Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – możliwy?

Brak wkładu własnego kredytu hipotecznego - puste kieszenie.Od 2014 roku banki udzielają kredytów hipotecznych do maksymalnie 90% wartości nieruchomości zabezpieczającej zobowiązanie. To oznacza, że pozostałą sumę musimy zdobyć sami. Czy można to jakoś ominąć? W niektórych przypadkach jest to możliwe.

Dlaczego nie dostajemy 100%?

Wyjaśnijmy najpierw skąd ograniczenia w zobowiązaniach. Wprowadziła je w 2006 roku Komisja Nadzoru Finansowego pod nazwą “Rekomendacja S”. Początkowo wymagany wkład własny był na poziomie 10%, by później wzrosnąć o 5%. Obecnie przepisy wymagają, aby kredytobiorca posiadał 20% kwoty inwestycji.

Zapisy dotyczą dobrych praktyk udzielania kredytów hipotecznych. W 2013 roku zaostrzono te zasady. Wskazano na przykład, że zobowiązania nie powinny być udzielane w obcej walucie, jeśli kredytobiorca nie uzyskuje w niej dochodów. To oczywiście jest bezpośrednio związane z uwolnieniem kursu franka i popadnięciem w tarapaty przez wielu kredytobiorców.

Wracajmy do wkładu własnego. W tym samym dokumencie wskazano również, że kwota kredytu nie może być wyższa niż wartość jego zabezpieczenia. Nadmierne zadłużanie było szkodliwe zarówno dla samych kredytobiorców, jak i banków. Pierwsi mogą mieć problemy ze spłatą. Nawet po sprzedaży nieruchomości pozostaną oni z długiem. Kredytodawcy mogą natomiast nie odzyskać wypłaconych pieniędzy.

Jak widać, Rekomendacja S służy obu stronom transakcji. W praktyce jednak to klienci czują się pokrzywdzeni. Wiele osób nie ma bowiem zgromadzonych oszczędności i w ten sposób ma odciętą drogę do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Czy rzeczywiście wkład własny jest zawsze potrzebny? Otóż nie, dlatego na samym wstępie pisaliśmy o maksymalnej kwocie kredytu wynoszącej 90% wartości nieruchomości, a nie 80%.

Co zamiast 10% wkładu własnego kredytu hipotecznego?

Przedstawimy Wam teraz możliwości częściowego ominięcia tego przepisu. Chodzi tu o zdobycie ewentualnych 10% wkładu własnego. Wachlarz rozwiązań jest następujący:

Zabezpieczenie na innej nieruchomości – hipoteka ustanawiana jest z reguły na księdze wieczystej nieruchomości, na którą jest brany kredyt. Jeśli dysponujemy inną nieruchomością (domem, mieszkaniem, działką, lokalem komercyjnym), to może ona stanowić dodatkowe zabezpieczenie naszego kredytu. Warto pamiętać, że nie musi ona należeć do nas – możemy poprosić o zgodę bliską nam osobę. Wiąże się to z pewnym ryzykiem, więc powinny być to naprawdę bliskie relacje.

Pożyczka od dewelopera – w wielu przypadkach z pomocą przychodzą sami deweloperzy, którzy chcą sprzedać wybudowane domy lub mieszkania. Jeśli nie macie wkładu własnego, a chcecie kupić nieruchomość z rynku pierwotnego, to warto rozejrzeć się wśród ofert deweloperów.

Zawyżenie wartości nieruchomości – najczęściej spotykane, gdy osoba sprzedająca mieszkanie/dom działa pod presją czasu lub wierzycieli. Szybka sprzedaż związana jest właśnie często z obniżeniem ceny poniżej wartości rynkowej. W tym przypadku należy przekonać jednak bank, że różnica jest naszym wkładem własnym. Można tu powoływać się na wycenę niezależnego rzeczoznawcy. Warto znaleźć bank, który zaakceptuje taki dokument lub potwierdzi to kolejna wycena. Niebezpieczeństwo tej metody jest takie, że możemy płacić za kolejne wyceny.

Program MDM (Mieszkanie Dla Młodych) – rządowy projekt wspiera kredytobiorców. Minus jest jednak taki, że ostatni nabór do programu odbędzie się w styczniu 2018 roku. Później projekt nie będzie kontynuowany. Na rynku też podrożały mieszkania i domy, które spełniały kryteria MDMu.

III filar – warto pamiętać o tym, że naszym wkładem własnym mogą być też oszczędności zgromadzone w ramach oszczędzania na emeryturę w III filarze. Gromadzenie wkładu własnego nie musi więc oznaczać, że w tym czasie rezygnujemy z budowania kapitału na przyszłość.

Pożyczka z zakładu pracy – wybraliśmy tę formę zobowiązania, ponieważ to chyba najkorzystniejsze rozwiązanie. Pożyczki takie są udzielane z reguły na preferencyjnych warunkach. Nie obciążają tym samym tak bardzo kredytobiorcy. Pamiętajcie, że dodatkowe zobowiązania zmniejszają Waszą zdolność kredytową, nie należy tutaj zbytnio przesadzać.

Dlaczego warto szukać rozwiązań?

W wielu przypadkach jest tak, że brak wkładu własnego podnosi koszt zobowiązania. Banki proponują wyższe marże, dodatkowe ubezpieczenia lub oprocentowanie. Kredytobiorca zapłaci zatem więcej w ostateczny rozrachunku.

Przed podjęciem decyzji należy dokładnie przekalkulować koszty zobowiązania oraz analogiczne najmu mieszkania. Porównanie wyników pokaże jasno, które rozwiązanie jest dla nas bardziej opłacalne.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *