Jakie mieszkania najmniej tracą na wartości?

Ocena: 4.8 (ilość ocen: 5)

Ocena: 4.8
(ilość ocen: 5)

To sztuka znaleźć dla siebie lokum, które będzie spełniać nasze oczekiwania i – gdy przyjdzie taka potrzeba – sprzedać je z zyskiem. A przynajmniej na tym nie stracić. Ceny mieszkań przyzwyczaiły nas, że stale rosną. Jaką mamy gwarancję, że nasza inwestycja przyniesie też korzyść za kilka/kilkanaście lat?


Czy kupujemy nieruchomość z myślą o jej późniejszym wynajmie? Czy może chcemy ją mieć dla siebie, ale kiedyś pewnie ją sprzedamy planując wyprowadzić się poza miasto? Jakie nie byłyby powody, każdy chce kupić mieszkanie, które będzie udaną inwestycją. Jak kupić dobrze, żeby później nie żałować? O tym w naszym artykule. Oprócz tego poruszymy też następujące kwestie:

  • historia cen mieszkań w Polsce
  • przewidywania na temat przyszłych cen nieruchomości
  • co wpływa na wartość mieszkania
  • jakie cechy ma “typowe” mieszkanie, które nie traci na wartości
  • 3 scenariusze inwestycji w mieszkanie: dla siebie, na wynajem, flipping

Czy ceny nieruchomości zawsze będą rosnąć?

Historia rynku nieruchomości i kredytu hipotecznego w Polsce jest stosunkowo młoda. Mamy za sobą jeden duży boom, który skończył się pęknięciem bańki. Od tego czasu minęło 10 lat i obecne ceny mieszkań dogoniły już te sprzed dekady. Obrazują to np. poniższe wykresy:

ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym

(źródło: NBP)

ceny transakcyjne na rynku pierwotnym

(źródło: NBP)

Prognoza cen nieruchomości na 2019 rok pokazuje, że wartość mieszkań będzie nadal rosła, ale już mniej gwałtownie niż w poprzednich latach. Dopóki mieszkania drożeją z podstawowych przyczyn (tzn. rosnących kosztów budowy, materiałów, robocizny, gruntów), to krach na rynku nieruchomości jest mało prawdopodobny. Co więcej, na podstawie analizy indeksu cen stałych nieruchomości w krajach OECD można przewidywać, że zgodnie z cyklem Kuznetsa ceny mieszkań będą rosły do 2023 lub 2024 roku. Oczywiście jeśli takiego cyklu cen nieruchomości nic nie zakłóci (np. spekulacje na rynku).

Polacy jednak mogą sami sobie “wyczarować” bańkę w sektorze mieszkaniowym. W jaki sposób? Poprzedni kryzys wynikał ze spekulacji cenowych, a te powstają m.in. gdy wśród kupujących i sprzedających panuje optymizm i przekonanie o ciągłym wzroście cen. Według tegorocznego raportu ING Banku Śląskiego o sytuacji mieszkaniowej w Polsce właśnie takie poglądy przeważają wśród respondentów. W dodatku wzrosła ilość osób przekonanych o tym, że wartość nieruchomości nigdy nie spadnie. Czy słusznie? Rzućmy okiem na poniższy wykres:

średnie ceny ofertowe i transakcyjne za m2 mieszkania na rynku pierwotnym w Polsce

(źródło: NBP)

Widać na nim skokowy wzrost cen mieszkań a później wyraźną ich korektę. Z czasem sytuacja w sektorze nieruchomości uspokaja się, aby od 2015 roku średnia cena m2 mieszkania ponownie zaczęła rosnąć. Rok 2019 nie zapowiada odwrócenia tego trendu. Ale jak będzie się zmieniać wartość mieszkań za 5, 10 albo 15 lat? W końcu inwestycje w nieruchomość należą do tych długookresowych. O opłacalności zakupu mieszkania może zdecydować to w jakim miejscu cyklu dokonamy inwestycji.

cykle na rynkach mieszkaniowych w Polsce

(źródło: NBP)

A tak różne fazy rozwoju rynku nieruchomości prezentują się łącznie dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Wrocławia i Poznania:

cykl nieruchomości w 6 miastach w Polsce

(źródło: NBP, REAS, GUS)

Jeżeli ktoś kupił nieruchomość u szczytu ekspansji rynku mieszkaniowego to w momencie recesji wartość inwestycji mogła spaść o 30-40%. Pytanie w jakim momencie jesteśmy teraz? Odpowiedź uniemożliwia druga cecha rynku nieruchomości – choć zachowuje się cyklicznie, to nie sposób przewidzieć jego porządku. Czy zatem ceny mieszkań stale rosną? Nie i nic dziwnego, że kupno dobrego mieszkania, które spełni nasze oczekiwania wcale nie jest proste.

Cykle na rynku nieruchomości czyli powtarzalna chaotyczność?

Można znaleźć w obecnej sytuacji sektora mieszkaniowego kilka podobieństw do tej sprzed dekady. Jednak podobna wysokość słupków w wykresach to za mało, aby stwierdzić, że wkrótce czeka nas kolejne załamanie. Trudno też stwierdzić stanowczo w jakim momencie cyklu jesteśmy. Czy z perspektywy 20 lat nie okaże się na przykład, że obecna sytuacja opisywana jako faza ekspansji lub boomu była w rzeczywistości czasem stabilizacji rynku. Albo jeszcze czymś innym.

To tylko “gdybanie”, ale przy okazji poszerza wyobraźnie i pokazuje, że ceny nieruchomości nie muszą zawsze rosnąć a inwestycja w nieruchomość nie musi być bez wyjątku “strzałem w dziesiątkę”. W tym chaosie prognoz można jednak dać jedną prostą (i pewnie banalną) odpowiedź na tytułowe pytanie. Jakie mieszkania najmniej tracą na wartości? Oczywiście takie, które zostały kupione w dołku koniunkturalnym. Czyli wtedy, gdy ceny mogą już tylko odbić się od dna. To ogólne stwierdzenie na pewno nie zadowala, w takim razie czas przejść od czynników makroekonomicznych do bardziej szczegółowych.


  • Kredyt hipoteczny dostosowany do Twoich potrzeb? Najlepsze oferty w zasięgu Twojej ręki?

    TAK! W enerad.pl przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksowe wsparcie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Skontaktuj się ze Specjalistą, który przeprowadzi Cię przez cały proces!

    Bezpłatne porównanie kredytów hipotecznych

  • Kredyt hipoteczny - porównanie ofert


Jak szukać mieszkania, które nie straci na wartości?

Jeśli jeszcze można mniej więcej przewidzieć jak będą kształtować się ceny mieszkań w 2020 roku, to im dłuższa perspektywa prognozy, tym więcej niewiadomych, które mogą zmienić wnioski o 180 stopni. Z drugiej strony nie jest też tak, że nie można znaleźć kryteriów, które mają bardzo istotny wpływ na wartość nieruchomości. Właśnie tym czynnikom czas się przyjrzeć.

Jednak na początek warto zająć się tym jak my i nasze przekonania wpływają na to jaką wartość przypisujemy danej nieruchomości. Rynek mieszkań charakteryzuje się tym, że rzeczywistą kwotę za jaką kupimy dany lokal poznajemy dopiero, gdy ma dojść do transakcji. Czyli jesteśmy już po negocjacjach, za nami wszystkie kompromisy i obie strony umowy są podjęły już decyzję.

Mapa kupna nieruchomości

Kupić mieszkanie nie przepłacając za nie, nie dając się skusić chwytom marketingowym i zmylić błędami poznawczymi. To jest nasz cel. I zgoda, podobnie jak poprzednia rada, ta znów jest oczywista (bo kto by chciał robić przeciwnie?). Tak samo składa się na nią wiele warunków. Ale spójrzmy na czym już stoimy – zaraz ruszymy do bardziej konkretnych wniosków:

  1. Rozpoznanie w jakim mniej więcej miejscu cyklu koniunkturalnego jesteśmy, daje nam punkt na mapie naszej inwestycji. “Jestem tu i mogę się spodziewać, co może być dalej”;
  2. Poznanie swoich celów, priorytetów i możliwości kupna mieszkania. Oprócz mapy inwestycji, mamy większą świadomość w którym kierunku zakupu chcemy (i możemy) zmierzać.

Przyjrzyjmy się ostatniemu punktowi. Czy np. chcemy szybko zainwestować i szybko zyskać? House flipping to kupno nieruchomości do remontu i sprzedanie jej po renowacji z zyskiem. Ale sprzedaż takiego mieszkania też może potrwać i jest lepiej opłacalne, gdy mieszkania nie są nadto dowartościowane przez sytuację na rynku (cykl ekspansji). A, co gdy chcemy mieszkanie dla siebie? Czy mamy zdolność kredytową? Dla lepszego rozpoznania okoliczności można skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej. Maksymalna kwota jaką jest nam w stanie pożyczyć bank wyznacza nam już kolejną granicę i może skorygować plany.

Powyższe opcje to już bardziej konkretne przykłady. Skoro mamy już zarys mapy inwestycji czas na znalezienie do niej legendy.

Jakie są typowe cechy mieszkania pod inwestycję?

Skoro kupujemy nieruchomość z myślą o jej późniejszej sprzedaży, to jasne jest, że najlepiej mieć takie mieszkanie, na które będą chętni do jego zakupu. Można zatem sprawdzić jakie nieruchomości cieszą się największym zainteresowaniem. Pomocne są w tym statystyki obrotu nieruchomościami publikowane przez GUS. I co z nich można wyczytać?

Przeciętnie najlepszą sprzedaż wykazują nieruchomości w metrażu 50-55 m2, z dwoma lub trzema pokojami. Według danych GUS w 2017 roku typowym mieszkaniem po sprzedaży była nieruchomość znajdująca się w granicach miasta, pochodząca z rynku wtórnego o powierzchni 40-60 m2.

Jednak takie standardowe podejście łatwo zakłamuje trafność decyzji inwestycyjnych. Na przykład na rynku wtórnym jest więcej nieruchomości i są tańsze, stąd mniejsza sprzedaż na rynku pierwotnym. Jeśli jednak patrzeć na wartość transakcji, to różnica między rynkami nie jest już tak wyraźna. Także łatwość sprzedaży nie musi oznaczać większego zysku z przedsięwzięcia. Ostatecznie nie kupujemy “średniej statystycznej”, ale konkretne mieszkanie z ceną i adresem.

Mieszkanie które nie traci na wartości – scenariusz zakupu nieruchomości

Kupujemy mieszkanie, bo chcemy mieć swoje cztery kąty lub jest to dla nas inwestycja. W każdym razie nie chcemy, aby nasza nieruchomość straciła na wartości. To oczywiste, ale jak widać, wcale nie jest to proste do wykonania. Kierowanie się statystykami może być zwodnicze a uzyskać pewność jaką wartość ma mieszkanie, możemy tylko dzięki ekspertyzie.

Na opłacalność inwestycji wpływ ma wiele czynników. Przyjrzymy się teraz trzem scenariuszom, ze względu na cel zakupu mieszkania.

Jakie mieszkanie kupione dla siebie, nie straci na wartości?

Wysoki czynsz i chęć życia po swojemu jest silną motywacją do zakupu mieszkania. Zamiast wynajmować nieruchomość można wziąć kredyt hipoteczny i po latach cieszyć się własnym kątem. Także w perspektywie czasu może się okazać, że będziemy woleli takie mieszkanie sprzedać. Wtedy lepiej, żeby nie straciło na wartości a może nawet dało nam to korzyść.

W przypadku inwestycji dla własnego celu, strata z przedsięwzięcia jest trudniejsza do przewidzenia, ale i mniej prawdopodobna. Choć ceny mieszkań w Polsce przez ostatnie lata miały swoje górki i dołki, to trend co najmniej pokrywania się wartości nieruchomości z inflacją na następne 20-30 lat jest realistyczny. Generalnie długoterminowe inwestycje oceniane są jako bezpieczniejsze.

Inaczej jest jednak z wartością mieszkania w perspektywie naszych subiektywnych oczekiwań. W ciągu 20 lat nasze potrzeby mieszkaniowe mogą się zmienić – np. zmienimy miejsce pracy lub przybędzie domowników. Tę wartość trudno w takim razie ocenić, ale przyda się o niej pamiętać rozważając różne opcje. Musimy to wliczyć w ryzyko zakupu.

W przypadku zakupu mieszkania dla siebie i sprzedaży po latach, zasugerowanie się obecną “modą” w nieruchomościach na nieduże lokale do 55 m2, w dużych miastach, może być w tej sytuacji przydatne. Trend na zwiększanie się ludności wielkich ośrodków miejskich oraz zmniejszanie metrażu mieszkań działa już na rynku od kilku, jeśli nie kilkunastu lat. Można przypuszczać, że w końcu się ustabilizuje i za 20 lat taka nieruchomość też może być atrakcyjna dla kupujących. Czy będzie też dla nas, to już inna para butów.

Innym problemem jest ryzyko związane z pojawieniem się wad konstrukcyjnych budynku. Wbrew pozorom nie chodzi tu o mieszkania w wielkiej płycie, ale o nieruchomości świeżo oddane do użytkowania. Błędy wykonawcze pokazują się dopiero po kilku latach od wybudowania budynku (przed nimi może nas uchronić dobrze przeprowadzony odbiór techniczny mieszkania z rynku pierwotnego). Z drugiej strony mieszkanie z rynku wtórnego może wymagać kosztownego remontu przed wprowadzą.

Jakie mieszkanie na wynajem nie straci na wartości?

To też kolejna wersja inwestycji długoterminowej. Z tym, że o jej dochodzie decydują przede wszystkim: kwota najmu, koszty utrzymania i zarządzania mieszkania oraz zmieniające się ceny nieruchomości. W poprzednim scenariuszu z zakupem dla własnych celów – samo korzystanie z mieszkania jest już ukrytym zyskiem. Tu trzeba uwzględnić rynek najmu w Polsce oraz programy rządowe próbujące zwiększyć dostępność mieszkań do taniego najmu.

Jaka w tej sytuacji nieruchomość uchroni nas przed stratą? Kupując mieszkanie za gotówkę musimy wziąć pod uwagę, że miną lata zanim taka inwestycja zwróci się oraz zacznie przynosić zyski. Kredyt hipoteczny zaciągnięty w tym celu będzie oznaczał jeszcze dodatkowe odsetki do spłacenia.

W tej sytuacji należy rozpatrzyć jaka grupa najmujących zainteresuje się naszym lokalem. Czy będą to studenci? A może młode pracujące pary? Od tego zależy czy szukać nieruchomości w bliskiej okolicy uczelni lub biurowców.

Na razie ceny najmu rosną w Polsce szybciej niż koszty transakcji za nieruchomość. Także niskie stopy procentowe zachęcają do poszukiwania inwestycji kapitału w mieszkania na wynajem. Nie ma jednak gwarancji, że stopa zwrotu zawsze będzie atrakcyjna i już widać wśród inwestorów problemy ze znalezieniem odpowiedniego mieszkania z przeznaczeniem na najem.

Taki sposób lokowania kapitału choć wygląda na korzystny wymaga wielu umiejętności. To czy mieszkanie na wynajem nie straci na wartości zależy zatem od splotu różnych konkretnych warunków, które wpływają na cenę nieruchomości.

Mieszkanie na flipa

Ogólnie inwestycje w nieruchomości należą do tych obliczonych na wiele lat. W omawianym przypadku, flipping jest inwestycją krótkoterminową. W całym przedsięwzięciu chodzi oto, żeby kupić jak najtaniej nieruchomość, odnowić ją, a różnica ze sprzedaży jest zyskiem.

Najlepszym czasem na zakupy w tym przypadku jest bessa na rynku nieruchomości i w związku z tym niskie ich ceny lub kupno mieszkania z licytacji komorniczej. W pierwszym przypadku ryzykujemy, że recesja dalej będzie się pogłębiać i w związku z tym mieszkanie dalej będzie tracić wartość. W drugim, ryzyko polega często na niejasnej sytuacji prawnej nieruchomości.

Także przedmiot takiej inwestycji będzie najpewniej pochodził z rynku wtórnego. Trzeba zatem sprawdzić, w jakim stanie technicznym jest mieszkanie. Nie pomijając szeregu innych okoliczności wpływających na wartość nieruchomości. Kupując mieszkanie w budynku z cegły warto poznać dokładnie jego historię, bo potoczne przekonanie o wyższości mieszkań w cegle nad wielkopłytowymi blokami nie zawsze się sprawdza.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Jakie mieszkania nie stracą na wartości – ogólne wnioski

Historia cen nieruchomości w Polsce pokazuje, że wartość mieszkania w zależności od cyklu na rynku może wyraźnie spaść lub szybko wzrosnąć. Ciężko jednak na tej podstawie przewidywać przyszłość cen mieszkań za 10 czy 20 lat. Linia trendu dla ostatnich 12 lat pokazuje tendencję wzrostową. Można nieśmiało zakładać, że będzie tak dalej.

Tym samym jeszcze ważniejsze okazuje się, aby kupić mieszkanie, które będzie tanie – a jeśli chcemy sprzedać z zyskiem czekać na hossę lub sprytnie wykorzystać flipping. Dużą zagadką jest kupowanie nieruchomości na wynajem. Czy takie mieszkania dla najemców nie stracą na wartości? Głód mieszkaniowy w Polsce wynosi według różnych obliczeń od 1 do prawie 3 milionów mieszkań. To sprzyja inwestycjom w nieruchomości. Ale na tę sytuację wpływ ma dostępność kredytów hipotecznych, państwowe programy mieszkaniowe czy koniunktura gospodarcza.

Jeśli zatem chcemy zwiększyć prawdopodobieństwo opłacalności zakupu mieszkania i zmniejszyć szansę utraty przez nie wartości powinniśmy:

  • odpowiednio ocenić sytuację na rynku nieruchomości

Z samego dna dołka koniunkturalnego ceny mieszkań mogą już tylko rosnąć. Ale jak poznać kiedy on jest? Oto jest pytanie.

  • wybrać nieruchomość o atrakcyjnej lokalizacji na którą jest popyt

Kolejna oczywistość, ale na to jest już mamy w większej kontroli, niż moment cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości.

  • poszukiwać nieruchomości na rynku wtórnym

Jest on z reguły bardziej stabilny oraz takie mieszkania są tańsze od tych z rynku pierwotnego. Także zaskoczeniem nie będą już błędy konstrukcyjne, które zdążyły się już zazwyczaj ujawnić w używanych budynkach. Trudno jednak przewidzieć jak będzie zmieniać się w przyszłości cena nieruchomości na rynku wtórnym. Większy potencjał do wzrostów powinien mieć rynek pierwotny.

To jednak tylko ogólne podpowiedzi. O tym czy nieruchomość zyska lub straci wartość decydują konkretne cechy danego budynku, jego okolica i czynniki makroekonomiczne.

Najnowsze aktualności / recenzje

Dodaj komentarz