Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – czy warto?

4.8 /5
(Ocen: 10)

Idealny kredyt hipoteczny powinien być tani, wygodny i bezpieczny. Ten ostatni warunek pozwala spełnić stałe oprocentowanie kredytu mieszkaniowego. Dzięki niezmiennej wysokości oprocentowania, unikamy ryzyka podwyżki miesięcznej raty. Dlaczego jednak kredyt ze stałym oprocentowaniem nie cieszy się powodzeniem wśród kredytobiorców? Na razie powody są dwa: raz, że takich kredytów w ofercie jest mało. I dwa, że są zazwyczaj droższe. Ale obie te rzeczy wkrótce mogą się zmienić!

Banki komercyjne mają czas do czerwca 2021 roku, aby dodać do swojej oferty, kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową. Co więcej, kredytobiorcy zyskają możliwość zmiany swojego oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe. Gdy stopy procentowe wynoszą rekordowo niskie 0,1 proc. to najwyższy czas, aby kredyty mieszkaniowe w Polsce stały się bezpieczniejsze!

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego – o co w nim chodzi?

Zacznijmy od tego, co decyduje o wysokości oprocentowania. Odpowiedź znajdziemy w tym prostym wzorze:

Oprocentowanie = marża banku + wibor

Wytłumaczenie. Przykładowo marża banku wynosi 2%. Wskaźnik WIBOR (3M lub 6M) liczony jest na podstawie stopy bazowej, która wynosi 0,5%. Aktualnie Wibor 3M to 0,68%. Czyli oprocentowanie kredytu (marża 2% + wibor 0,68%) wynosi 2,68%.

Marża banku przy kredycie hipotecznym jest stała. Wyjątkiem jest złamanie zasad umowy. Np. przestaliśmy korzystać z produktów dodatkowych, które były warunkiem obniżenia marży. Innym przykładem jest oferta kredytu hipotecznego w PKO BP. Tutaj marża przez 12 miesięcy wynosi 1,1%, aby po tym czasie wrócić do standardowego poziomu określonego w umowie. Marża jest też podwyższana na czas wpisania banku na hipotekę (tzw. ubezpieczenie pomostowe). O wysokości marży decyduje umowa kredytowa.

Wibor to wskaźnik referencyjny ustalający koszt pożyczek udzielanych sobie przez banki. Określany jest na podstawie wysokości stóp procentowych, które reguluje Rada Polityki Pieniężnej. Jeżeli RPP obniża stopy procentowe, wibor (a także oprocentowanie kredytów) maleje. Jeżeli RPP podnosi stopy procentowe, rośnie wibor oraz oprocentowanie.

Można zatem uogólnić, że marża banku jest stała, a wibor zmienny. Banki mogą jednak określić ryzyko zmiany stopy referencyjnej i na tej podstawie obliczyć stałą stopę procentową kredytu hipotecznego. Wibor w takiej ofercie zobowiązania jest “zamrożony” na określonej wysokości przez pewien czas.

Przykład.

Bank ocenia, że w przeciągu 5 lat średnia wysokość wskaźnika wibor będzie wynosić 1,80%. Jeżeli marża banku wynosi 2%, to oprocentowanie kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową wynosi 3,80%. W tym samym czasie aktualny wibor wynosi 0,70% a to oznacza, że zwykły kredyt hipoteczny ze zmienną stopą procentową (z taką samą marżą) będzie mieć oprocentowanie w wysokości 2,70%.

W skrócie, czym jest kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem? To zobowiązanie posiadające niezmienną stopę procentową przez określony w umowie okres czasu (np. do 5 lat). Oprocentowanie nominalne liczone jest na podstawie stałej stopy bazowej + marży banku. Oznacza to, że raty kredytu hipotecznego ze stałą stopą nie ulegają zmianie wraz ze zmianą stopy referencyjnej, jak ma to miejsce przy kredytach opartych o zmienną stopę procentową.

Bank przyjmując na siebie ryzyko zmiany stopy procentowej, najczęściej prezentuje ofertę stałego oprocentowania jako mniej atrakcyjną w porównaniu do zmiennej stopy procentowej. W innym razie, gdy zaciągamy kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, ryzyko to bierzemy na siebie. Czy jest to opłacalne?

Na pierwszy rzut oka taniej wychodzi kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem. Ale banki mają do obliczania ryzyka podwyżki stóp procentowych zastępy ekspertów. Konsumenci mogą nie wiedzieć, że za kilka lat oprocentowanie pójdzie w górę. W perspektywie długiego okresu kredytowania lepiej może wypaść kredyt mieszkaniowy ze stałą stopą. A jak jest teraz? Zobaczmy!

Jakie banki oferują kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

Do niedawna kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem można było zaciągnąć tylko w PKO BP, ING Banku Śląskim i Santanderze (tutaj na razie tylko na 5 lat bez możliwości przedłużenia). Do tego grona, dołączył w marcu 2020 bank Pekao SA. Natomiast kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową w 2021 dołączył już do oferty Millennium Bank.

Bank Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym
PKO BP 5 letnia stopa bazowa 1,25%,

oprocentowanie nominalne 3,83% lub 4,11% (standardowa oferta)

kredyt ze zmienną stopą w PKO BP to oprocentowanie nominalne od 2,41% do 3,47% (w zależności od wkładu własnego i cross-sell)
Pekao SA oprocentowanie nominalne na okres 5 lat to 3,23% (LTV poniżej 80%) lub 3,43% (LTV powyżej 80%) oprocentowanie zmienne od 2,2% do 2,90% (w zależności od wkładu własnego i cross-sell)
ING Bank Śląski oprocentowanie stałe (5 lat) od 3,64% do 4,15% (w zależności od oferty) oprocentowanie zmienne od 2,20% do 2,41%
Millennium Bank oprocentowanie nominalne stałe przez 5 lat wynosi od 4,45% do 4,95% (w zależności od LTV i cross-sell) oprocentowanie nominalne zmienne wynosi od 2,11% do 3,11% (w zależności od LTV i cross-sell)
Santander BP oprocentowanie stałe tylko przez 5 lat (potem zmienne) wynosi 3,20% lub 3,30 (w zależności od rodzaju klienta, LTV i oferty) oprocentowanie zmienne od 2,20% do 3,30% (w zależności od segmentu klienta, LTV i oferty)

Wysokość oprocentowania uzależniona jest od wskaźnika LTV oraz wymagań banku. Oprocentowanie w powyższej tabeli podaje stan na marzec 2021 roku.

Kredyt hipoteczny na stałą stopę w 2021 bardziej dostępny?

Zgodnie z nową Rekomendacją S, banki powinny posiadać w ofercie kredyty hipoteczne oparte o stałą stopę procentową od czerwca 2021. Termin został przedłużony przez pandemię COVID-19. W dodatku mają udostępnić klientom możliwość zmiany swojego kredytu hipotecznego, z oprocentowania zmiennego na tymczasowo stałe. Jedynie banki spółdzielcza dostały więcej czasu na wprowadzenie zmian – nowa Rekomendacja S przewiduje, że do końca 2022 roku wszystkie instytucje finansowe będą miały w ofercie kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem.

Kredyty hipoteczne ze stałą i zmienną stopą procentową w UE

(źródło: EMF Raport Hypostat 2019)

Większa oferta kredytów opartych o stałą stopę procentową – według KNF – zwiększy udział takich zobowiązań w portfelach banków. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem stanie się konkurencyjny dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym. Dzięki temu zwiększy się bezpieczeństwo klientów i przewidywalność sektora finansowego.

Kredyt hipoteczny ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem?

Dylemat jest na razie czysto hipotetyczny, bo aktualna oferta z 5 banków nie jest powalająca. Wśród nich interesująco prezentuje się kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w PKO BP i ING. Z tym, że w pierwszym trzeba posiadać minimum 10% wkładu własnego, a w drugim przynajmniej 20% wartości nieruchomości to wymagany wkład własny. A to nie koniec listy warunków do spełnienia.

Wybierz oprocentowanie stałe, gdy: Wybierz oprocentowanie zmienne, gdy:
cenisz sobie bezpieczeństwo,

nie chcesz brać na siebie ryzyka zmiany stopy procentowej,

chcesz mieć pewność, że rata kredytu hipotecznego nie zwiększy się.

szukasz najtańszego kredytu hipotecznego,

jesteś w stanie ocenić ryzyko zmiany stopy procentowej podczas okresu spłaty kredytu,

zależy Ci na wysokiej zdolności kredytowej,

chcesz mieć większy wybór ofert.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem po epidemii COVID-19

Stałe oprocentowanie ma w zasadzie same zalety. Im większy udział takich kredytów hipotecznych, tym bezpieczniejsi są konsumenci i sektor bankowy. Oprocentowanie stałe, sprawia też pośrednio, że mamy na rynku stabilniejsze ceny mieszkań. Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem zwiększają przewidywalność finansów. To z kolei oznacza, że recesja w cyklu koniunkturalnym jest mniej gwałtowna, łatwiejsza w ocenie i przeprowadzeniu odpowiednich działań.

Aktualnie mamy najniższe stopy procentowe w historii Polski (0,1 proc.). Taki stan utrzymuje się od 2015 roku. Ostatnie dwie obniżki stóp procentowych podczas epidemii koronawirusa pokazują, że jest to mało efektywne narzędzie stymulacji gospodarki. Banki zaostrzyły na krótki czas kryteria udzielania kredytów. Teraz jednak wracają do bardziej liberalnej polityki kredytowej.

Miejsca na kolejne obniżki jest niewiele. Także ich sens jest już co najmniej wątpliwy. To oznacza, że kierunek zmian może być jeden – stopy wcześniej czy później pójdą w górę. Kiedy? Nie sposób tego przewidzieć, ale przy 30 letnim kredycie hipotecznym czasu jest aż nadto. Dlatego, jeśli jeszcze dotychczas kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem wyglądał na mało ciekawą alternatywę, to w obecnej sytuacji powinniśmy poważnie się zastanowić, czy chcemy brać na siebie ryzyko zmiany oprocentowania.

RPP w komunikatach podaje, że niskie stopy procentowe mają być utrzymane do 2022 roku. Jednak eksperci wskazują, że ryzyko inflacji w czasie wychodzenia gospodarki z kryzysu może sprawić, że stopy procentowe będzie trzeba stopniowo podnosić jeszcze przed tą datą.

Informacje o autorze

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Dodaj komentarz
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments