Ceny mieszkań 2022 – prognozy zwiastują bańkę cenową?

3 /5
(Ocen: 9)
Wszyscy zadajemy sobie to pytanie: czy mieszkania w 2022 roku będą droższe? Prognozy ekspertów mówią, że tak – ceny mieszkania w Polsce będą rosnąć szybciej niż inflacja. Zapowiada się, że mieszkania cieszyć się będą zainteresowaniem inwestorów. Dla tych, którzy szukają okazji na zakup swojego własnego M, pozostaje nadzieja, że za mieszkaniami nadążą wynagrodzenia i zdolność kredytowa. Jednak na rynku mieszkaniowym nie tylko rosną ceny, ale i ryzyko spekulacji.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Ceny mieszkań 2022 – na rynku rośnie bańka mieszkaniowa?

W dynamice cen mieszkań zaczyna pojawiać się coraz więcej zakupów spekulacyjnych. Rośnie ryzyko bańki mieszkaniowej? Pewność będziemy mieli dopiero fakcie. Pandemia na chwilę schłodziła rynek nieruchomości… i utrwaliła przekonanie, że ceny mieszkań nigdy nie spadną (bo skoro mieszkania drożały nawet w okresie pandemii?).

Wokół cen mieszkań zawiązuje się pętla irracjonalnych przekonań o ich nieuniknionym wzroście. To wystarczy, żeby nieruchomości drożały… i nagle spadły, gdy oczekiwania nie będą mogły sprostać rzeczywistości.

I faza bańki ceny rosną pod wpływem czynników fundamentalnych
II faza bańki ceny rosną pod wpływem spekulacji (tej fazie towarzyszy opinia: “ceny nigdy nie spadną, trzeba się spieszyć z zakupem, zanim minie okazja”)
III faza bańki ceny relatywnie szybko spadają

(Czerniak i Witkowski, 2016, Model wczesnego ostrzegania przed bańkami cenowymi na rynku mieszkaniowym)

W której fazie jest dziś rynek mieszkaniowy?

Z jednej strony ostatnie wzrosty cen nieruchomości były podyktowane głównie czynnikami fundamentalnymi. I dziś rosną koszty budowy oraz robocizny. W dodatku działa naturalny mechanizm rynkowy: przy wysokim popycie i niskiej podaży mieszkania drożeją.

Są też i czynniki, które wpędzają rynek mieszkaniowy w fazę II:

  • ultra niskie stopy procentowe,
  • wysoka akcja kredytowa (od stycznia do lipca 2021 sprzedano kredyty hipoteczne o wartości 50 mld zł!),
  • wysoki udział flippingu w transakcjach, który wyraźnie rośnie od 2015 roku,
  • ponad 70% transakcji na rynku jest dokonywanych za gotówkę,
  • z czego połowa zakupów na rynku wtórnym w 2020 roku była tylko w celach inwestycyjnych,
  • rośnie przekonanie, że ceny nigdy nie spadną.

Czy przeszukując oferty mieszkania, nie mamy już dziś wrażenia, że duża część ogłoszeń jest po prostu przewartościowana? A w 2022 roku powyższe czynniki dadzą o sobie jeszcze silniej znać. Z jedną zmienną – stopami procentowymi.

Jeżeli NBP podwyższy stopy procentowe (póki co zapowiada się, że najwcześniej stopy mogą pójść w górę w listopadzie), to wzrosną też raty kredytów hipotecznych. Osoby, które brały zobowiązanie “pod korek” mogą mieć problem ze spłatą kredytu. A wtedy na rynek mogą trafić mieszkania, które trzeba będzie szybko sprzedać…

I może się okazać, że ich wartość przy zakupie jest niższa niż przy sprzedaży. Za późno już będzie na dywagacje czy jesteśmy w I czy w II fazie bańki mieszkaniowej.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Ceny mieszkań w latach pandemii nie spadły?

Przekonanie o tym, że ceny nieruchomości w pandemii niespadły jest mylące. Po prostu po zamknięciu gospodarki w marcu 2020 niektórzy myśleli, że mieszkania będą tańsze o -50%. Realnie ceny mieszkań zaliczyły drobną korektę. Duże problemy mieli właściciele mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy.

Indeks hedoniczny cen mieszkań w II kwartale 2021

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Paradoksalnie pandemia umocniła przekonanie, że nieruchomości to “bezpieczna przystań” dla kapitału.

“Mieszkania będą drożały, ochronią oszczędności przed inflacją, dadzą zarobić inwestorom i zawsze bardziej opłaca się kupić niż wynająć”. Jeśli wystarczająco wiele osób będzie podzielała powyższe opinie, to jesteśmy na najlepszej drodze do bańki mieszkaniowej w 2022 roku.

Jednak do błyskawicznego krachu na rynku mieszkaniowym nie dojdzie, jeśli czynniki wpływające na bańkę zaczną być ograniczane. Banki zmniejszą akcję kredytową (zaostrzając np. kryteria przyznawania kredytów hipotecznych), NBP w porę zacznie normalizować politykę pieniężną, a inwestorzy będą skrupulatniej liczyć warunki do inwestycji w mieszkania.

W tym miejscu przydałaby się solidny plan polityki mieszkaniowej. Jednak wycofanie się z Mieszkania Plus (czyli budowania mieszkań na wynajem) i pomysł reaktywacji MdM pod nową nazwą, pokazuje, że na razie nie ma na co liczyć.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Ceny mieszkań prognozy 2022 – podsumowanie

Oceniając subiektywnie dynamikę cen na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach, wydaje się, że wartość nieruchomości z lepszym (a czasem z gorszym) skutkiem osiągała równowagę. Dziś ten hipotetyczny punkt ucieka cenom mieszkań, których kierunek niebezpiecznie zbliża się do II fazy bańki mieszkaniowej (jeśli już tam nie jest w przypadku niektórych miast).

ceny mieszkań w danych GUS (2011-2021)

(źródło: GUS)

Według prognozy Adama Czerniaka do pęknięcia bańki mieszkaniowej może dojść już w 2022 roku – pod warunkiem, że ceny będą rosły w tempie dwucyfrowym. Przy danych z II kwartału 2021, takie tempo jest realne.

Natomiast na to, że bańka mieszkaniowa dalej będzie rosła przez cały 2022 rok wskazuje cykl Kuznetsa. W tym modelu szczyt cen nieruchomości osiągniemy w 2023/2024 roku.

Jeżeli czynniki wpływające na przewartościowanie nieruchomości zostaną stłumione, to właśnie koniec 2023 roku może być tym momentem, gdy oczekiwania do wzrostów cen przestaną być możliwe do utrzymania.

Jednak na ceny mieszkań w 2022 roku wpływa wiele czynników. Wreszcie mogą pojawić się zjawiska, których nie przewidują modele ekonomiczne lub po prostu ich niedoszacowują. Pewne jest to, że kupujący mieszkania muszą w najbliższych latach liczyć się z tym, że kupują “na górce”.

Na koniec warto jeszcze dodać do analizy prognozy demograficzne dla Polski. W długiej perspektywie 20-30 lat, może krzywa cen nieruchomości z tej odległości, będzie wyglądała jak płaskowyż o stromych stokach.

Informacje o autorze

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Dodaj komentarz
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments