Do jakiego wieku udzielany jest kredyt hipoteczny?
Zastanawiasz się czy po 40-stce można dostać jeszcze kredyt mieszkaniowy? Przy kredycie hipotecznym nie tylko zdolność kredytowa ma znaczenie. W związku z tym, że jest to długoletnie zobowiązanie, ważny jest też i wiek kredytobiorcy. Przejście na emeryturę oznacza zmniejszenie dochodów, a to może zwiastować trudności w spłacie miesięcznej raty. Aby tego uniknąć, banki mają swój standardowy limit wieku dla kredytobiorcy. Sprawdzisz go w naszym artykule!
Poza tym poniżej znajdziesz informacje o tym:
- dlaczego banki mają granicę wieku dla kredytobiorców?
- w jakich sytuacjach banki stosują wyjątki od tej reguły?
- jak można zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny?
- co trzeba wiedzieć o kredycie hipotecznym po czterdziestce?
Maksymalny wiek kredytobiorcy przy kredycie hipotecznym
Zwrot, że kredyt hipoteczny to złożony produkt, można powtarzać jak mantrę. Ale to prawda. Banki podchodzą indywidualnie do wniosków kredytobiorców. Oceniają wiele różnych czynników. Mają przy tym swoje wytyczne, które pomagają klientom zdobyć pierwszą podstawową informację – czy mam szansę na kredyt mieszkaniowy właśnie w tym banku?
Odpowiedź rzadko jest bezwzględnie pewna, ale rzut oka np. na standardowy limit wieku dla kredytobiorcy, mówi nam jakie instytucje podchodzą do tej kwestii swobodniej, a które mają bardziej rygorystyczne zasady.
| Bank | Maksymalny okres kredytowania | Maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie spłaty kredytu hipotecznego |
| Bank Pocztowy | 35 lat | 80 lat |
| Alior Bank | 30 lat | 80 lat |
| Bank Millennium | 35 lat | 75 lat |
| Bank PKO BP | 35 lat | 75 lat |
| BGŻ BNP Paribas | 30 lat | 75 lat |
| BOŚ Bank | 35 lat | 70 lat |
| ING Bank Śląski | 35 lat | 70 lat |
| Credit Agricole | 35 lat | 70 lat |
| Bank BPS | 30 lat | 70 lat |
| Bank Citi Handlowy | 30 lat | 70 lat |
| eurobank | 30 lat | 70 lat |
| Santander Bank Polska | 30 lat | 70 lat |
| Bank Pekao SA | 30 lat | 70 lat |
| Pekao Bank Hipoteczny | 30 lat (32,5 dla kredytów budowlanych) | 67 lat |
| mBank | 35 lat | 67 lat |
Według powyższej tabeli średnia granica wieku w momencie spłaty zobowiązania to niecałe 72 lata. Gdyby interesował nas kredyt hipoteczny na 30 lat, ostatni moment na jego zaciągnięcie przypadałby w wieku 42 lat. Ale po pierwsze – to tylko wynik dla średniej. Po drugie – widzimy w tabeli banki, które mogą udzielić kredytu hipotecznego na maksymalny okres spłaty, nawet dla 50-latka. I po trzecie – od tych zasad istnieją wyjątki oraz zastrzeżenia.
Warunki wydłużenia limitu wieku kredytobiorcy
Od standardowej granicy wieku osoby zaciągającej kredyt hipoteczny istnieją odstępstwa. Zakładamy, że zdolność kredytowa nie będzie tu problemem. Jeśli jeszcze jej nie znasz – możesz skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej. Skupimy się tu na pozostałych okolicznościach.
Przede wszystkim banki mogą podejść indywidualnie do limitu wieku. Taką informację podaje np. Bank Pekao SA. Można też znaleźć bardziej konkretne wytyczne od banków. Wszystkie jednak opierają się na poniższych działaniach:
- cesja ubezpieczenia na życie na rzecz banku,
Takie zabezpieczenie interesów banku znajdziemy np. w Santander Banku Polska, gdzie w razie przekroczenia 70 roku życia, jedynym uposażonym do odebrania ubezpieczenia na wypadek naszej śmierci jest właśnie wskazana instytucja finansowa. Podobny warunek znajdziemy też w BOŚ Banku (jeśli przekroczymy 70 lat) i Banku Pocztowym (jeśli przekroczymy 80 lat).
- kredyt mieszkaniowy z młodszym współkredytobiorcą,
Jeżeli spłata kredytu przypada później niż to przewiduje w swoim limicie bank, dalej jest możliwe uzyskanie pozytywnej odpowiedzi, jednak potrzebny będzie do tego młodszy kredytobiorca ze zdolnością kredytową.
- kredyt hipoteczny na nieruchomość o określonych cechach,
To rzadziej spotykany warunek, jednak banki mogą inaczej potraktować kredytobiorcę, który zaciąga zobowiązanie na własne cele mieszkaniowe, których zaspokojeniem jest atrakcyjna nieruchomość. Na przykład taka, która cieszy się dużą popularnością wśród kupujących.
Jako przykład połączenia dwóch powyższych warunków jest Credit Agricole. Ta instytucja finansowa wymaga, aby w razie przekroczenia maksymalnego wieku kredytobiorcy spełnić łącznie następujące kryteria: po pierwsze, przystąpić do kredytu z minimum dwoma współkredytobiorcami, gdzie przynajmniej 70% zdolności kredytowej gwarantuje kredytobiorca mający nie więcej niż 35 lat; po drugie, wiek pozostałych kredytobiorców w dniu złożenia wniosku nie przekracza 65 lat; i po trzecie, celem kredytu hipotecznego jest zakup mieszkania dla własnych potrzeb o powierzchni użytkowej do 60 m2.
Dlaczego banki uzależniają decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego od wieku kredytobiorcy?
Pomimo doskonałej zdolności kredytowej, nasz wiek może przekreślić szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego. Powód? Pierwszy wniosek jest dosyć oczywisty – zbyt duże ryzyko śmierci kredytobiorcy przed spłaceniem długu. Oczywiście na ten przypadek bank jest zabezpieczony albo samą nieruchomością i/lub prawami do ubezpieczenia. Przede wszystkim jednak instytucja finansowa powinna wziąć pod uwagę, że po przejściu na emeryturę kredytobiorcy, jego dochody mogą drastycznie spaść.
W analizie zdolności kredytowej powinno znaleźć się zatem miejsce i na tę okoliczność. Według obliczeń ZUS, przeciętne świadczenie emerytalne będzie stanowiło od ok. 25 do 35 % ostatniego wynagrodzenia. To może być za mało aby przeżyć, a jeszcze trzeba znaleźć miejsce na ratę kredytu hipotecznego! Brzmi brutalnie, ale niestety starsze osoby są dla banku grupą podwyższonego ryzyka. I nie zawsze to ryzyko dla instytucji finansowej jest opłacalne. Stąd limit wieku i trudności z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego.
Można też znaleźć jeszcze jeden powód – wizerunek banku. Taką też przyczynę podają instytucje finansowe w przypadku hipoteki odwróconej. Ryzyko utraty reputacji jest dla nich zbyt duże, dlatego brakuje ofert, mimo regulacji prawnych w tym zakresie. To samo tyczy się kredytów hipotecznych spłacanych (lub nie) przez emerytów.
Kredyt hipoteczny po 40-stce w praktyce
Uzyskanie kredytu hipotecznego na okres 30-35 lat po czterdziestce jest możliwe. Przychylniej na wiek kredytobiorcy patrzy Bank Pocztowy oraz Alior Bank. Najwięcej banków określa jako ostatni czas do spłaty zobowiązania wiek 70 lat. W razie, gdybyśmy mieli przekroczyć limit, możemy skorzystać z warunków jego wydłużenia. To jednak wygląda tylko prosto i łatwo “na papierze”.
W rzeczywistości ubezpieczenie na życie staje się coraz bardziej kosztowne wraz z wiekiem. Inaczej mówiąc dużą część kosztów okołokredytowych może stanowić polisa na życie i w pewnym momencie może być trudno o znalezienie ubezpieczyciela lub o utrzymanie zdolności kredytowej.
Lepszym wyjściem jest znalezienie młodszego współkredytobiorcy. Choć w tym przypadku sytuacja może być odwrotna. Często bowiem to rodzice lub dziadkowie pomagają zaciągnąć kredyt na pierwsze mieszkanie swoim dzieciom oraz wnukom. A, co może zrobić osoba w średnim wieku, która potrzebuje kredytu hipotecznego dla siebie?
Jednym z pomocnych rozwiązań jest duży wkład własny w 2020 roku. Oczywiście trzeba takim dysponować oraz pomimo kapitału, nadal posiadać odpowiednią zdolność do spłaty comiesięcznej raty kredytu. Nawet przy 80-90% wkładu własnego – jeśli rata nie pozostawia nam wystarczająco dużo środków do życia – nie ma możliwości uzyskania pozytywnej decyzji w banku.
Innym sposobem na kredyt hipoteczny w średnim wieku jest skrócenie okresu spłaty, w taki sposób, aby zmieścić się w standardowym limicie banku. Ponownie jest to jednak metoda z rodzaju – “łatwiej powiedzieć, trudniej zrobić”, bo krótszy czas kredytu, oznacza większe raty, a większe raty wymagają większej zdolności kredytowej. Jakby zatem nie patrzeć o kredyt mieszkaniowy po czterdziestce jest po prostu trudniej i wymaga on lepszej zdolności kredytowej. Zobaczmy to na przykładzie.
Przykładowy kredyt hipoteczny dla osoby w średnim wieku
Najpierw garść danych, o które oprzemy założenia dla poniższej symulacji kredytu mieszkaniowego. Przeciętna długość życia mężczyzny w Polsce według GUS-u to 74 lata. Według informacji udostępnionych przez banki, średnia dla maksymalnego wieku kredytobiorcy w momencie spłaty wynosi 71,9 lat.
Naszym kredytobiorcą jest 42 letni mężczyzna, który przejdzie na emeryturę w wieku 67 lat. Jego dochód netto to 4000 zł, przy 1500 zł kosztach życia. Parametry dla kredytu hipotecznego są następujące: wartość nieruchomości wynosi 325 000 zł, kredytobiorca posiada 20% wkładu własnego, czyli 65 000 zł. Zatem wnioskuje o kredyt w wysokości 260 000 zł na 30 lat, którego oprocentowanie wynosi 3,89%, prowizja 1% i równe raty. Wynik sprawdziliśmy w naszym kalkulatorze kredytu hipotecznego i prezentuje się następująco:
Miesięczna rata wynosi w zaokrągleniu 1224 zł a suma kredytu hipotecznego do spłaty to 443 545 zł.
Wszystko póki co jest w porządku, ale taki kredyt mieszkaniowy po 40-stce należy ocenić w perspektywie wskaźnika DtI i późniejszym spłacaniu zobowiązania za pomocą świadczenia emerytalnego (przez 5 lat po 67 roku życia).
Wskaźnik DtI (ang. Debt to Income), określa bezpieczeństwo relacji naszych dochodów do zadłużenia. Na przykład większość banków zakłada, że DtI na poziomie do 50% dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej, jest do zaakceptowania. Nasz przykładowy kredytobiorca ma DtI = 48,96%. Czyli tuż na granicy bezpiecznej raty.
Pamiętajmy przy okazji o ryzyku zmiany stóp procentowych. Jeżeli oprocentowanie urośnie o 1 punkt procentowy (4,89%) to rata wynosi już 1378 zł. Natomiast oprocentowanie o 2 punktu procentowe wyższe (czyli 5,89%), to już rata w wysokości 1540 zł!
Pozostało ocenić sytuację kredytobiorcy po przejściu na emeryturę w wieku 67 lat, czyli po 25 latach spłacania długu. Do całkowitego uregulowania zobowiązania pozostało jeszcze 5 lat i 73 490 zł kredytu. Wysokość miesięcznej raty nadal wynosi 1224 zł, zatem jak łatwo obliczyć, aby wskaźnik DtI nie był większy niż 50% świadczenie emerytalne powinno wynosić mniej więcej 4000 zł netto. Przy kosztach życia w wysokości 1500 zł. Uwaga pomijamy tu czynniki wpływające na wartość pieniądza!
Skoro wiemy, że według ZUS-u emerytura Polaków będzie stanowiła ok. 30% ostatniego wynagrodzenia, to, aby nasz przykładowy kredytobiorca dał radę udźwignąć raty kredytu przez 5 lat i pozostać na podobnej stopie życia jak przed emeryturą, powinien mieć ostatnie wynagrodzenie w wysokości ok. 13 330 zł. A gdyby jedynymi wydatkami na emeryturze miałyby być raty kredytu hipotecznego oraz 1500 zł kosztów życia, to świadczenie musiałoby wynosić 2724 zł.
Choć to grubo ciosane kalkulacje, w których nie jest brana pod uwagę np. inflacja, to jednak pokazują one, że w przypadku, gdy bank weźmie pod uwagę też gorszą sytuację materialną na emeryturze klienta, szanse naszego przykładowego kredytobiorcy na kredyt hipoteczny drastycznie maleją.
Maksymalny i rzeczywisty limit wieku dla kredytu hipotecznego
Jeżeli zastanawiasz się, czy jest możliwy kredyt mieszkaniowy po 40-stce, albo 50-tce, na 30 lat, to mam dobrą i złą wiadomość. W teorii banki udzielają zobowiązań dla osób, które będą miały 70, 75 a nawet 80 lat, gdy spłacą dług. To jednak oznacza, że świadczenie emerytalne przez kilka/kilkanaście lat będzie musiało starczyć nam nie tylko na życie, ale i na ratę kredytu. A jakby nie patrzeć zapowiedzi o wysokości emerytury wcale nie są optymistyczne.
Zła wiadomość jest taka, że w przypadku kredytu hipotecznego po czterdziestce, wiek klienta gra na jego niekorzyść. Wystarczy spojrzeć na nasz przykład powyżej. Jeśli nawet mamy wysoką zdolność kredytową, to spłata zobowiązania podczas emerytury sprowadza ją na ziemię. Oczywiście w zanadrzu kredytobiorca może mieć np. wyższy wkład własny, lub krótszy okres kredytowania – ale metody te wymagają po prostu bardzo dobrej kondycji finansowej. A tą nie każdy może się pochwalić.
