Czy warto brać kredyt na mieszkanie w czasie pandemii?
Dylemat: kupić czy wynająć mieszkanie, nabiera przy koronawirusie nowego znaczenia. Na to samo pytanie, inną odpowiedź uzyskamy, gdy chcemy kupić mieszkanie dla własnych potrzeb, a inaczej sytuacja wygląda, gdy myślimy o inwestycji w kredyt na mieszkanie pod wynajem. Czy warto brać kredyt na mieszkanie? To zależy. I właśnie tym różnym zależnościom przyjrzymy się w naszym artykule. Zapraszamy!
Kredyt na mieszkanie pod wynajem podczas pandemii
Wysoka inflacja wypycha kapitał w coraz bardziej ryzykowne inwestycje. Lokaty bankowe już od dawna nawet nie pokrywają utraty wartości pieniądza. Niskie stopy procentowe oznaczają, że mamy w Polsce najtańsze kredyty hipoteczne od lat. Giełda i akcje w czasie pandemii nie zdają się tak bezpieczne, jak np. nieruchomości. Ale czy i te gwarantują dobrą rentowność?
Wysoka cena mieszkania to bariera, którą można pokonać dzięki taniemu kredytowi. Pożyczka z oprocentowaniem zmiennym oznacza dodatkową niepewność. Istnieje ryzyko podwyżki rat kredytu mieszkaniowego. Po drugie decydując się na zaciągnięcie kredytu na mieszkanie pod wynajem, nasz kapitał jest zamrożony na wiele lat. W razie problemów, będzie ciężko szybko przekształcić w gotówkę do ręki, ulokowany w nieruchomość kapitał.
Sama inwestycja w mieszkanie obarczona jest też ryzykiem spadku jego wartości. Obecnie pandemia, tylko w drobnym stopniu obniżyła ceny mieszkań na rynku pierwotnym. W wieloletniej perspektywie ten aspekt wydaje się akurat najbezpieczniejszy. Choć nie można wykluczyć, że zmiany demograficzne zmienią wynik tej optymistycznej prognozy dla właścicieli nieruchomości.
Kredyt na mieszkanie pod wynajem – za i przeciw
Czy warto zatem brać kredyt na mieszkanie pod wynajem? I to w czasie pandemii? No właśnie. Kluczowym aspektem jest tu rynek najmu w Polsce. A ten nigdy do najlepszych nie należał. Najem nadal traktowany jest jako tymczasowy, albo z przymusu. To może się zmieniać, bo warunki najmu poprawiają się i czasem – to może być zaskoczenie – po prostu się opłaca.
Ale trend ten powstrzymał koronawirus. Zyski z najmu spadły. I to w wynajmie krótko i długoterminowym. Przyszłość obu modeli jest niepewna, tak samo jak zagadką jest sama pandemia. Dane o kosztach najmu z kwietnia 2020 roku pokazują spadki cen w we wszystkich dużych miastach.
Czy warto brać kredyt na mieszkanie dla własnego użytku?
W innej sytuacji są kupujący mieszkanie dla siebie. Celem inwestora jest zysk. Natomiast zwykły nabywca nieruchomości, chce mieć własny kąt. Przy czym, jeśli ma ograniczone możliwości finansowe, musi ocenić siły na zamiary. Zdolność kredytowamoże nie pozwolić na zakup wymarzonego mieszkania. Rata kredytu hipotecznego może wzrosnąć. Trzeba wziąć pod uwagę, że potrzeby mieszkaniowe będą się zmieniać z wiekiem. I potrzebny będzie odpowiedni wkład własny.
Najem mieszkania jest bardziej elastyczny. Pozwala na zmianę. Oczywiście płacąc czynsz, lokal ani trochę nie staje się bardziej naszym – inaczej niż przy kredycie. Warunki najmu zależą też od właściciela i umowy. Przy okazji dylematu: najem czy kredyt, często pojawia się mit, że kredyt na mieszkanie zawsze się opłaca. Czy, aby na pewno jest to pewnik? Spróbujmy policzyć.
Najem a kredyt na mieszkanie w czasie koronawirusa
W obliczeniach skorzystałem z kalkulatora kredytu hipotecznego dla następujących parametrów (przy kredycie na mieszkanie):
okres kredytowania: 25 lat, kwota kredytu: 300 000 zł, oprocentowanie zmienne: 4,00%; prowizja: 1% oraz równe raty.
wartość nieruchomości to 375 000 zł i rośnie co roku o 2% po uwzględnieniu inflacji.
środki przeznaczone na remonty w czasie 25 lat użytkowania lokalu, to 100 tys. zł.
Natomiast alternatywą jest najem mieszkania, w którym:
czynsz za najem wynosi 1583 zł (tyle samo, rata kredytu) i co roku wzrasta o 2% po uwzględnieniu inflacji.
| Łączny koszt kredytu hipotecznego | 478 053 zł |
| Łączny koszt opłaty za najem | 652 404 zł |
| Całkowity koszt kredytu + wkład własny + remonty | 653 053 zł |
| Wartość mieszkania po 25 latach | 627 531 zł |
Co wynika z powyższej symulacji?
Kalkulacja wygląda na patową, bo z jednej strony oszczędność na najmie jest, ale niewielka. Z drugiej strony mamy mieszkanie, którego wartość wzrosła i w razie sprzedaży pokryje koszt kredytu (ale już nie sumę kosztów włożonych w mieszkanie).
Trzeba wreszcie dodać, że w tej symulacji jest wiele czynników, które mogą rozstrzygnąć zdecydowanie na korzyść najmu lub kredytu. Wzrost oprocentowania jest bardzo prawdopodobny. Dziś stopy procentowe wynoszą tylko 0,1%. Ich podwyżka będzie skutkowała większymi ratami za kredyt.
W kalkulacji można uwzględnić niższy koszt remontów. Choć czy na 25 lat użytkowania lokalu, te 100 tys. złotych to rzeczywiście za dużo? Poza tym, trzeba też wziąć pod uwagę koszty okołokredytowe (taksa notarialna, ubezpieczenie nieruchomości), te mogą wynosić dodatkowe kilkanaście tysięcy złotych.
W przypadku najmu można by poszukać lokalu o niższym czynszu. Wtedy porównanie wypadło by lepiej na tle kredytu. Ale podobne zabieg można sprawdzić przy zakupie tańszego mieszkania. Choć łatwiej znaleźć lokal z tańszym najmem, niż tanią w zakupie nieruchomość.
Symulacja nie uwzględnia też sytuacji, gdy byłoby trzeba zmienić mieszkanie na większe (lub mniejsze). A także zmiany wynajmowanego mieszkania. W konsekwencji często górę nad ekonomicznymi kryteriami biorą emocje i przekonania.
Kredyt na mieszkanie podczas pandemii
Koronawirus sprawił, że kredyty mieszkaniowe znów są luksusem. Już wcześniej problemem było zgromadzenie odpowiedniego wkładu własnego. Teraz pojawiają się kłopoty z odpowiednią zdolnością kredytową.
Skutki i przebieg pandemii pozostają zagadką. Dopiero przyszłość odsłoni na jak długo pozostanie z nami koronawirus. I czy przyzwyczaimy się do nowej normalności. Tymczasem ceny mieszkań deweloperskich zaliczyły drobną korektę. Być może wkrótce kupujący będą mieli więcej okazji do zakupu mieszkania.
Czy w okresie pandemii warto brać kredyt na mieszkanie? Zainteresowani na pewno powinni skrupulatnie śledzić sytuację na rynku mieszkaniowym. Jednak jak widać najem też może stać się okazją do zaoszczędzenia.
