Co dalej po pozytywnej decyzji o kredyt hipoteczny?
Droga do otrzymania pozytywnej decyzji w procesie starania się o kredyt hipoteczny bywa długa i pełna przeszkód. Tym większa radość kredytobiorców jeżeli bank wreszcie przychyli się do ich wniosku. Ważne jednak, aby pamiętali o tym, że od tego momentu czeka ich wiele ważnych formalności do wypełnienia. Co dalej po pozytywnej decyzji o kredyt hipoteczny? Kiedy proces zakupu nieruchomości można uznać za zakończony? Sprawdziliśmy.
Spis treści – Czego dowiesz się z artykułu?
Decyzja wstępna czy ostateczna?
Standardowym zabiegiem stosowanym w wielu bankach na etapie procedowania wniosków o kredyt hipoteczny, jest wydawanie tzw. decyzji wstępnej. Co to oznacza dla osób starających się o przyznanie finansowania? Wszystko zależy tak naprawdę od banku, gdyż w niektórych instytucjach, wstępna pozytywna ocena jest właściwie tożsama z ostateczną. W innych bankach natomiast, stanowi jedynie początek drogi w staraniach o przyznanie kredytu hipotecznego.
Na jakiej podstawie wydawana jest wstępna decyzja kredytowa? Najczęściej banki skupiają się na wyniku analizy zdolności kredytowej wnioskodawcy oraz jego historii w BIK. Zdarza się jednak, że już na tym etapie brane są pod uwagę wszystkie aspekty osobowe, zawodowe i finansowe, poza tymi dotyczącymi bezpośrednio nieruchomości. W takim przypadku można przypuszczać, że wydana przez bank decyzja wstępna będzie taka sama, jak ta ostateczna. Oczywiście jeżeli nie pojawią się po drodze problemy formalne związane z nieruchomością.
Celem uzyskania wiążącej decyzji o kredyt hipoteczny, wnioskodawca musi zazwyczaj dostarczyć do banku brakujące dokumenty, takie jak potwierdzenie wyceny nieruchomości, czyli tzw. operat szacunkowy oraz umowę przedwstępną kupna-sprzedaży lub umowę deweloperską. Czasami wymagane jest także przedłożenie polis ubezpieczeń na życie.
Podpisanie umowy kredytowej – na co zwrócić uwagę?
Następstwem otrzymania ostatecznej pozytywnej decyzji o kredyt hipoteczny, jest rozpoczęcie przygotowań do podpisania umowy. Czy warto zrobić to od razu, na warunkach zaproponowanych przez bank? Wszystko zależy od sytuacji, w której znajdują się kredytobiorcy, aczkolwiek zawsze warto sprawdzić wszystkie swoje możliwości. Może się bowiem okazać, że uda nam się wynegocjować stosunkowo tani kredyt hipoteczny.
Moment podpisywania umowy kredytowej powinien zostać poprzedzony dokładnym zapoznaniem się z jej treścią. Oznacza to, że jeszcze na etapie decyzji wstępnej, kredytobiorcy powinni poprosić o wzór takiej umowy do wglądu i jeżeli to konieczne, to wraz z prawnikiem prześledzić jej zapisy. Trzeba pamiętać, że umowa kredytu hipotecznego będzie wiązała nas z bankiem często na kilkadziesiąt lat, a więc tym ważniejsze jest posiadanie wiedzy w zakresie zawartych w niej warunków i obostrzeń.
Po ustaleniu wszystkich parametrów kredytu, na które zgodę wyrazi każda ze stron umowy, można przejść do podpisania porozumienia o udzielenie finansowania na zakup nieruchomości. Zazwyczaj cały proces odbywa się w siedzibie banku i trwa od kilkudziesięciu minut do 2-3 godzin. Wszystko zależy od stopnia skomplikowania umowy oraz od wcześniejszego przygotowania się stron do tego etapu. Po podpisaniu porozumienia, kredytobiorcy powinni wnieść opłaty za przygotowanie i zawarcie umowy, jeżeli oczywiście były one wymagane i nie zostały skredytowane.
Ustanowienie prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu
Kolejną czynnością wymaganą tuż po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny, jest ustanowienie prawnego zabezpieczenia spłaty zobowiązania. W zakres takiego zabezpieczenia zaliczane są zazwyczaj trzy podstawowe aspekty:
Złożenie w Sądzie Rejonowym wniosku o wpis do księgi wieczystej (KW) – zwykle to od banku kredytobiorcy otrzymują wzór wniosku wraz zaświadczeniem potwierdzającym nabycie kredytu. Opłata, którą należy uiścić w SR to 200 zł. Nie można zapomnieć o pobraniu zaświadczenia o złożeniu wniosku o wpis hipoteki i dostarczeniu go do banku,
Ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych – do banku należy dostarczyć cesję polisy ubezpieczenia,
Ubezpieczenie na życie – jeżeli ubezpieczenie takie było wymagane przez bank w ramach umowy kredytowej, cesję polisy należy dostarczyć do kredytodawcy.
Zarówno w zakresie ubezpieczenia na życie, jak również ubezpieczenia nieruchomości, banki wychodzą zazwyczaj z własną ofertą i skorzystanie z niej, to karta przetargowa do negocjowania warunków umowy. Można oczywiście wybrać innego ubezpieczyciela lub zmienić go po pierwszym roku obowiązywania polisy.
Kiedy wszelkie prawne zabezpieczenia spłaty kredytu zostaną ustanowione, kredytobiorcy mogą złożyć dyspozycję wypłaty środków.
