Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – co zmieni na rynku mieszkań?
Rada Ministrów przyjęła 16 lutego projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, nad którym od kilku lat pracował UOKiK. Kiedy przepisy wejdą w życie? I przede wszystkim, jakie zmiany wprowadzają dla kupujących mieszkanie od dewelopera? Z DFG ma być bezpieczniej. Ale czy nie będzie też drożej? Zobaczmy!
Spis treści – Czego dowiesz się z artykułu?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – główne zapisy w ustawie
Ustawa deweloperska z 2011 roku wprowadziła wiele pozytywnych zmian w branży. Deweloperzy mieli między innymi obowiązek stosować rachunek powierniczy przy inwestycjach. Ten w domyśle miał zabezpieczać środki wpłacone przez kupujących np. w razie bankructwa dewelopera. W praktyce firmy budowlane wybierały przede wszystkim otwarty rachunek powierniczy, który nie zapewnia całkowitej ochrony wpłaconego kapitału.
Dlatego od kilku lat nad poprawą sytuacji nabywających nieruchomość od dewelopera pracował UOKiK. Wraz z przyjęciem nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, powstanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).
Główne zmiany w przepisach związane z projektem to:
powołanie DFG zasilanego składkami płaconymi przez deweloperów,
wysokość maksymalnej składki w przypadku otwartego rachunku powierniczego wynosi 2%,
maksymalna składka do DFG przy zamkniętym rachunku powierniczym to 0,2%,
deweloper odprowadza składki od wpłat dokonywanych przez nabywcę Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP),
Czy przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wzrosną ceny nieruchomości?
Możemy się spodziewać, że zakup mieszkania od dewelopera będzie wkrótce bezpieczniejszy. Jednak dodatkowa składka do Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego oznacza też większe ceny nieruchomości na rynku pierwotnym. Jak czytamy na stronie Polskiego Związku Firm Deweloperskich:
PZFD szacuje, że w konsekwencji ceny mieszkań mogą wzrosnąć o kilka – kilkanaście tysięcy złotych. Zakładając wpłaty na poziomie 1%, przy obecnej skali rynku, do Funduszu wpływałoby docelowo co najmniej 0,5 mld zł rocznie.
Innymi słowy koszty administracyjne związane z nowelizacją ustawy prawdopodobnie zostaną w całości przerzucone na kupujących.
Z nowelizacją ustawy najlepiej poradzą sobie duże firmy deweloperskie, dla których składka do DFG nie będzie oznaczała zmniejszenia płynności kapitałowej. Wpłaty kupujących nowe mieszkanie stanowią też środki do realizacji inwestycji. Przy obowiązku wpłat do Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego, mniejsi inwestorzy mogą być zmuszeni do korzystania z własnych środków lub zaciągnięcia pożyczki.
Wiadomo też jednak, że przeciętna marża dewelopera (według danych NBP) wynosi ok. 20% ceny mieszkania. Jeżeli kupujący przy kosmicznie drogich nieruchomościach (przypomnijmy ceny mieszkań w 2020 roku – mimo pandemii – dalej rosły) wstrzymają się z zakupami, to deweloperzy będą mogli albo jeszcze bardziej zmniejszyć liczbę inwestycji, albo zmniejszą swoje zyski.
Deweloperzy planują oddać mniej mieszkań w 2021 roku?
Deweloperzy mają trudniejszy okres. Zima spowolniła prowadzenie inwestycji, a sprzedaż mieszkań nie zachwyca. Według danych GUS:
W styczniu 2021 r., w porównaniu do grudnia 2020 roku, spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania (o 32,9%) oraz liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (o 32,7%), wzrosła natomiast liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 1,8%).
(źródło: GUS)
Problemy ze sprzedażą mieszkań i spadek popytu na wynajem (nawet o ok. 30-40%) zwiastują, że ceny mieszkań w 2021 roku zanotują wyraźny spadek dynamiki.
Jednak rynek pierwotny, ze znowelizowaną ustawą deweloperską, będzie miał w kolekcji kolejny czynnik działający na to, że wartość nieruchomości w dłuższej perspektywie będzie rosła. A tych czynników jest kilka: tanie kredyty hipoteczne, zakupy inwestorów czy większy koszt budowy nieruchomości.
Nowe przepisy mają wejść w życie po 12 miesiącach od ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem niektórych artykułów, które zaczną obowiązywać w innych terminach. Po tym czasie okaże się, jaką część kosztów związanych z DFG przerzucono na kupujących. I jak zareaguje na to rynek.
