Czy to dobry czas na zakup mieszkania?

Twoja ocena

Ocena: 0
(ilość ocen: 0)

Zachętą do zakupu powinny być z pewnością niskie stopy procentowe, dość duży wybór lokali, a także spadek cen mieszkań.

Stopy procentowe, kredyty

W ostatnim czasie po decyzjach Rady Polityki Pieniężnej (obniżki stawki WIBOR) spadły rynkowe stopy procentowe, a tym samym zwiększyła się zdolność kredytowa społeczeństwa. Aktualnie można znacznie prościej i taniej uzyskać kredyt hipoteczny.  Możemy otrzymać o kilkanaście procent wyższy kredyt i niższe raty niż w 2012 r. przy takich samych dochodach.. Od 01.01.2014 r. obowiązuje tzw. Rekomendacja S (wydana przez Komisje Nadzoru Finansowego) i wymagany jest wkład w wysokości 5% wartości nieruchomości (2014 r.), 10% (20015 r.), 15% (2016 r.) i 20% (od 2017 r.).

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych (dane NBP, GUS, Forbes)

W ostatnim półroczu utrzymuje się stabilny poziom sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Wynika to w dużej mierze z zakupów gotówkowych. Zapasy mieszkań w dalszym ciągu niemal dwukrotnie przekraczają poziom, który jest uznawany za zrównoważony (dane NBP). Nabywcy mieszkań mogą wybierać spośród dużej gamy gotowych mieszkań, które mają nieco niższą cenę niż w roku ubiegłym.  Na rynku pierwotnym podaż lokali wynosi 46 000, w ubiegłym roku było to 56 000 (dane NBP).

Nie musimy się obawiać zakupu nowych mieszkań, ponieważ marże zysku w przypadku nowo rozpoczętych przez deweloperów projektów pozostają nadal stabilne, budowa nowych mieszkań jest dla nich ciągle rentowna. Podobnie jak to miało miejsce w poprzednich kwartałach sytuacja dużych firm deweloperskich jest stabilna. Można tak przyjąć ze względu na dywersyfikacje ich działalności, czyli duże zaangażowanie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne, jak również ze względu na nadal relatywnie niewielki poziom zadłużenia w bankach.

Konrad Płochocki (dyrektor PZFD) ocenił, że od wakacji następuje stopniowe ożywienie rynku nieruchomości – liczba deweloperskich umów sprzedaży wzrosła o kilkanaście procent w porównaniu z rokiem ubiegłym. W sześciu największych miastach Polski (Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) liczba zawartych transakcji w II kwartale 2013 r. była największa od 2009 r. (8 100 lokali, 9% wzrost w stosunku do II kwartału 2012 r.).

Wady i zalety mieszkań pochodzących z rynku pierwotnego i wtórnego

Zanim zdecydujemy się jednak na zakup mieszkania warto zastanowić się, czego od niego oczekujemy i na czym nam najbardziej zależy. Poniższe tabele z pewnością pomogą w stworzeniu naszej własnej listy wymagań:

ZALETY
Nowe mieszkanie (rynek pierwotny)Mieszkanie używane (rynek wtórny)
  • Większy wybór lokali o dużo większej powierzchni
  • Wybudowane według nowoczesnych technologii
  • Sprzedawane wraz z garażem lub miejscem postojowym
  • Zwykle jest na strzeżonym osiedlu
  • Lepsze wykończenie
  • Sąsiedzi – podobny status materialny
  • Większa dbałość o czystość np. klatek schodowych
  • Zwykle mają windy bez względu na ilość pięter
  • Brak tzw. „ciemnych kuchni”
  • Brak potrzeby przeprowadzania kosztownych remontów
  • Niższe odpisy na fundusz remontowy
  • Większa energooszczędność pomieszczenia
  • Uczestniczymy w tworzeniu systemu zarządzania i wspólnoty mieszkaniowej
  • Poziom cen odpowiada sytuacji rynkowej
  • Dobra lokalizacja (łatwy dostęp do komunikacji publicznej, infrastruktury handlowo-usługowej i obiektów użyteczności publicznej)
  • Większa przestrzeń pomiędzy poszczególnymi budynkami
  • Zagospodarowana przestrzeń
  • Duże bezpieczeństwo transakcji
  • Łatwiejsza możliwość wynegocjowania niższej ceny
  • Możliwość natychmiastowego zamieszkania

Źródło: opracowanie na podstawie: http://www.morizon.pl/blog/artykuly-pfrn/mieszkanie-stare-czy-nowe/, http://www.polnoc.pl/87,9,509,aktualnosci-szczegoly,jakie-mieszkanie-lepiej-kupic-8211-nowe-czy-z-drugiej-reki.html#.Up-BK-LijAB, wywiadów z mieszkańcami mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego

WADY
Nowe mieszkanie (rynek pierwotny)Mieszkanie używane (rynek wtórny)
  • Często aneks kuchenny (tzw. otwarta kuchnia) w salonie zamiast kuchni z oknem
  • Tzw. bezpieczeństwo transakcji
    •  lokal na etapie planowania go przez dewelopera: ryzyko inwestycyjne związane z zakupem, droższy kredyt (niemożność zaciągnięcia kredytu hipotecznego, koszty ubezpieczenia kredytu)
    • gotowe mieszkanie: dużo gorszy wybór (nieprzemyślany rozkład pomieszczeń, parter, mało okien)
  • Budowane zwykle na obrzeżach miast, problemy z komunikacją
  • Budowane w niewielkich odległościach od siebie
  • Często brak miejsc parkingowych i garaży
  • Dość często są zaniedbane
  • Często problematyczni sąsiedzi, np. niechęć inwestowania własnych środków w remont, blokada inicjatywy odnowy lub rewitalizacji budynku
  • Możliwość trafienia na skłócone społeczności wspólnotowe/spółdzielcze
  • Konieczność wejścia w system zarządzania wspólnoty
  • Remont jest trudniejszy i kosztowniejszy niż wykończenie lokalu w tzw. „surowym stanie”
  • Zawyżanie cen przez właścicieli (powody: emocjonalny stosunek do mieszkania, ustalanie ceny na podstawie nieaktualnych danych)

Źródło: opracowanie na podstawie: http://www.morizon.pl/blog/artykuly-pfrn/mieszkanie-stare-czy-nowe/, http://www.polnoc.pl/87,9,509,aktualnosci-szczegoly,jakie-mieszkanie-lepiej-kupic-8211-nowe-czy-z-drugiej-reki.html#.Up-BK-LijAB, wywiadów z mieszkańcami mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego

Z analizy powyższych tabel wynika, że zarówno mieszkania pochodzące z rynku pierwotnego jak i wtórnego posiadają wady i zalety. To od naszych potrzeb (np. odległość do miejsca pracy) i możliwości (głównie finansowych) zależy, na którą opcję się zdecydujemy.

Na rynku nieruchomości jest jeszcze jeden „model” mieszkań, a mianowicie takie, które mają tylko kilka lat. Usytuowane są zwykle na strzeżonych osiedlach, mają garaże, są nowoczesne i przetestowane przez właścicieli. Do ich wad możemy jednak zaliczyć bardzo wysoką cenę.

Ceny mieszkań

Analiza poniższego wykresu pokazuje, że ceny transakcyjne są zawsze niższe niż ofertowe. Różnice te w 2011 r. były niewielkie, a w ostatnim czasie stopniowo się zwiększają. Jest to pozytywna wiadomość również dla osób chcących kupić nowe mieszkanie od dewelopera. Jak widać tu także istnieje duża możliwość negocjacji. Od 2008 r. średnie ceny 1 m2 spadają zarówno na rynku pierwotnym, jaki i wtórnym. Na rynku wtórnym można obserwować większy spadek. Według oceny Jarosława Sadowskiego (analityk Expandera) ceny nie będą spadały w nieskończoność i rok 2013 zapoczątkował wyhamowanie dalszych obniżek. Warto wiec już teraz zastanowić się nad kupnem mieszkania.

W III i IV kwartale zwykle obserwujemy niższe ceny niż w kwartale I i II. Wiele osób odkłada decyzję o zakupie mieszkania na przyszły rok z powodu zbliżających się świąt, a jak widać może to być dobra okazja do oszczędzenia pewnej sumy. Koniec roku jest czasem podsumowania również dla deweloperów, dlatego w ostatnich miesiącach starają się sprzedać jak najwięcej mieszkań, aby zaprezentować się jak najlepiej. W tym czasie można liczyć na wiele ulg, promocji i korzystniejsze negocjacje cenowe również nowych projektów. W przypadku rynku wtórnego często dochodzi do podobnej sytuacji. Wielu właścicieli chce zakończyć transakcje nawet kosztem sporego upustu przed końcem roku (szczególnie, gdy oferta znajduje się od wielu miesięcy na „tablicy ogłoszeń”).

 

średnie ceny mieszkań

Źródło: opracowanie własne na podstawie bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego (nbp.pl), *CO – ceny ofertowe, CT – ceny transakcyjne.

W zależności od regionu znaczne są różnice miedzy cenami transakcyjnymi m2 na rynku pierwotnym i wtórnym. Średnia wartość (RP – RW) w III kwartale 2013 r. wyniosła 696 zł/1m2. Największe różnice można było zaobserwować w Bydgoszczy (1 539,00 zł/1m2), Katowicach (1 417,00 zł/1m2) i Poznaniu (1 022,00 zł/1m2). Najmniejsze zaś w Warszawie (185,00 zł/1m2), Rzeszowie (218,00 zł/1m2) i Wrocławiu (405,00 zł/1m2). W Krakowie natomiast, cena na rynku wtórnym była wyższa o 43,00 zł/1m2.

rynek pierwotny vs wtórny

 

Źródło: opracowanie własne na podstawie bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego (www.nbp.pl)

Nowa szansa – rządowy program Mieszkanie dla Młodych (MdM)

Pod koniec 2012 r. zamknięto rządowy program Rodzina na Swoim. Jednak polityka mieszkaniowa w dalszym ciągu koncentruje się na idei wspierania własnościowych mieszkań i od stycznia 2014 r. ruszył nowy program – Mieszkanie dla Młodych.

Poniżej przedstawiono trzy przykłady, które zobrazują o jaką kwotę dofinansowania możemy się starać, jakiej wartości kredyt musimy zaciągnąć, jakiej wielkości odsetki przyjdzie nam spłacić i jaka będzie miesięczna rata (wszystkie wartości na dzień sporządzania analizy).

Przykład 1.

Miasto: Katowice

Różnica miedzy transakcyjną ceną na rynku pierwotnym i wtórnym w III kwartale 2013 r. = RP – RW = 4 670,00 zł/1m2 – 3 254,00 zł/1m2 = 1 417,00 zł/1m2 – jak zostało powyżej wspomniane jedna z największych różnic spośród wszystkich miast wojewódzkich w Polsce (źródło: bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego)

Limit cenowy dla miasta Katowice w I kwartale 2014 r.: 4 695,40 zł/1m2

Cena transakcyjna: 4 670,00 zł/1m2nie przekracza limitu cenowego

Powierzchnia mieszkania: 50 m2

Cena mieszkania: powierzchnia mieszkania x cena transakcyjna 1m2 = 50 m2 x 4 670,00 zł/1m2 = 233 500,00 zł

Kwota kredytu (100% ceny mieszkania) = 233 500,00 zł

Wkład własny: pozostałe wydatki związane z zakupem mieszkania, czyli prowizja pośrednika (jeśli występuje), taksa notarialna, wpis do księgi wieczystej, podatek od wpisu, wypis aktu notarialnego, założenie księgi wieczystej (jeżeli takowej brak), ubezpieczenie nieruchomości itp.

Okres kredytowania – 20 lat

Singiel, małżeństwo bez dzieciMałżeństwo z dziećmi, osoba samotnie wychowująca dzieci
RS*RM**RSRM
Wysokość dopłaty21 342,50 zł (10,11% kwoty kredytu)32 013,75 zł (15,89% kwoty kredytu)
Wysokość dopłaty na m2426,85 zł640,28 zł
Kwota kredytu211 157,50 zł201 486,25 zł
Łączne odsetki93 717,90 zł83 086,08 zł89 004,00 zł78 906,10 zł
Razem do spłaty305 875,30 zł295 243,58 zł290 490,25 zł280 392,35 zł
Miesięczna rata1 274,48 zł1 573,50 zł ***

886,96 zł ****

1 210,38 zł1 494,36 zł

843,20 zł

Źródło: opracowanie własne

*rata stała

**rata malejąca

***1 miesiąc spłaty kredytu

****ostatni miesiąc spłaty kredytu

Transakcyjna cena 1 m2 na rynku pierwotnym pomniejszona o wysokość dopłatyTransakcyjna cena 1 m2 na rynku wtórnym
Brak dzieci4 243,15 zł>3 254,00 zł
Obecność dzieci4 029,72 zł>

Wnioski:

  • W przypadku dużych różnic pomiędzy transakcyjną ceną na rynku pierwotnym i wtórnym, dopłata do kredytu tylko w niewielkim stopniu zmniejszy cenę transakcyjną na RP.
  • Rodziny z dziećmi lub osoby samotnie wychowujące dzieci mogą liczyć na większe dofinansowanie.
  • Korzystniejszy, ze względu na łączne odsetki, jest wybór rat malejących. Niestety nie każdy może sobie na to pozwolić, ze względu na wysokość pierwszych rat.

Przykład 2.

Miasto: Warszawa

Różnica miedzy transakcyjną ceną na rynku pierwotnym i wtórnym w III kwartale 2013 r. = RP – RW = 7 173,00 zł/1m2 – 6 988,00 zł/1m2 = 185,00 zł/1m2 – jedna z najmniejszych różnic spośród wszystkich miast wojewódzkich w Polsce (źródło: bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego)

Limit cenowy dla miasta Warszawa w I kwartale 2014 r.: 5 864,65 zł/1m2

Cena transakcyjna: 7 173,00 zł/1m2 – przekracza limit cenowy

Powierzchnia mieszkania: 50 m2

Cena mieszkania: powierzchnia mieszkania x cena transakcyjna 1 m2 = 50 m2 x 7 173,00 zł/1m2 = 358 650,00 zł

Cena podlegająca dofinansowaniu: powierzchnia mieszkania x limit cenowy 1 m2 = 50 m2 x 5 864,65 zł/1m2 = 293 232,00 zł (hipotetycznie, gdyż program MDM nie pozwala na taką interpretację)

Kwota kredytu = 293 232 zł

Wkład własny: różnica pomiędzy ceną mieszkania, a ceną podlegającą dofinansowaniu (358 650 zł – 293 232 zł = 66 418 zł) + pozostałe wydatki związane z zakupem mieszkania, czyli prowizja pośrednika (jeśli występuje), taksa notarialna, wpis do księgi wieczystej, podatek od wpisu, wypis aktu notarialnego, założenie księgi wieczystej (jeżeli takowej brak), ubezpieczenie nieruchomości itp.

Okres kredytowania – 20 lat

Singiel, małżeństwo bez dzieciMałżeństwo z dziećmi, osoba samotnie wychowująca dzieci
RS*RM**RSRM
Wysokość dopłaty26 657,50 zł (10,00%)39 986,25 zł (15,79%)
Wysokość dopłaty na m2533,15 zł799,73 zł
Kwota kredytu266 574,50 zł253 245,75 zł
Łączne odsetki117 756,03 zł104 396,54 zł111 868,15 zł99 177,52 zł
Razem do spłaty384 330,53 zł370 971,04 zł365 113,90 zł352 423,27 zł
Miesięczna rata1 601,38 zł1 977,09 zł ***

1 115,04 zł ****

1 521,31 zł1 878,24 zł

1 058,47 zł

Źródło: opracowanie własne

*rata stała

**rata malejąca

***1 miesiąc spłaty kredytu

****ostatni miesiąc spłaty kredytu

Transakcyjna cena 1 m2 na rynku pierwotnym pomniejszona o wysokość dopłatyTransakcyjna cena 1 m2 na rynku wtórnym
Brak dzieci6 639,85 zł<6 988,00 zł
Obecność dzieci6 293,30 zł<

Wnioski:

  • Dzięki dopłacie w przypadku niewielkich różnic pomiędzy transakcyjną ceną na rynku pierwotnym i wtórnym cena transakcyjna na RP okazuje się dla nas niższa od ceny na RW. Należy jednak pamiętać o przyjętym założeniu Mieszkania dla Młodych i wkładzie własnym.

Przykład 3.

Miasto: Zielona Góra

Różnica miedzy transakcyjną ceną na rynku pierwotnym i wtórnym w III kwartale 2013 r. = RP – RW = 3 606,00 zł/1m2 – 2 895,00 zł/1m2 = 711,00 zł/1m2 – jedna z najmniejszych różnic spośród wszystkich miast wojewódzkich w Polsce (źródło: bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego)

Limit cenowy dla miasta Zielona Góra w I kwartale 2014 r.: 4 251,50 zł/1m2

Cena transakcyjna: 3 606,00 zł/1m2 – nie przekracza limitu cenowego

Powierzchnia mieszkania: 50 m2

Cena mieszkania: powierzchnia mieszkania x cena transakcyjna 1m2 = 50 m2 x 3 606,00 zł/1m2 = 180 300,00 zł

Kwota kredytu (100% ceny mieszkania) = 180 300,00 zł

Wkład własny: pozostałe wydatki związane z zakupem mieszkania, czyli prowizja pośrednika (jeśli występuje), taksa notarialna, wpis do księgi wieczystej, podatek od wpisu, wypis aktu notarialnego, założenie księgi wieczystej (jeżeli takowej brak), ubezpieczenie nieruchomości itp.

Okres kredytowania – 20 lat

Singiel, małżeństwo bez dzieciMałżeństwo z dziećmi, osoba samotnie wychowująca dzieci
RS*RM**RSRM
Wysokość dopłaty19 325,00 zł (12,00%)28 987,50 zł (19,16%)
Wysokość dopłaty na m2386,50 zł579,75 zł
Kwota kredytu160 975,00 zł151 312,50 zł
Łączne odsetki71 108,65 zł63 041,63 zł66 840,45 zł59 257,46zł
Razem do spłaty232 083,65 zł224 016,63 zł218 152,95 zł210 569,96 zł
Miesięczna rata967,02 zł1 189,54 zł ***

673,11 zł ****

908,97 zł1 122,23 zł

632,82 zł

Źródło: opracowanie własne

*rata stała

**rata malejąca

***1 miesiąc spłaty kredytu

****ostatni miesiąc spłaty kredytu

Transakcyjna cena 1 m2 na rynku pierwotnym pomniejszona o wysokość dopłatyTransakcyjna cena 1 m2 na rynku wtórnym
Brak dzieci3 219,50 zł>2 895,00 zł
Obecność dzieci2 026,25 zł>

Wnioski:

  • Im większa różnica pomiędzy limitem cenowym dla danej miejscowości, a rzeczywistą ceną 1m2 naszego mieszkania tym na większą dopłatę możemy liczyć – stosunek dopłaty do ceny naszego mieszkania jest wtedy mniejszy.
  • Dzięki dopłacie w przypadku średnich różnic pomiędzy transakcyjną ceną na rynku pierwotnym i wtórnym cena transakcyjna na RP niewiele różni się od ceny na RW.

Podsumowanie – na co należy zwrócić szczególną uwagę decydując się na zakup mieszkania

  • Warto zorientować się na rynku nieruchomości jak wyglądają różnice pomiędzy cenami mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. W zależności od kwartału i miejscowości różnice te mogą znacznie się różnić.
  • Warto zastanowić się jakie są nasze potrzeby, wymagania i możliwości finansowe i zdecydować w jakiego rodzaju mieszkaniu chcemy zamieszkać (pochodzącym z rynku pierwotnego czy wtórnego). Korzystnie jest przedyskutować wady i zalety każdego z wyborów.
  • Warto mądrze negocjować ceny. Ceny transakcyjne są zawsze niższe niż podawane w ofertach sprzedaży.
  • Planując zaciągniecie długoletniego kredytu należy kierować się rozsądkiem i realną oceną własnych możliwości.
  • Warto poznać zasady, na których przyznawane jest dofinansowanie na zakup mieszkania pochodzącego z rynku pierwotnego w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.
  • Korzystając z programu MdM najlepiej szukać mieszkań, które nie przekraczają wyznaczonych limitów cenowych lub przekraczają je w niewielkim procencie (jest wtedy szansa na negocjacje z deweloperem)
  • Osoby posiadające przynajmniej jedno dziecko otrzymają większą dopłatę w ramach programu MdM.
Najnowsze aktualności / recenzje

Dodaj komentarz