Hipoteka – co warto o niej wiedzieć?

5 /5
(Ocen: 5)

Znaczenie hipoteki jest znajome osobom spłacającym kredyt hipoteczny. Hipoteka oznacza ograniczone prawo rzeczowe. Jest ona zabezpieczeniem dla banku w razie braku uregulowania zobowiązania przez kredytobiorcę. Ale w tym encyklopedycznym określeniu hipoteki nie widać, jak duży wpływ ma ona na życie kredytobiorców.

Kredyt hipoteczny jest z nami na lata. Jest punktem odniesienia dla decyzji o zmianie pracy, czy miejsca zamieszkania. Wiążę z bankiem trwalej niż niejedne śluby. Mimo, to dla wielu hipoteka jest marzeniem, na drodze którego stoi tylko zdolność kredytowa. Warto zatem poznać ją lepiej i dowiedzieć się, co tak naprawdę czeka nas w mieszkaniu z hipoteką.

Co to jest hipoteka?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które stanowi zabezpieczenie wierzytelności. Hipotekę można ustanowić na nieruchomości oraz na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu. Hipoteka może przyjąć też różne rodzaje:

  • hipoteka umowna,
  • hipoteka przymusowa,
  • hipoteka odwrócona,
  • hipoteka kaucyjna,
  • hipoteka łączna.

Do powstania każdego rodzaju hipoteki niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Obciążenie nieruchomości hipoteką znajdziemy w IV dziale księgi wieczystej.

Uwaga! Hipoteka dotyczy nieruchomości, dlatego stając się jej nowym właścicielem przejmiemy wraz z nią wszystkie nieuregulowane wierzytelności. Dlatego tak ważne jest przed zakupem mieszkania lub domu sprawdzenie księgi wieczystej.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Rodzaje hipoteki

W przypadku hipoteki umownej, jej powstanie wynika z podpisanej umowy np. między bankiem a właścicielem nieruchomości. Dla hipoteki bankowej, nie jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości odpowiedniego oświadczenia notarialnego o ustanowieniu hipoteki. Hipoteka bankowa pozwala na uproszczoną procedurę, w której wystarczające będzie samo oświadczenie w formie pisemnej.

Hipoteka przymusowa jak sama nazwa wskazuje, powstaje bez woli właściciela nieruchomości np. w wyniku postanowienia sądowego, prokuratury albo na podstawie tytułu wykonawczego.

Natomiast odwrócona hipoteka to rozwiązanie skierowane przede wszystkim do osób starszych. W zamian za wpisanie instytucji na hipotekę nieruchomości, ta wypłaca właścicielowi dożywotnią rentę. Dzięki hipotece odwróconej uwolniony zostaje kapitał danej nieruchomości. Choć rozwiązanie wydaje się korzystne dla seniorów, to w rzeczywistości praktyka pokazuje, że wypłacane świadczenie nie osiąga satysfakcjonującej wartości.

Hipoteka łączna obciąża kilka nieruchomości, w taki sposób, że wierzyciel może żądać uregulowania zobowiązania z dowolnej nieruchomości. Dzięki takiemu hipotecznemu połączeniu nieruchomości koszt jej ustanowienia jest niższy, a zabezpieczenie adekwatne (lub wielokrotnie większe) niż suma wierzytelności.

Ostatnim rodzajem jest hipoteka kaucyjna. Była ona ustanawiana w sytuacji, gdy wysokość wierzytelności jest nieustalona w momencie jej powstania lub w przyszłości (od 23 lutego 2011 r. nie można ustanowić hipoteki kaucyjnej). Dla zabezpieczenia interesu dłużnika, przy hipotece kaucyjnej określano maksymalną kwotę wierzytelności, do której zaspokojenia może się ubiegać wierzyciel hipoteczny.

Hipoteka a kredyt hipoteczny

Hipoteka może powstać na dwa sposoby. Pierwsze to umowa między właścicielem nieruchomości a bankiem. Wtedy wpis do hipoteki odbywa się w formie pisemnej, na zasadach hipoteki bankowej. To uproszczona procedura, która nie wymaga aktu notarialnego.

Drugi sposób na powstanie hipoteki to właśnie zawarcie umowy w postaci aktu notarialnego. Ustanowienie hipoteki w tej formie będzie niezbędne, gdy stroną jest inna osoba fizyczna lub prawna. Przy takiej procedurze powstania hipoteki należy uważać na oferty pożyczki pod zastaw nieruchomości.

W założeniu hipoteki bankowej wystarczy nam: oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku i umowa kredytowa z bankiem. Ostatnią formalnością jest opłata w wysokości 200 zł za wpis do hipoteki.

Ubezpieczenie pomostowe – zabezpieczenie na czas wpisu do hipoteki

Czas oczekiwania na wpis do hipoteki może wynosić nawet kilka miesięcy. A dla mieszkań zakupionych na etapie “dziury w ziemi” nawet 2 lata (aż do czasu oddania budynku do użytkowania, założenia dla niego księgi wieczystej i dokonania wpisu).

W tym czasie bank pozostaje w niekomfortowej sytuacji. Zdążył udzielić nam kredytu, ale nadal nie ma prawomocnego wpisu na hipotekę. Z tego powodu instytucje finansowe stosują ubezpieczenie pomostowe. Do czasu uprawomocnienia się wpisu do księgi wieczystej oprocentowanie kredytu ulega podwyższeniu. Gdy formalności zostaną dopełnione, marża wraca do standardowej wysokości zapisanej w umowie.

Czy można zakupić mieszkanie z hipoteką na kredyt mieszkaniowy?

Nieruchomość z hipoteką podlega tak samo sprzedaży jak ta bez wierzycieli. Kluczową różnicą jest przede wszystkim to, że zakup mieszkania z kredytem hipotecznym wymaga więcej formalności. Pamiętajmy, że hipoteka nie jest związana z osobą, ale z nieruchomością. Jeśli kupimy nieruchomość z długiem, to my będziemy musieli go uregulować.

Dlatego nabywając mieszkanie z kredytem hipotecznym i hipoteką banku, należy uregulować dotychczasową wierzytelność. Można umówić się ze sprzedającym na spłatę hipoteki. Jeśli kwota jest niewielka, może wystarczyć nasz zadatek. Zanim staniemy się właścicielem nieruchomości sprawdźmy, czy jest ona wolna od wszystkich długów i jakie jest jej stan prawny.

Hipoteka – jak sprawdzić?

Wpis do hipoteki znajdziemy w IV dziale księgi wieczystej. W związku z jawnością ksiąg wieczystych możemy w łatwy sposób sprawdzić stan prawny nieruchomości, którą chcemy kupić. Wystarczy udać się do właściwego wydziału sądu wieczystoksięgowego (według położenia nieruchomości).

  • W I dziale księgi wieczystej znajdziemy informacje o nieruchomości.
  • W II dziale są umieszczone dane właściciela (liczba osób dysponujących nieruchomością, prawa użytkowników).
  • W III dziale jest informacja na temat praw i roszczeń do nieruchomości (znajdziemy tu np. informacje o egzekucji komorniczej).
  • W IV dziale są dane na temat hipoteki (np. są tam: kwota obciążenia oraz dane wierzyciela).

Kredyt hipoteczny a mieszkanie bez księgi wieczystej

Najczęściej brak księgi wieczystej dotyczy mieszkań spółdzielczo-własnościowych. W takim wypadku, musimy uzbroić się w cierpliwość i podejść do transakcji bardzo ostrożnie. Należy przede wszystkim zebrać odpowiednią dokumentację: dane właściciela, nieruchomości, grunty, numer ewidencyjny oraz zaświadczenia, które pozwolą nam założyć księgę wieczystą.

Brak księgi wieczystej może być argumentem w przypadku negocjacji ze sprzedającym. Taka nieruchomość to potencjalna okazja oraz pułapka. Jeśli nie jesteśmy w stanie zgromadzić odpowiednich dokumentów, nie możemy być pewni co rzeczywiście skrywa taka nieruchomość. A bez księgi wieczystej nie mamy szans na sfinalizowanie kredytu hipotecznego.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Mieszkanie z hipoteką – najważniejsze informacje

Hipoteka to zabezpieczenie dla banku na wypadek braku spłaty zobowiązania przez kredytobiorcę. Może przyjmować różne rodzaje. Najczęściej jednak znana jest nam jako hipoteka bankowa.

Przy zakupie nieruchomości musimy pamiętać o tym, że hipoteka przechodzi na aktualnego właściciela nieruchomości. Dzięki jawności ksiąg wieczystych łatwo sprawdzić, czy dane mieszkanie lub dom jest bez długu lub innych niespodzianek.

Ale nawet, jeśli wszystko idzie zgodnie z planem. Mamy kredyt i mamy swoje wymarzone mieszkanie, to świadomość banku na hipotece nieruchomości nie należy do miłych. Przede wszystkim ma ogromny wpływ na nasze decyzje. O zmianie miejsca zamieszkania, pracy czy powiększeniu rodziny.

Hipoteka ogranicza nasze możliwości. Jednak rynek nieruchomości nie daje nam wielu alternatyw. Pozostaje mało atrakcyjny najem lub kredyt hipoteczny na wiele lat.

Informacje o autorze

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Dodaj komentarz
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments