Jak ocenić wartość nieruchomości?

Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

Ocena: 5
(ilość ocen: 2)

Nieruchomości to mieszkania, domy, działki. Ich wycena przyda nam się nie tylko, przy zakupie/sprzedaży. Np. kupując mieszkanie na kredyt hipoteczny, bank będzie wymagał od nas operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Podobnie przy ubezpieczeniu nieruchomości trzeba znać jego wartość. Ale jak ocenić czy mieszkanie, które zwróciło naszą uwagę jest okazją cenową? A może wartość nieruchomości jest zawyżona? Zobacz jak właściwie wycenić wartość mieszkania lub innej nieruchomości!

Cena a wartość nieruchomości – między subiektywną a obiektywną oceną?

Cenę i wartość można rozumieć jako jedno i to samo. Np. cena za dane mieszkanie jest jaka jest i najwyżej można negocjować ją ze sprzedającym. Cena powinna odzwierciedlać wartość. W rzeczywistości jest wiele czynników sprawiających, że faktyczna wartość nieruchomości jest inna niż jej cena. Spójrzmy choćby na różnicę między cenami ofertowymi i transakcyjnymi – zobacz ceny mieszkań 2020.

Cena ofertowa to kwota ustalona przez sprzedającego. Na rynku pierwotnym ustala ją deweloper (wliczając w nią wszystkie koszty oraz swój zysk). A na rynku wtórnym sprzedający lub pośrednik nieruchomości, którego wynagrodzenie jest prowizją od ceny sprzedaży.

Cena transakcyjna za mieszkanie to kwota za jaką faktycznie zakupiono dany lokal. Zostaje ona zapisana w akcie notarialnym.

Wartość określana jest też przez cel zakupu i jego użyteczność. Czy kupujemy mieszkanie z myślą o szybkim remoncie i sprzedaniu go z zyskiem? A może interesuje nas dłuższa perspektywa kupna na wynajem? Także wybór nieruchomości na własny użytek może być traktowany jako inwestycja – pod warunkiem, że policzymy czy zakup mieszkania rekompensuje koszty przy alternatywnych rozwiązaniach (np. najmie). Łatwo sobie wyobrazić jak zmienia się dla nas wartość mieszkania, gdy będzie przeznaczone dla nas, a jak, gdy będzie oddane najemcom.

Oczywiście ocenę wartości nieruchomości można zostawić profesjonalnemu rzeczoznawcy. Jednak zlecanie wykonania wyceny za każdym razem, gdy zainteresuje nas jakaś nieruchomość nie jest praktyczne, tanie i poręczne. Operat szacunkowy powinien być ostatnim krokiem, a nie pierwszym w sprawdzeniu opłacalności zakupu mieszkania. I w końcu warto wiedzieć skąd taką a nie inną kwotę podał rzeczoznawca.

Co wpływa na wartość nieruchomości?

Rzeczy, które decydują o cenie mieszkania można podzielić na te, które wynikają z przyczyn makroekonomicznych, lokalnych (czyli np. samej nieruchomości) i preferencji oraz przekonań nabywców.

I tak np. poziom popytu na rynku nieruchomości oraz możliwości jego zaspokojenia (podaż) mają bezpośredni wpływ na wartość mieszkania. Tak samo sytuację panującą w sektorze mogą zmienić przepisy prawne, państwowe programy mieszkaniowe, polityka banków, nastroje deweloperów czy koniunktura gospodarcza. Na te czynniki nie ma wpływu kupujący, ale warto je znać.

O wiele bardziej pomocne w wyborze właściwej nieruchomości są jej indywidualne cechy. A te można podzielić na określające sam budynek mieszkalny oraz jego otoczenie. Na wartość nieruchomości ma zatem wpływ:

stan prawny nieruchomości,
stan techniczny budynku (wady konstrukcyjne, rok i technika budowy oraz materiał budowlany),
powierzchnia użytkowa, liczba pokoi, funkcjonalność,
rodzaj budynku (mieszkanie w bloku z wielkiej płyty czy w cegle, budynek jednorodzinny, bliźniak itd.),
obecność windy, piętro na którym znajduje się mieszkanie, ułożenie pokoi,
koszty utrzymania (energooszczędność, termoizolacyjność, dźwiękoszczelność),
wygląd i estetyka.

Nie bez znaczenia są też cechy przestrzeni otaczającej nieruchomość, czyli:

lokalizacja budynku (rejon kraju, miasto, dzielnica itd.),
otoczenie, infrastruktura,
bliskość innych obiektów (szkół, szpitali, parków, uczelni itd.),
bliskość komunikacji miejskiej, dróg dojazdowych, ilość miejsc parkingowych,
atrakcyjność i bezpieczeństwo sąsiednich budynków.

Wymienione cechy są z zasady łatwo uchwytne i możliwie do zmierzenia. Ale wartość obiektywna nieruchomości jest ideałem. Na tę wpływ mają nie tylko czynniki ekonomiczne, ale i społeczne czy indywidualne preferencje. Silny wpływ na cenę rynkową nieruchomości ma też całe “opakowanie” w jakim chce nam sprzedać mieszkanie deweloper.

Wpływ reklamy na wartość nieruchomości

Firmy deweloperskie czy pośrednicy nieruchomości wykorzystują słabości indywidualnych inwestorów i kupujących. Jakie strategie wykorzystują? To często zależy od etapu w jakim jest sama inwestycja. Czy sprzedawana jest tzw. “dziura w ziemi”, mieszkanie w stanie surowym, a może w pełni wyposażone lub pochodzące z rynku wtórnego? Do tych okoliczności sprzedający nieruchomość dostosuje swoją reklamę.

Popularnym sposobem jest np. promowanie budynku “na celebrytę”. Wiadomo, VIP mieszkający w okolicy podnosi prestiż. Ale ciekawszym wariantem tej metody jest wybieranie budynków w których mieszkały znane osoby świata sztuki, kultury czy nauki. “W kamienicy, której mieszkam, mieszkał też Tony Halik” brzmi nieźle, prawda? 😉

Także pozostałe sztuczki marketingowe sprzedaży mieszkań opierają się na iluzji wkupienia się przez taką nieruchomość do prestiżowego grona osób. Może to być np. sugerowanie, że mieszkanie znajduje się w ekskluzywnej enklawie lub podkreślanie wyjątkowości miejsca wyższym “progiem wejścia” w posiadanie lokalu. Skoro coś jest drogie musi być i luksusowe, zgadza się? To właśnie pułapka myślenia z której korzystają sprzedawcy.

Oczywiście skuteczną metodą są też promocje cenowe, które często spotykane są w przypadku wstępnych etapów realizacji inwestycji, gdy deweloper potrzebuje więcej środków finansowych, aby móc je później wykorzystać jako kapitał własny. Z takim zakupem związane jest jednak zagrożenie bankructwa dewelopera lub nabycia nieruchomości z wadami konstrukcyjnymi. Z drugiej strony atrakcyjny rabat, daje szansę na większy zysk, gdy budynek zostanie oddany do użytku.

Wpływ przekonań i błędów poznawczych na wartość nieruchomości

Cena mieszkania to coś więcej niż prosty wynik dodania do siebie kosztów budowy i planowanych zysków inwestora. Wartość rynkowa nieruchomości to wypadkowa wielu czynników, które można zmierzyć, ale i subiektywnych motywacji, preferencji oraz przekonań “graczy” na rynku. Sprzedający są w lepszej sytuacji, bo albo są to profesjonalni pośrednicy nieruchomości, albo mają więcej informacji niż kupujący. Na przykład wiedzą, ile najmniej są skłonni dostać za dany lokal.

Brak informacji lub lekceważenie tych, które są nie po naszej myśli to jeden z ważniejszych błędów poznawczych przy wyborze odpowiedniego mieszkania. W przypadku bańki na rynku nieruchomości po 2007 roku innym problemem był “instynkt stadny” inwestorów. Myślano – skoro wszyscy zarabiają na kupowaniu mieszkań, co może pójść nie tak? Dziś już znamy odpowiedź na to pytanie.

Przy zakupie nieruchomości nie możemy kierować się skrótami myślowymi. Zbytni optymizm, pewność siebie, pierwsze dobre wrażenie po obejrzeniu mieszkania – to tylko niektórzy “jeźdźcy” złej inwestycji. Ale nie łatwo jest je kontrolować. Co widać, gdy pojedyncze preferencje kupujących przechodzą w ich zbiór i określają trendy popytu na konkretne cechy mieszkań.

Pamiętajmy o tym, aby nie pomylić tego jak wartościujemy daną nieruchomość z jej ceną i prognozą jej zmian. Inaczej też patrzymy na zakup domu, gdy będziemy w nim mieszkać – może wtedy okaże się, że ciche mieszkanie ma dla nas konkretną wartość? Z kolei inwestowanie w mieszkanie na wynajem powinno spełniać oczekiwania najemców, które trzeba dobrze rozpoznać i przewidzieć.

Do czego przyda się dobra wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości (np. mieszkania, domu działki) przyda nam się do różnych celów. Poszukując mieszkania łatwiej będzie nam ocenić, które mieszkanie jest przewartościowane (szansa do negocjacji ze sprzedającym), a które jest wystawione po cenie niższej niż rynkowa.

Czy to sprzedając czy nabywając nieruchomość, w obu sytuacjach będziemy potrzebować operatu szacunkowego. Jeśli nieruchomość jest finansowana kredytem hipotecznym, to profesjonalna ocena wartości będzie wymagana przez bank.

Bardzo przydatne jest też ubezpieczenie nieruchomości – szczególnie, gdy spłacamy kredyt hipoteczny. Także i tu niezbędne będzie właściwie ocenienie jej wartości. Zbyt niska wycena nieruchomości oznacza niższe składki, ale w razie problemów, nie pokryje ono całości powstałych szkód. Za duża wartość to wyższa składka za ubezpieczenie – a ewentualna szkoda i tak zostanie obliczona na podstawie faktycznej ceny.

Jak wycenić wartość mieszkania?

Widać, że określenie ceny nieruchomości możemy oddać w ręce rzeczoznawcy majątkowego, albo spróbować ocenić ją samemu (dla własnych celów). Najlepiej byłoby przyjąć strategię, w której najpierw sami oszacujemy wartość nieruchomości, a gdy podejmiemy decyzję o zakupie, skorzystać z usług profesjonalisty. W większości sytuacji wystarczy nam przybliżona wartość nieruchomości. Na końcu jednak – gdy będziemy chcieli “dobić targu” ze sprzedażą/zakupem – niezbędny będzie operat szacunkowy.

metody i techniki wyceny nieruchomości

( źródło: P. Jarecki, Rola wyceny nieruchomości w gospodarce rynkowej. Model wyceny stosowany w Polsce)

Samodzielna wycena nieruchomości

Czy ta nieruchomość jest warta swojej ceny? Przeszukując oferty mieszkań nie raz zadajemy sobie takie pytanie. Podobne rozważania mają też i właściciele – czy wystawiając nieruchomość za taką cenę, znajdzie się na nią kupiec? Czy szybko ją sprzedam?

Wycena nieruchomości na własną rękę może być przeprowadzona przede wszystkim na dwa sposoby: porównując ją z innymi podobnymi ofertami lub korzystając z prostych kalkulatorów wyceny nieruchomości online.

Obie metody mają swoje mocne i słabe strony. Porównywanie cen ofertowych nie daje nam informacji za jaką cenę są rzeczywiście sprzedawane mieszkania. Trzeba też zestawiać ze sobą podobne nieruchomości (metraż, ilość pokoi, piętro, dzielnica itd.), a tych może być po prostu mało lub brakować.

Zdolność kalkulatora wyceny nieruchomości online jest też ograniczona. Jest na tyle dobra, na ile trafny “algorytm” stoi za jego wynikami. Bez wiedzy o tym, jak liczy takie narzędzie online, możemy tylko zgadywać, czy wycena którą nam przedstawia jest choćby bliska prawdy.

Obie metody w połączeniu z czasem powinny jednak dać nam zadowalający efekt. Dzięki takiej kombinowanej technice wyceny nieruchomości możemy dokonać wstępnej selekcji ofert (przydatne dla kupujących i inwestorów). A będąc właścicielem mieszkania, celnie zaplanować kwotę sprzedaży i zmniejszyć czas oczekiwania na dokonanie transakcji.

Operat szacunkowy – ile kosztuje?

Wycena nieruchomości dla własnych celów nie wystarczy, gdy trzeba będzie kupić lub sprzedać mieszkanie. Niezbędny będzie operat szacunkowy, który wykona rzeczoznawca majątkowy. Koszt usługi zależy od typu nieruchomości, ale zazwyczaj waha się między 300 a 1000 zł.

W przypadku kredytu hipotecznego, możemy skorzystać z usługi wyceny nieruchomości proponowanej przez bank (możemy też wybrać samodzielnie rzeczoznawcę majątkowego). Koszt operatu szacunkowego w bankach prezentuje poniższa tabela:

Bank Mieszkanie Dom Działka
Pekao S.A. Kredyt do 300 tys. zł

137 zł – rynek wtórny

168 zł – rynek pierwotny lub wtórny do remontu

Kredyt powyżej 300 tys. zł
479 zł 832 zł 479 zł
Alior Bank 250 zł ustalany indywidualnie ustalany indywidualnie
BGŻ BNP Paribas 270,60 zł 295,20 zł 307,50 zł
Raiffeisen Polbank 300 zł 500 zł 500 zł
PKO BP 400 zł 700 zł ustalany indywidualnie
Eurobank 435 zł 435 zł 435 zł
Santander Bank Polska 450 zł 800 zł 450 zł
Bank Millennium 480 zł 800 zł 480 zł
Pekao BH S.A. 500 zł 800 zł 800 zł
mBank 0 zł – usługa tymczasowo niedostępna

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę jest ważna przez 12 miesięcy. Warto jednak wiedzieć, że operat szacunkowy jest tworzony w określonym celu. Sporządzony dla uzyskania kredytu hipotecznego, nie będzie już wykorzystany np. przy procesie spadkowym.

Przykładowy operat szacunkowy można obejrzeć tutaj. Widać, że zawiera on szczegółowe dane na temat nieruchomości, ale też analizę ostatnich transakcji i trend dla ceny netto.

Jak wycenić wartość nieruchomości – kluczowe informacje?

Specyfika rynku nieruchomości sprawia, że ocena np. kwoty mieszkania jest skomplikowana. Ceny ofertowe, ceny transakcyjne, rynek pierwotny czy wtórny – to tylko najważniejsze parametry, które trzeba wziąć pod uwagę sprawdzając wartość nieruchomości. Oto najważniejsze rzeczy, o których należy pamiętać myśląc o wycenie nieruchomości:

Na wartość nieruchomości składa się szereg czynników nie tylko obiektywnych (mierzalnych), ale i subiektywnych. Charakter budynków mieszkalnych (preferencje kupujących) mają często decydujący wpływ na wartościowanie nieruchomości.

Wycena nieruchomości jest przydatna przy poszukiwaniu mieszkania, sprzedaży nieruchomości, albo ubezpieczeniu domu.

Oszacowanie wartości nieruchomości dla własnych celów jest obarczone ryzykiem błędu. Ale porównując ceny nieruchomości z wynikami kalkulatorów, w dłuższym czasie jesteśmy w stanie ryzyko to w zadowalający sposób zmniejszyć.

W ostateczności, najczęściej niezbędny będzie operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Będzie on wymagany np. przez bank przy kredycie hipotecznym.

Najnowsze aktualności / recenzje

Dodaj komentarz