Ile kosztuje budowa domu w 2020 roku?

Ocena: 4.8 (ilość ocen: 6)

Ocena: 4.8
(ilość ocen: 6)

Wciąż wiele osób marzy o budowie własnego domu. Trend wzrostowy ceny budowy nieruchomości nie ulega zmianie od kilku lat. Z pewnością spadek kosztów zachęciłby niejedną osobę do wybudowania domu. Jaki jest koszt budowy domu w 2020 roku? Jakie czynniki na to wpływają? Jak koszt budowy nieruchomości w Polsce wypada na tle Unii Europejskiej? Sprawdziliśmy!

Koszt budowy domu w Polsce

Zanim przejdziemy do kosztów budowy domu, sprawdźmy, jak kształtuje się ruch budowlany w obszarze budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

(źródło: GUS)

Można zauważyć, że w styczniu 2020 roku w porównaniu do grudnia 2019 spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania o 24,1%. W tym też okresie zmalała liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Niewielki wzrost odnotowano w przypadku mieszkań, których budowę rozpoczęto. W 2019 roku widoczny jest wzrost liczby mieszkań, na które wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Pomimo spadku liczby mieszkań oddanych do użytku w styczniu 2020 roku, można przypuszczać, że w kolejnych miesiącach ich liczba wzrośnie. Warto dodać, że według danych GUS w styczniu 2020 roku w porównaniu do analogicznego okresu 2019 roku odnotowano wzrost mieszkań, których budowę rozpoczęto aż o 18,2%.

Z danych GUS wynika, że w wyniku rosnących cen mieszkań, lawinowo wzrosła liczba domów jednorodzinnych budowanych na własny użytek. W styczniu 2020 było ich w budowie o 62,6% więcej niż w styczniu zeszłego roku

Tak wysoki wzrost liczby budowanych domów może wynikać z zaostrzenia prawa budowlanego w 2021 roku. Rozporządzenie ma na celu zmniejszenie zaopatrywania w energię grzewczą budynków. W związku z tym dom będzie trzeba wyposażyć w alternatywne rozwiązania dla źródeł ciepła np. kotły na biomasę, kotły gazowe, pompy ciepła. Warto podkreślić, że są to kosztowne rozwiązania, ale obniżające późniejszy koszt eksploatacji budynku.

Należy także zwrócić uwagę na średnie stawki brutto kosztorysowe w budownictwie deweloperskim, co przedstawia poniższy wykres.

(źródło: NBP; Sekocenbud)

Od II kwartału 2017 roku stawki kosztorysowe w budownictwie deweloperskim rosną w bardzo szybkim tempie (o ok. 23%!). Bez wątpienia przełoży się to na ceny mieszkań w 2020 roku.

Jakie czynniki wpływają na koszt budowy domu?

Na wzrost kosztów budowy nieruchomości wpływa wiele czynników, do których zaliczamy:

  • stopy procentowe – obecnie kształtują się na niskim poziomie, który z pewnością utrzyma się do końca 2020 roku. Niskie stopy procentowe wspierają popyt na kredyt, co przekłada się na wzrost inwestycji i cen na rynku nieruchomości.
  • niską stopę bezrobocia,
  • wzrost płac,
  • pozytywne nastroje konsumentów – mogą one się pogorszyć dopiero w warunkach głębszego spowolnienia gospodarczego. Wtedy też osłabi się popyt na nieruchomości i spadną ich ceny.
  • niskie koszty kredytu – determinują one wzrost popytu na kredyt hipoteczny, a następnie na popytu na nieruchomości, co w konsekwencji wpływa na wzrost ich cen. Warto dodać, że koszty kredytu mogą wzrosnąć w związku z koniecznością tworzenia większych rezerw przez banki na potrzeby wyroków sądów po orzeczeniu TSUE.

Oprócz powyższych czynników na wzrost kosztów budowy domu w 2020 roku ma wpływ popyt oraz podaż na rynku. Można zaobserwować zarówno wysoki popyt konsumpcyjny, jak i inwestycyjny, który determinuje wzrost cen.

Deficyt pracowników przy budowie nieruchomości prowadzi do zwiększenia wynagrodzenia, na które wpływają także oczekiwania co do jego wzrostu. Wzrost kosztów robocizny determinuje znaczący wzrost kosztów budowy domu.

Istotnym aspektem są także negatywne skutki emisji CO2. Przy budowaniu domu możemy odczuć presję na wykorzystanie źródeł energii odnawialnej. Jednak wykorzystanie rozwiązań energooszczędnych nie zawsze jest tańsze i może znacząco zwiększyć koszty budowy nieruchomości. Warto zaznaczyć, że koszt ten można obniżyć, np. uzyskując dopłaty na ten cel.

Koszt budowy domu 2020 – kosztorys

Kosztorys budowy domu jest niezbędny, aby uzyskać kredyt hipoteczny w banku. Przede wszystkim musi zostać on sporządzony według wartości rynkowych, czyli koszty zawarte w kosztorysie budowlanym muszą być zgodne z rzeczywistością.

Na koszt budowy domu w szczególności składają się elementy, takie jak:

  • działka – jeżeli wcześniej nie posiadaliśmy działki, musimy wliczyć ją do kosztów.
  • uzbrojenie działki – jej koszt należy doliczyć w przypadku zakupu działki nieuzbrojonej,
  • projekt domu,
  • fundamenty
  • ściany nośne i działowe,
  • kominy i wentylacja,
  • stropy i elementy żelbetowe,
  • pokrycie dachowe i orynnowanie,
  • okna,
  • parapety,
  • drzwi wejściowe i brama garażowa,
  • ocieplenie i elewacja,
  • instalacje wewnętrzne,
  • wyposażenie kotłowni,
  • posadzki, tynki oraz sufity,
  • wykończenie wszystkich pomieszczeń w domu.

Koszt wszystkich powyższych elementów będzie zależał w dużym stopniu od lokalizacji, powierzchni zakupionej działki, wielkości budowanego domu, jego standardu, cen wybranych materiałów budowlanych oraz kosztów robocizny wybranej ekipy budowlanej. Należy pamiętać, że nie zawsze należy oszczędzać na materiałach budowlanych, gdyż może wiązać się to z ich niższą jakością. Decydując się na kredyt na budowę domu, trzeba dodatkowo uwzględnić jego koszty m.in. odsetki, prowizja, ubezpieczenie.

Według danych Sekocenbud w III kwartale 2019 roku średni koszt budowy domu (bez podatku VAT oraz kosztu działki budowlanej) wynosi ok. 3 100 – 3 700 zł. Poniższy wykres prezentuje zestawienie kosztów kilku typów domów jednorodzinnych dla tego okresu.

(źródło: PKO BP, Sekocenbud)

Najbardziej kosztowna jest budowa domu energooszczędnego. Jak wspominaliśmy, mają na to wpływ rozwiązania energooszczędne (na wykresie oznaczone m.in. jako instalacje). Najtańszą opcją okazuje się dom z drewnianych bali, a także dom bez podpiwniczenia. Na 1 m2 różnica pomiędzy tymi dwoma typami wynosi 32 zł, natomiast przy nieruchomości o powierzchni 100 m2 – 32 000 zł. Najwyższy udział kosztów dotyczy stanu surowego domu oraz wykończenia wnętrz.

Struktura ceny kosztorysowej wybranych typów domów jednorodzinnych dla III kwartału 2019 roku prezentuje się następująco:

(źródło: PKO BP, Sekocenbud)

Najwyższy udział ok. 50-60% stanowią koszty materiałów wraz z kosztami zakupów, natomiast koszty robocizny to ok. 20%.

Domy energooszczędne przyszłością budownictwa w Polsce?

Rzeczywiście, budowa domu energooszczędnego jest droższa. Różnica w cenie to dodatkowe 8-15% więcej niż przy budynku tradycyjnym. Wszystko zależy od wykorzystanych technologii (rodzaj pompy ciepła, fotowoltaika) i planu. Łatwo jednak zapomnieć, że dom pasywny pozwala obniżyć rachunki i koszty jego użytkowania w przyszłości. O ile? Ogrzewanie – które jest największym kosztem w utrzymaniu budynku – w domu pasywnym o powierzchni 150 m2 wynosi mniej niż 400 zł! Dla porównania dom tradycyjny o takiej powierzchni spala od 2000 zł wzwyż.

porównanie typów budynków pod względem oszczędności ekologicznych i ekonomicznych

(źródło: PIBP)

W dodatku dom pasywny lub energooszczędny pozwala zrezygnować z budowy komina i dodatkowej przestrzeni na magazyn opału i kotłownie. Pompa ciepła zajmuje mało miejsca (ok. 0,5 m2) i jest wygodniejsza w eksploatacji niż piec na węgiel/groszek. Oto przykładowa kalkulacja dla budynku mieszkalnego o powierzchni grzewczej 100 m2:

zestawienie kosztów inwestycji w instalację fotowoltaiczną i pompę ciepła

(źródło: Poradnik „Dom bez rachunków”)

Ostatnią zaletą budynku pasywnego, o której często zapomina się przy inwestycji we własny dom, jest możliwość wzniesienia nieruchomości z tańszym dachem.

oszczędność na dachu w budynku pasywnym

(źródło: Poradnik „Dom bez rachunków”)

Na przykład dom z dachem dwuspadowym albo płaskim jest prostszy dla montażu instalacji fotowoltaicznej. W związku z rosnącymi opłatami za energię, połączenie dom pasywny + fotowoltaika + pompa ciepła pozwoli nam osiągnąć budynek samowystarczalny z niskimi rachunkami. Może zatem początkowy wyższy koszt budowy, warto zrekompensować tanim w utrzymaniu domem? Szczególnie, że zawsze można skorzystać z rządowych dopłat do OZE.

Koszt kredytu hipotecznego na zakup domu o powierzchni 100 m2

Zgodnie z danymi GUS na koniec 2019 roku cena za 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania wynosiła 4 597 zł. Zatem koszt wybudowanego domu o powierzchni 100 m2 to 459 700 zł. Należy przyjąć prognozowany wzrost kosztów budowy domu w 2020 roku. W tym przypadku subiektywnie przyjmiemy wzrost na poziomie 5%. Kwota ta wyniesie 482 685 zł. Pozostaje uwzględnić kwotę wkładu własnego o wartości 20%, czyli 96 537 zł. Wysokość kredytu hipotecznego to 386 148 zł.

Za pomocą kalkulatora kredytu hipotecznego wyliczymy koszt kredytu na zakup domu. Przy założeniu, że okres spłaty kredytu wynosi 25 lat, oprocentowanie 3,90%, prowizja 1% oraz spłaty będziemy dokonywać w ratach równych, wynik z kalkulatora prezentuje się następująco:

Kredyt hipoteczny na zakup domu o powierzchni 150 m2

W przypadku zakupu domu od dewelopera o powierzchni 150 m2, według średniej stawki podanej GUS zapłacimy 689 550 zł. Uwzględniając subiektywny wzrost kosztów budowy domu na poziomie 5% w 2020 roku, kwota ta wyniesie 724 027 zł. Wymagany wkład własny w wysokości 20% to 144 805 zł. Kwota, na którą musimy zaciągnąć kredyt hipoteczny, wynosi 579 222 zł. Przy założeniach z powyższego przykładu koszt zobowiązania prezentuje wynik symulacji:

Jak można zauważyć, kredyt na zakup domu o powierzchni 150 m2 będzie wymagał wyższego wkładu własnego, a koszt takiego zobowiązania wyniesie 334 206,15 zł.

Prognoza kosztów budowy domu w 2020 roku

Według danych GUS w IV kwartale 2019 roku cena za 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania wynosiła 4 597 zł. Należy zaznaczyć, że cena zawiera wszystkie koszty poniesione od rozpoczęcia do zakończenia inwestycji.

(źródło: GUS, opracowanie: enerad.pl)

W IV kwartale 2019 roku w porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku wzrost ceny wyniósł 458 zł, co stanowi 11,06%. Można przewidywać, że cena budowy domu w 2020 roku wzrośnie nawet do ok. 4 800 zł.

Zmiany ceny budowy domów zarówno jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych, od 2017 roku utrzymują tendencję wzrostową. Ukazuje to poniższy wykres.

(źródło: PKO BP, GUS)

Koszt budowy domu w 2020 roku z pewnością wzrośnie. Wskazują na to zaprezentowane wykresy, a także wiele czynników, o których pisaliśmy w jednym z powyższych akapitów. Jednak ze względu na fazę spowolnienia gospodarczego, przewiduje się bardziej umiarkowane wzrosty.

(źródło: PKO BP, Sekocenbud)

Powyższy wykres przedstawia prognozę wzrostu cen według Sekocenbud. Do końca 2020 roku ceny domów wzrosną o ok. 5-6%, a stawki robocizny kosztorysowej netto – ok. 25%. Tendencja wzrostowa wynika przede wszystkim z oczekiwanego wzrostu stawki robocizny (niedobór pracowników) oraz wynajmu sprzętu budowlanego.

Należy zaznaczyć, że w zeszłorocznej prognozie Sekocenbud (w 2019 roku w stosunku do 2018 roku) prognozowany wzrost cen budowy domu sięgał ok. 15%. Według danych GUS w tym okresie wzrost kształtował się na poziomie ok. 11%. Jak można zauważyć nie zawsze prognoza jest trafna. W tym przypadku różnica wyniosła 4%. Czas pokaże, w jakim stopniu prognoza dla 2020 roku okaże się trafna.

Koszty budowy nieruchomości w Polsce i Europie – porównanie

Wzrost cen nieruchomości można zauważyć w całej Unii Europejskiej. Czy koszt budowy domu w Polsce jest znacznie wyższy na tle krajów wspólnoty? Sprawdźmy, jak dokładnie kształtuje się wskaźnik budowy nieruchomości w UE, strefie euro oraz Polsce.

(źródło: Eurostat, opracowanie: enerad.pl)

W II kwartale 2019 roku w stosunku do III kwartału 2018 roku wskaźnik kosztów budowy nieruchomości w Polsce wzrósł o 3,3. Jest to znaczący wzrost, biorąc pod uwagę, że we wszystkich krajach Unii Europejskiej wskaźnik ten średnio zwiększył się o 1,2. Pomimo, iż wskaźnik kosztów budowy nieruchomości w Polsce jest poniżej średniej dla krajów wspólnoty, można zaobserwować coraz większy jego przyrost w stosunku do średniej. Czy w 2020 roku dogonimy średnią? Wiele czynników i prognoz wskazuje na wzrost kosztów budowy domów i mieszkań. Ale, czy wystarczający, aby dogonić średnią? To się okaże!

Koszt budowy domu 2020 a 2019 – to musisz wiedzieć!

Wszystko wskazuje na to, że koszt budowy domu w 2019 roku był znacznie niższy niż w 2020 roku. W 2019 roku prognozowany wzrost kosztów budowy domu wynosił ok. 15% w porównaniu do 2018 roku, natomiast w 2020 roku wyniesie ok. 5-6%. Zatem oznacza to, że będziemy musieli zapłacić nawet o kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej w zależności od lokalizacji, standardu i wielkości nieruchomości.

Wciąż obserwuje się wiele czynników (m.in. niskie stopy procentowe, niska stopa bezrobocia, wzrost płac, wzrost cen materiałów budowlanych, niskie koszty kredytu hipotecznego), które istotnie wpływają na wzrost kosztów budowy domu. Jednak ze względu na spowolnienie gospodarcze, wzrost ten będzie łagodniejszy niż w ubiegłym roku.

Warto też rozważyć budowę domu w 2020 roku w związku z zaostrzeniem prawa budowlanego, które od 2021 roku wprowadza zwiększenie efektywności grzewczej domów jednorodzinnych. Rozporządzenie to może wpłynąć na dodatkowy wzrost kosztów budowy.

Najnowsze aktualności / recenzje

Komentarze

  1. Budowa domu energooszczędnego wcale nie kosztuje więcej niż domu tradycyjnego. Wręcz przeciwnie – jest tańsza. Wybudowałem taki dom 8 lat temu i wyszło mi mniej niż innym, którzy budowali w tym czasie tradycyjny dom.
    Dom energooszczędny jest prostszy w architekturze i w konstrukcji, i na tym dużo się oszczędza. Za te oszczędności jest wentylacja mechaniczna i jeszcze trochę zostało. Trzeba tylko dobrze to wszystko przemyśleć przed budową, żeby nie wprowadzać zmian i kombinować na etapie realizacji.
    A opowiadanie bajek o jakichś specjalnych materiałach stosowanych do budowy takich domów to ściema marketingowa. Buduje się je z takich samych materiałów, jak domy tradycyjne.
    Najwyraźniej ktoś chce, żeby tak właśnie wszyscy myśleli i żeby ludzie płacili dodatkową kasę – za nic.

Dodaj komentarz