Co sprawdzić przed kupnem domu lub mieszkania?

Ocena: 5 (ilość ocen: 3)

Ocena: 5
(ilość ocen: 3)

Kupno mieszkania lub domu to bardzo ważna decyzja w życiu niejednej osoby. Bardzo często wiąże się ona także z kredytem hipotecznym, czyli zobowiązaniem na długie lata. Na jakie aspekty zwrócić uwagę sprawdzając stan techniczny i prawny nieruchomości? Jakie dokumenty należy zweryfikować od właściciela domu lub mieszkania? Jak sprawdzić dewelopera? O tym dowiesz się w artykule.

Dobór nieruchomości – oczekiwania i możliwości finansowe

Zanim zaczniemy przeglądać oferty nieruchomości, już na samym początku musimy się zdecydować, co wybrać: dom jednorodzinny czy mieszkanie w bloku. Najlepszym rozwiązaniem jest przeanalizowanie argumentów za i przeciw. Następnie należy określić swoje oczekiwania dotyczące m.in. lokalizacji nieruchomości, jej powierzchni, rozkładu pomieszczeń.

Duże znaczenie mają także nasze możliwości finansowe, gdyż to od nich będzie zależała wartość zakupionego domu czy mieszkania. Jeżeli nie mamy odpowiednich środków i decydujemy się na kredyt hipoteczny, warto sprawdzić swoją zdolność kredytową za pomocą kalkulatora zdolności kredytowej. W przypadku gdy nie jest ona tak wysoka, jak oczekiwaliśmy, można ją zwiększyć dzięki określonym sposobom. W tym czasie możemy też zastanowić się nad parametrami kredytu (np. wysokość i rodzaj rat, okres kredytowania), a także sprawdzić historię kredytową w BIK.

kalkulator zdolności kredytowej

Stan techniczny domu lub mieszkania

Przed kupnem domu lub mieszkania trzeba przede wszystkim sprawdzić jego stan techniczny. Poznając wszystkie mankamenty i zalety nieruchomości, dowiemy się, czy jej cena jest adekwatna. Jeżeli jest zawyżona, mamy podstawę do jej negocjacji z właścicielem. To, na co zwrócić szczególną uwagę przy ocenie stanu technicznego, opisujemy w poniższych akapitach.

Ogólna ocena stanu nieruchomości

Sprawdzając stan techniczny nieruchomości, warto rozpocząć od jej ogólnej oceny. Najpierw należy dokonać oględzin budynku z zewnątrz, a następnie klatki schodowej. Dzięki temu dowiemy się, czy konstrukcja jest nienaruszona (wskazuje na to m.in. brak pęknięć, przebarwień na elewacji) oraz o ewentualnych usterkach. Klatka schodowa powinna być czysta i zadbana, a unoszący się tam zapach nie może być nieprzyjemny. Oprócz tego należy sprawdzić ocieplenie budynku, gdyż ma ono wpływ na koszty ogrzania mieszkania lub domu. O słabo wykonanej izolacji mogą wskazywać liczne pęknięcia, ubytki czy przebarwienia.

Wewnątrz mieszkania lub domu sprawdź stan okien, drzwi, ścian oraz sufitów. Tak jak w przypadku elewacji każde pęknięcia, zacieki, rysy, a także nierówności, należy traktować jako mankamenty oraz potencjalnie większy koszt remontu. Nawet w mieszkaniach oddawanych przez deweloperów mogą być krzywe ściany i sufity, brak pionów oraz nierówne kąty, które stanowią usterkę. Dlatego ważne jest, aby sprawdzać te aspekty niezależnie od tego, czy chcemy kupić nieruchomość na rynku pierwotnym lub wtórnym. Jeżeli znajdują się w domu lub mieszkaniu sprzęt oraz meble, pamiętaj o ocenie ich jakości i poprawności działania.

Instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne oraz gazowe

Nie należy zapomnieć o sprawdzeniu instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych oraz gazowych. Jest to szczególnie ważny aspekt przy nieruchomościach z rynku wtórnego. Jeżeli stan instalacji jest słaby, to trzeba ją wymienić. Wiąże się to m.in. z zerwaniem tynków, a zatem czas remontu się znacznie wydłuży oraz zwiększy się jego koszt. Tablica rozdzielcza nie może być osmolona, natomiast osłony bezpieczników nie powinny się przegrzewać.

Warto także sprawdzić, czy stara instalacja elektryczna wytrzyma obciążenie nowego sprzętu, a instalacja gazowa jest szczelnie wykonana. Przy instalacji wodno-kanalizacyjnej zwróć uwagę, czy nie ma śladów po zalaniu, a także postaraj się ocenić stan rur (m.in. ich szczelność, czy zawierają kamień).

Uważaj na wilgoć!

Oglądając mieszkanie lub dom zwróć uwagę na wentylację. Jedną z oznak źle działającej wentylacji są zaparowane okna. Może to skutkować pojawieniem się wilgoci oraz grzyba. Nie należy jednak kupować nieruchomości z grzybem, gdyż jego usunięcie może okazać się problematyczne i kosztowne. Zatem, jak rozpoznać oznaki nadmiernej wilgoci? W szczególności sprawdź, czy są widoczne zacieki na ścianach i suficie, ale także grzyby i pleśnie. Wchodząc już do samego mieszkania lub domu poczujemy dziwny zapach stęchlizny. Innymi oznakami wilgoci może być również odpadający tynk, pęcherze i łuszcząca się farba. Nie zapomnij sprawdzić podłogi. Jeżeli jest nierówna lub się podnosi, może być to oznaką zagrzybienia. W takim przypadku konieczna będzie wymiana nawet kilku warstw podłogi, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Czy warto skorzystać z pomocy fachowca?

Trudno niekiedy sprawdzić samemu stan techniczny mieszkania lub domu. Jest to zazwyczaj spowodowane brakiem specjalistycznego sprzętu oraz wiedzy. Na rynku pierwotnym bardzo istotny jest odbiór mieszkania od dewelopera, podczas którego mamy możliwość zgłoszenia wszystkich uwag związanych z jego wykonaniem. Warto podkreślić, że rękojmia za wady obowiązuje przez 5 lat od dnia przekazania kluczy od nieruchomości. Jednak właściciel musi wykazać, że usterka istniała w momencie odbioru mieszkania lub powstała w wyniku błędów przy jego budowie.

Decydując się na pomoc fachowca, możemy mieć pewność, że nieruchomość zostanie kompleksowo sprawdzona. Prawdopodobnie zwróci uwagę na wiele aspektów, o których nie mieliśmy pojęcia. Specjalista sporządzi listę usterek lub raport, który może być szczególnie istotny przy negocjacjach o cenę z właścicielem.

Jeżeli nie chcemy rozczarować się zakupioną nieruchomością oraz nie znamy się na jej ocenie technicznej, warto rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty. Jednak należy wziąć pod uwagę koszt usługi, a także zweryfikować, czy dana osoba jest kompetentna i ma liczne pozytywne opinie.


  • Kredyt hipoteczny dostosowany do Twoich potrzeb? Najlepsze oferty w zasięgu Twojej ręki?

    TAK! W enerad.pl przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksowe wsparcie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Skontaktuj się ze Specjalistą, który przeprowadzi Cię przez cały proces!

    Bezpłatne porównanie kredytów hipotecznych

  • Kredyt hipoteczny - porównanie ofert


Stan prawny domu lub mieszkania

Jednym z najważniejszych aspektów, które należy sprawdzić przed zakupem domu lub mieszkania, jest jego stan prawny.

Co sprawdzić w księdze wieczystej?

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem, w którym można zweryfikować potrzebne informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Aby sprawdzić księgę, należy poprosić właściciela o jej numer. Jeżeli spotkasz się z odmową, może to świadczyć o nieprawidłowościach stanu prawnego.

Oznaczenie nieruchomości

Na samym początku musimy zweryfikować adres podany w księdze wieczystej. Powinien on być taki sam jak w rzeczywistości. Oprócz tego warto sprawdzić pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych oraz jego przeznaczenie (np. lokal mieszkalny). Pomieszczenia przynależne do mieszkania to m.in. garaż, komórka lokatorska, piwnica czy strych.

Własność

W księdze wieczystej sprawdzisz także, do kogo należy nieruchomość. Podane są dane jej właściciela lub właścicieli m.in. imię i nazwisko oraz numer PESEL. Dzięki temu będziemy wiedzieć, czy zawieramy umowę z odpowiednią osobą. W przypadku współwłasności nieruchomości, wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę na jej sprzedaż. Umowę można zawrzeć również z pełnomocnikiem właściciela lokalu, który posiada pełnomocnictwo upoważniające do jego zbycia. Pełnomocnictwo powinno być sporządzone w odpowiedniej formie i zakresie.

Prawa, roszczenia i ograniczenia

Inne ograniczone prawa rzeczowe wobec nieruchomości, takie jak użytkowanie i służebność, znajdziemy też w księdze wieczystej. Lista wpisów dotycząca praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim może być bardzo długa. Do nich zaliczyć można prawo najmu, odkupu, dożywocia, pierwokupu, roszczenia o przeniesienie własności oraz wpis dotyczący wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Jeżeli chcesz kupić dom czy mieszkanie, w jego księdze przede wszystkim nie powinna być wpisana służebność osobista, czyli prawo innej osoby fizycznej do zaspokojenia jej osobistych potrzeb, np. korzystanie z nieruchomości w oznaczonym zakresie.

Obciążenia hipoteczne

Obciążenie hipoteczne jest z jednym najważniejszych elementów do sprawdzenia w księdze wieczystej, o którym nie należy zapominać. Oczywiście przy kupnie mieszkania lub domu najlepszą sytuacją jest brak ustanowionej hipoteki. W przypadku gdy mieszkanie jest obciążone hipoteką, znajdziesz także informacje dotyczące jej tytułu oraz kwoty. Pamiętaj, że kupując nieruchomość z hipoteką, nabywasz je wraz z długami, które będziesz musiał spłacić. Natomiast dla wierzyciela nie ma znaczenia, kto jest jego jej właścicielem.

Plan zagospodarowania przestrzennego

Warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego okolicy, w której zamierzasz kupić nieruchomość. Dzięki temu dowiesz się, czy są planowane inwestycje w ciągu najbliższych lat, np. wycinka lasu i budowa w tym miejscu nowych bloków czy wieżowców, budowa autostrad, przeznaczenie gruntów na zabudowę domów jednorodzinnych, budowa centrum handlowego, szkoły czy przedszkola. Jak można zauważyć, mogą to być zarówno obiekty bardzo pożądane, jak i uciążliwe i szkodliwe. Aby uzyskać taki plan, trzeba wystąpić z odpowiednim wnioskiem do wydziału architektury i urbanistyki urzędu gminy właściwej ze względu na położenie nieruchomości oraz uiścić opłaty skarbowe w określonej wysokości.

Jeżeli odpowiada nam okolica, w której zamierzamy kupić dom lub mieszkanie, zapewne nie chcemy, aby w szczególności zmieniała się ona na gorsze. Dlatego też warto zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego pomimo niewielkich opłat skarbowych.

Jakie sprawdzić dokumenty od właściciela domu lub mieszkania?

Oprócz sprawdzenia księgi wieczystej i planu zagospodarowania przestrzennego warto poprosić właściciela nieruchomości o następujące dokumenty:

  • dokumenty związane budową i oddaniem nieruchomości do użytkowania, do których w szczególności zaliczamy pozwolenie na budowę, projekt architektoniczno-budowlany domu, przyłączy i instalacji, dziennik budowy, protokoły odbiorów nieruchomości i przyłączy.
  • informacje o zmianach w projekcie – dzięki nim dowiesz się, m.in. co było zmieniane w nieruchomości oraz czy były jakieś problemy podczas budowy domu.
  • lista elementów wyposażenia domu lub mieszkania, które zostają i wchodzą w cenę jego zakupu – warto ją sporządzić wraz z właścicielem i dołączyć do umowy.
  • zaświadczenie o stanie zameldowania nieruchomości – może je dostarczyć właściciel lub samemu można je uzyskać na wniosek w odpowiednim urzędzie. Skutecznie pozwoli to sprawdzić, czy ktoś jest zameldowany w danym lokalu. Jest to ważny aspekt przy sprzedaży, gdyż problematyczny lokator, który nie chce się wymeldować, może ją zablokować.
  • dokumenty potwierdzające uregulowanie podatków od nieruchomości, spadków i darowizn.
  • zaświadczenie potwierdzające uregulowanie należności za mieszkanie – dowiemy się, czy właściciel mieszkania nie zalega z płatnościami z tytułu opłacenia czynszu wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
  • umowy i rachunki – kupując nieruchomość, warto wiedzieć, jakie są koszty gazu, prądu i wody oraz kto jest dostawcą tych usług. W przypadku mieszkania należy poznać także wysokość czynszu. Pamiętaj jednak, że nie należy wierzyć we wszystkie zapewnienia właściciela.
  • dokument potwierdzający prawo własności – w przypadku, gdy nie ma księgi wieczystej albo właściciel nie uzyskał jeszcze wpisu prawa własności, takim dokumentem może być akt notarialny lub orzeczenie sądu o nabyciu spadku. Zaświadczenia ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu należy wymagać przy spółdzielczym własnościowym prawie.

Jak można zauważyć, jest wiele dokumentów, z którymi warto się zapoznać przed zakupem mieszkania lub domu. Jeżeli uznasz inny dokument niż wyżej wymieniony za istotny, bez obaw możesz poprosić właściciela nieruchomości o jego okazanie.

Zakup domu lub mieszkania na rynku pierwotnym – sprawdź dewelopera!

W przypadku gdy zamierzasz kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym, należy sprawdzić dewelopera. Pozwala to na uniknięcie przykrych niespodzianek, np. niedotrzymanie zaplanowanych terminów, brak reakcji dewelopera na zgłaszane problemy, niezgodność projektu z rzeczywistością, jakość inwestycji pozostawia wiele do życzenia. Jak skutecznie sprawdzić dewelopera? Najlepiej zacząć od sprawdzenia o nim informacji w internecie. Znajdziesz tam szczegóły dotyczące okresu prowadzenia działalności, wybudowanych nieruchomości, przynależności do Polskiego Związku Firm Deweloperskich, rekomendacji Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, a także opinii wielu osób, którzy byli jego klientami. Jeżeli nie znaleźliśmy negatywnych komentarzy lub niepokojących opinii na forach czy różnych stronach internetowych, może to wskazywać na rzetelność dewelopera.

Jednak nie można zapomnieć o sprawdzeniu takich elementów jak historia inwestycji oraz wypłacalność dewelopera. Oczywiście najlepszym deweloperem będzie ten, który posiada wiele zrealizowanych, a zarazem udanych inwestycji, a także ma dobrą sytuację finansową. Informacje o jego wypłacalności (np. czy jest w trakcie ogłaszania upadłości) można znaleźć w aktach rejestrowych w Krajowym Rejestrze Sądowym. Natomiast w ZUS-ie zweryfikujemy, czy deweloper nie zalega ze składkami. W bazach dłużników np. KRD (Krajowy Rejestr Długów) są zawarte informacje o zadłużeniu dewelopera w sytuacji, gdy takie posiada.

Przed zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym warto sprawdzić, jak kupić na kredyt mieszkanie w budowie od dewelopera. Przede wszystkim deweloper powinien okazać akt notarialny dotyczący własności działki, pozwolenie na budowę oraz wzór umowy. Należy zaznaczyć, że umowa deweloperska powinna nas zabezpieczyć przed większością problemów, gdyż zawiera informacje, takie jak szczegóły dotyczące dewelopera, jego poprzednich inwestycji, możliwości odstąpienia od umowy, informacje na temat nieruchomości i planowanego terminu zakończenia poszczególnych prac, terminu przeniesienia własności, informacje o ewentualnych roszczeniach osób trzecich oraz postępowaniu egzekucyjnym wobec dewelopera oraz inne ważne dane. W przypadku wątpliwości związanych z umową należy rozważyć skonsultowanie jej z prawnikiem. Pozwoli to na zweryfikowanie jej poprawności, czy też zawartych w niej niekorzystnych zapisów dla nabywcy domu lub mieszkania.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Co sprawdzić przed kupnem domu lub mieszkania? To musisz wiedzieć!

Przed kupnem domu lub mieszkania należy w szczególności sprawdzić jego stan techniczny i prawny. W przypadku gdy decydujemy się wziąć kredyt hipoteczny, warto wiedzieć, jaką mamy zdolność kredytową oraz historię kredytową w BIK. Weryfikując stan prawny nieruchomości, najwięcej informacji znajdziesz w księdze wieczystej. Zanim kupisz mieszkanie w kamienicy lub stary budynek mogący mieć znaczenie historyczne, sprawdź, czy widnieje w rejestrze zabytków. Każdy generalny remont takiej nieruchomości będzie wiązał się z decyzjami i zarządzeniami Konserwatora Zabytków.

Podczas spotkania z właścicielem mieszkania lub domu warto pytać o aspekty, które nas interesują. Poproś go także o okazanie dokumentów m.in. związanych z budową domu, potwierdzających prawo własności czy zaświadczenie o stanie zameldowania nieruchomości. Jeżeli kupujesz dom lub mieszkanie od dewelopera, sprawdź jego historię inwestycji, wypłacalność oraz opinie w internecie.

Najnowsze aktualności / recenzje

Dodaj komentarz