Finalizacja zakupu nieruchomości, czyli akt notarialny
Po dopełnieniu formalności związanych z podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny, przyszedł czas na finalizację zakupu nieruchomości, a więc spisanie ostatecznego aktu notarialnego. Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania lub domu po części są stałe, a po części ustalane przez samego notariusza. Na pewno trzeba przygotować się na spory wydatek związany z koniecznością opłacenia taksy notarialnej, a więc wynagrodzenia urzędnika, a także koszt sporządzenia wypisów (odpisów) aktu notarialnego. Zwykle potrzebne są dwa – po jednym dla banku i dla właścicieli nieruchomości.
Jak dochodzi do wyboru konkretnej kancelarii, a co za tym idzie wysokości opłat notarialnych? W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera, zazwyczaj jesteśmy skazani na notariusza, który z nim współpracuje. Deweloper powinien z odpowiednim wyprzedzeniem poinformować swoich klientów o opłatach, jakie będą musieli ponieść, a także wyznaczyć swojego przedstawiciela, który w jego imieniu wystąpi jako reprezentacja podczas odczytywania treści aktu notarialnego oraz oczywiście jego podpisywania.
W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, dowolność wyboru kancelarii notarialnej jest większa. Jeżeli sprzedający nie umówił się uprzednio z konkretnym urzędnikiem, może w porozumieniu z kupującym ustalić, gdzie zostanie sporządzony i podpisany akt notarialny. Ukłon w stronę osoby zainteresowanej zakupem nieruchomości, jest zawsze dobrze widziany w etyce zawierania transakcji na tak znaczne kwoty.
Podatek PCC-3 i zawiadomienie o dokonaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej
Czy po podpisaniu ostatecznego aktu notarialnego można uznać, że formalności związane z zakupem nieruchomości dobiegły wreszcie końca? Niestety nie. W terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, kredytobiorcy muszą udać się do odpowiedniego dla zakupionej nieruchomości Urzędu Skarbowego i opłacić podatek od czynności cywilno-prawnych od ustanowienia hipoteki, tzw. PCC-3. Kwota tego podatku wynosi 19 zł.
Jest to aspekt, o którym w natłoku informacji kredytobiorcy często zapominają, a warto mieć go na uwadze. Jeżeli bowiem konieczność opłacenia PCC-3 nam umknie, potrzebne będzie złożenie w US oświadczenia o czynnym żalu w związku z naszym zapominalstwem i uregulowanie zaległego podatku. Zazwyczaj obywa się wówczas bez obowiązku zapłaty odsetek.
Po sfinalizowaniu umowy o kredyt hipoteczny, kredytobiorcy złożyli we właściwym oddziale Sądu Rejonowego wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, a odpowiednie zaświadczenie potwierdzające ten fakt zanieśli do banku. Samo złożenie wniosku nie stanowi jednak zakończenia tej procedury sądowej. Trzeba bowiem poczekać aż wpis zostanie rzeczywiście dokonany.
Zawiadomienie o dokonaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej przychodzi zazwyczaj listem poleconym. W związku z ustanowionym ubezpieczeniem pomostowym, kredytobiorcom powinno szczególnie zależeć na jak najszybszym dostarczeniu tego zawiadomienia do banku. Wówczas będą mogli oni spłacać swoje zobowiązanie już w docelowej kwocie raty ustanowionej w umowie kredytowej.
O czym trzeba pamiętać spłacając kredyt hipoteczny?
Spełnienie wszystkich powyższych wymagań nie oznacza bynajmniej, że dopełniliśmy wszystkich aspektów związanych z nabyciem nieruchomości. Konieczne będzie bowiem jeszcze złożenie informacji w sprawie ustanowienia podatku od nieruchomości. W tym celu należy udać się do Wydziału Podatków i Windykacji Urzędu Miasta i tam wypełnić druk IN-1, pozwalający obliczyć wysokość podatku od naszej nieruchomości. Będzie to kwota do uiszczania raz w roku przez jednego z kredytobiorców.
Jak widać, zadanie sobie pytania “co dalej po pozytywnej decyzji o kredyt hipoteczny”, jest jak najbardziej zasadne. Formalności do spełnienia jest naprawdę sporo i kredytobiorca, który nigdy wcześniej nie miał do czynienia z procedurą kredytowania nieruchomości, może mieć nie lada problem, aby się w nich nie pogubić. Tym niemniej, będąc już pełnoprawnym właścicielem wymarzonego “M”, trzeba pamiętać o kilku podstawowych zasadach:
terminowo spłacać raty kredytu w wymaganej kwocie,
regularnie zasilać rachunek osobisty wpływami z tytułu wynagrodzenia (jeżeli taki zapis znajduje się w umowie),
regularnie opłacać (raz w roku) polisę ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych oraz dostarczać ją do banku i dokonywać cesji z ubezpieczenia na rzecz banku,
regularnie odnawiać ubezpieczenie na życie i dokonywać cesji z ubezpieczenia na rzecz banku (jeżeli takie ubezpieczenie było wymagane),
informować bank o każdej zmianie danych, które mogłoby mieć znaczenie dla kontynuacji kredytu.
Jeżeli powyższe warunki będą terminowo i regularnie spełniane, kredytobiorcy będą mogli cieszyć się nabytą nieruchomością w spokoju i bez obaw o pojawienie się upomnień ze strony banku czy ubezpieczycieli.
