniu kwartał do kwartału poprzedniego mieszkania na rynku wtórnym drożały najszybciej w Szczecinie (+5,66% kw/kw). Reszta miast analizowanych przez NBP nie przekroczyła więcej niż +5%. I tu jednak dynamika była w większości wyższa niż notowana inflacja.

3q2021 Indeks hedoniczny

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Dwa pierwsze wykresy prezentowały średnie ceny mieszkań. Dzięki indeksowi hedonicznemu możemy uwzględnić jakość zakupionych nieruchomości. Jak widać, wartość nieruchomości w Warszawie wróciła już do poziomów sprzed pandemii. Natomiast, jeśli chodzi o ceny mieszkań w 7 i 10 miastach to nadal poziom indeksu nie pokazuje wcześniejszych poziomów. Jednak rynek mieszkań wyraźnie wraca do formy.

Ceny mieszkań 2022 – na rynku rośnie bańka mieszkaniowa?

W dynamice cen mieszkań zaczyna pojawiać się coraz więcej zakupów spekulacyjnych. Rośnie ryzyko bańki mieszkaniowej? Pewność będziemy mieli dopiero fakcie. Pandemia na chwilę schłodziła rynek nieruchomości… i utrwaliła przekonanie, że ceny mieszkań nigdy nie spadną (bo skoro mieszkania drożały nawet w okresie pandemii?).

Wokół cen mieszkań zawiązuje się pętla irracjonalnych przekonań o ich nieuniknionym wzroście. To wystarczy, żeby nieruchomości drożały… i nagle spadły, gdy oczekiwania nie będą mogły sprostać rzeczywistości.

I faza bańki ceny rosną pod wpływem czynników fundamentalnych
II faza bańki ceny rosną pod wpływem spekulacji (tej fazie towarzyszy opinia: “ceny nigdy nie spadną, trzeba się spieszyć z zakupem, zanim minie okazja”)
III faza bańki ceny relatywnie szybko spadają

(Czerniak i Witkowski, 2016, Model wczesnego ostrzegania przed bańkami cenowymi na rynku mieszkaniowym)

W której fazie jest dziś rynek mieszkaniowy?

Z jednej strony ostatnie wzrosty cen nieruchomości były podyktowane głównie czynnikami fundamentalnymi. I dziś rosną koszty budowy oraz robocizny. W dodatku działa naturalny mechanizm rynkowy: przy wysokim popycie i niskiej podaży mieszkania drożeją.

Są też i czynniki, które wpędzają rynek mieszkaniowy w fazę II:

  • ultra niskie stopy procentowe,
  • wysoka akcja kredytowa (od stycznia do lipca 2021 sprzedano kredyty hipoteczne o wartości 50 mld zł!),
  • wysoki udział flippingu w transakcjach, który wyraźnie rośnie od 2015 roku,
  • ponad 70% transakcji na rynku jest dokonywanych za gotówkę,
  • z czego połowa zakupów na rynku wtórnym w 2020 roku była tylko w celach inwestycyjnych,
  • rośnie przekonanie, że ceny nigdy nie spadną.

Czy przeszukując oferty mieszkania, nie mamy już dziś wrażenia, że duża część ogłoszeń jest po prostu przewartościowana? A w 2022 roku powyższe czynniki dadzą o sobie jeszcze silniej znać. Z jedną zmienną – stopami procentowymi.

Jeżeli NBP podwyższy stopy procentowe (póki co zapowiada się, że najwcześniej stopy mogą pójść w górę w listopadzie), to wzrosną też raty kredytów hipotecznych. Osoby, które brały zobowiązanie “pod korek” mogą mieć problem ze spłatą kredytu. A wtedy na rynek mogą trafić mieszkania, które trzeba będzie szybko sprzedać…

I może się okazać, że ich wartość przy zakupie jest niższa niż przy sprzedaży. Za późno już będzie na dywagacje czy jesteśmy w I czy w II fazie bańki mieszkaniowej.

Ceny mieszkań w latach pandemii nie spadły?

Przekonanie o tym, że ceny nieruchomości w pandemii niespadły jest mylące. Po prostu po zamknięciu gospodarki w marcu 2020 niektórzy myśleli, że mieszkania będą tańsze o -50%. Realnie ceny mieszkań zaliczyły drobną korektę. Duże problemy mieli właściciele mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy.

Indeks hedoniczny cen mieszkań w II kwartale 2021

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Paradoksalnie pandemia umocniła przekonanie, że nieruchomości to “bezpieczna przystań” dla kapitału.

“Mieszkania będą drożały, ochronią oszczędności przed inflacją, dadzą zarobić inwestorom i zawsze bardziej opłaca się kupić niż wynająć”. Jeśli wystarczająco wiele osób będzie podzielała powyższe opinie, to jesteśmy na najlepszej drodze do bańki mieszkaniowej w 2022 roku.

Jednak do błyskawicznego krachu na rynku mieszkaniowym nie dojdzie, jeśli czynniki wpływające na bańkę zaczną być ograniczane. Banki zmniejszą akcję kredytową (zaostrzając np. kryteria przyznawania kredytów hipotecznych), NBP w porę zacznie normalizować politykę pieniężną, a inwestorzy będą skrupulatniej liczyć warunki do inwestycji w mieszkania.

W tym miejscu przydałaby się solidny plan polityki mieszkaniowej. Jednak wycofanie się z Mieszkania Plus (czyli budowania mieszkań na wynajem) i pomysł reaktywacji MdM pod nową nazwą, pokazuje, że na razie nie ma na co liczyć.

Ceny mieszkań prognozy 2022 – podsumowanie

Oceniając subiektywnie dynamikę cen na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach, wydaje się, że wartość nieruchomości z lepszym (a czasem z gorszym) skutkiem osiągała równowagę. Dziś ten hipotetyczny punkt ucieka cenom mieszkań, których kierunek niebezpiecznie zbliża się do II fazy bańki mieszkaniowej (jeśli już tam nie jest w przypadku niektórych miast).

ceny mieszkań w danych GUS (2011-2021)

(źródło: GUS)

Według prognozy Adama Czerniaka do pęknięcia bańki mieszkaniowej może dojść już w 2022 roku – pod warunkiem, że ceny będą rosły w tempie dwucyfrowym. Przy danych z II kwartału 2021, takie tempo jest realne.

Natomiast na to, że bańka mieszkaniowa dalej będzie rosła przez cały 2022 rok wskazuje cykl Kuznetsa. W tym modelu szczyt cen nieruchomości osiągniemy w 2023/2024 roku.

Jeżeli czynniki wpływające na przewartościowanie nieruchomości zostaną stłumione, to właśnie koniec 2023 roku może być tym momentem, gdy oczekiwania do wzrostów cen przestaną być możliwe do utrzymania.

Jednak na ceny mieszkań w 2022 roku wpływa wiele czynników. Wreszcie mogą pojawić się zjawiska, których nie przewidują modele ekonomiczne lub po prostu ich niedoszacowują. Pewne jest to, że kupujący mieszkania muszą w najbliższych latach liczyć się z tym, że kupują “na górce”.

Na koniec warto jeszcze dodać do analizy prognozy demograficzne dla Polski. W długiej perspektywie 20-30 lat, może krzywa cen nieruchomości z tej odległości, będzie wyglądała jak płaskowyż o stromych stokach.

Informacje o autorze

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Dodaj komentarz
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments