Marża kredytu hipotecznego – co to jest?
Marża kredytu hipotecznego to inaczej rzeczywisty dochód banku za udzielone zobowiązanie. Marża wlicza się też obok stopy procentowej do oprocentowania kredytu hipotecznego – głównego kosztu kredytu. Często mówi się, że marża to wartość stała, a jej wysokość może się zmienić tylko za naszą zgodą i banku. Warto jednak wiedzieć, że są sytuacje, gdy bank może podwyższyć marżę. Jakie to sytuacje? Na te i inne pytania związane z marżą kredytu odpowiadamy w naszym poradniku!
Co to jest marża kredytu hipotecznego?
Jeśli zadawałeś sobie kiedyś pytanie – “Co ma bank z udzielonego kredytu?”, to kluczem do odpowiedzi na to pytanie jest marża. To ona stanowi realny dochód instytucji finansowej za udzielenie kredytu hipotecznego. Łatwo jest w takim razie policzyć, ile zapłacisz za zobowiązanie.
Weźmy taki oto przykład: chcesz zaciągnąć kredyt na nieruchomość wartą 300 000 zł, masz 20 procent wkładu własnego (60 000 zł). Zatem kwota pożyczki, której potrzebujesz to 240 000 zł. Wybierasz kredyt hipoteczny z równymi ratami na 25 lat. Dla ilustracji wybraliśmy kredyt hipoteczny banku Millennium z marżą 2,50% (pozostałe parametry kredytu: oprocentowanie 4,20%, prowizja 0%, RRSO 4,30%). Efekt? Całkowity koszt kredytu do spłacenia to 388 038 zł, miesięczna rata wynosi 1293 zł.
Dzięki marży, zysk banku w tym przykładzie wyniesie 6000 zł. Ale jak widać całkowity koszt kredytu mieszkaniowego to nie tylko marża, ale i inne opłaty.
To właśnie druga ważna cecha marży kredytu – jest ona jedną ze składowych oprocentowania. Drugą składową jest stawka bazowa, czyli wysokość stopy procentowej, której wartość ustala Bank Centralny. Stopa procentowa dla złotówki to WIBOR, dla euro EURIBOR lub LIBOR a dla brytyjskiego funta i franka szwajcarskiego to LIBOR.
Czyli bardziej obrazowo: oprocentowanie kredytu = marża kredytu (stała) + stopa procentowa (zmienna). Przykładowo marża kredytu hipotecznego to 3%, stopa procentowa to 1%. Zatem oprocentowanie kredytu, po dodaniu obu składników, wynosi 4%.
Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?
Wysokość marży kredytu ustala bank, ale bierze on pod uwagę szereg czynników, które mają na nią realny wpływ. Oto główne elementy na które zwraca uwagę, przy ustalaniu wartości marży kredytu hipotecznego:
- cel kredytu
Instytucja finansowa ustala inną stawkę marży dla pożyczki hipotecznej, która jest na dowolny cel, ale jej zabezpieczeniem jest nieruchomość. Oraz inną stawkę dla kredytu konsolidacyjnego czy mieszkaniowego. Dobra wiadomość dla osób marzących o własnym domu jest taka, że kredyty hipoteczne mają najczęściej niższą marżę od pozostałych rodzajów pożyczek.
- wskaźnik LTV (stosunek zaciąganego długu do wartości nieruchomości)
Tu banki stosują prostą zasadę: im mniej ryzykowny kredyt, tym niższa marża kredytu. Instytucje finansowe liczą ryzyko według wskaźnika LTV. Przykładowo, jeżeli chcesz wziąć kredyt na mieszkanie, którego wartość wynosi 300 000 zł, a potrzebujesz od banku pożyczyć 270 000 zł, to oznacza, że wskaźnik LTV wynosi 90%. Im niższy wynik LTV, tym mniej ryzykowna jest dla banku udzielana pożyczka i tym mniejsza jest marża kredytu hipotecznego. Właśnie dlatego bardzo ważne jest, aby przed przystąpieniem o kredyt postarać się o zgromadzenie przynajmniej 20% wkładu własnego.
- Prowizja banku
Prowizja to jednorazowa opłata liczona w formie oprocentowania od pożyczanej kwoty za udzielenie kredytu hipotecznego. To kolejny koszt, który pozwala zarobić instytucji finansowej. Łatwo zauważyć prawidłowość stawek marży i prowizji ustalanych przez bank: gdy jedna opłata maleje, druga rośnie i odwrotnie. Suma zysków banku musi się ostatecznie zgadzać z planami finansowymi. Manipulując oboma kosztami, banki przyciągają uwagę klienta hasłami o niskiej marży lub zerowej prowizji. Warto zatem zachować zimną głowę i sprawdzać wszystkie opłaty jakie policzy nam bank.
- dodatkowe produkty banku
Banki często sięgają po sprzedaż krzyżową (tzw. cross-selling). W zamian za preferencyjne warunki kredytu hipotecznego (np. niższą marżę) oczekują od klienta skorzystania z innych produktów: konta bankowego, ubezpieczenia lub karty kredytowej. To z pewnością atrakcyjne rozwiązanie dla instytucji finansowej, która jeszcze ściślej wiąże klienta ze sobą. W zamian można zaoszczędzić na innych kosztach kredytu… ale warto sprawdzić, czy opłaty za produkty dodatkowe nie wyjdą ostatecznie drożej.
- historia kredytowa klienta
Ocena wiarygodności finansowej kredytobiorcy to niezwykle ważny czynnik biorący udział przy określeniu naszej zdolności kredytowej. Na historię kredytową składają się wszelkie zobowiązania, które zaciągnęliśmy w bankach i firmach pozabankowych, opłaty za rachunki czy długi. Wszelkie opóźnienia w regulowaniu powinności mają negatywny wpływ na omawianą ocenę. Jeśli jednak Twoja historia kredytowa świeci przykładem, to masz okazję do wynegocjowania lepszej stawki marży kredytu. Działa tu dalej zasada im mniejsze ryzyko dla banku, tym lepsza oferta dla kredytobiorcy. A dobra historia kredytowa zwiększa prawdopodobieństwo spłaty kredytu w wyznaczonym czasie.
Czy można obniżyć marżę?
Wysokość marży kredytu można obniżyć na kilka sposobów. Wystarczy stosować się do zasad jakie mają na nią wpływ. Najważniejszym czynnikiem od którego warto zacząć obniżanie kosztów kredytu to zmniejszenie wskaźnika LTV. Jak to zrobić? Gromadząc wkład własny! Zilustrujemy to na umownym przykładzie oferty kredytu:
Gdy LTV będzie większe niż 80% to marża równa się 2% (oprocentowanie 4,50% z prowizją 2%)
Parametry kredytu, które bierzemy pod uwagę to: wartość nieruchomości 300 000 zł, kwota kredytu 270 000 zł, okres kredytowania 25 lat, raty równe. Obliczenia wykonaliśmy za pomocą naszego kalkulatora kredytu hipotecznego.
A, jak całkowity koszt kredytu będzie wyglądał, gdy w zamian za większy wkład własny (25%, LTV do 80%) marża zostanie obniżona do 1,00% (oprocentowanie 3,50%, prowizja 2%)?
Różnica w całkowitym koszcie kredytu? 60 275 zł (przy odliczeniu większego wkładu własnego)!
Choć przykład jest umowny, to istnieje wiele ofert kredytów hipotecznych, które w zamian za większy wkład własny oferują zmniejszenie marży. Dowodem jest np. promocja banku BPS “Mój dom z kartą kredytową”, gdzie przy rozszerzonym pakiecie wystarczy zgromadzić przynajmniej 20% wkładu własnego, aby obniżyć marżę z 1,90 p.p. do 1,60 p.p.
Prowizja a marża – kiedy warto obniżyć?
Zostało już wspomniane, że banki często lubią oferować produkty z zerową prowizją lub niską marżą, ale próżno szukać obu cech w jednym kredycie hipotecznym. Kiedy zatem lepiej skorzystać z niskiej marży, a kiedy z zerowej prowizji? Co do zasady, niska marża jest bardziej opłacalna w dłuższej perspektywie kredytowania. Jeśli wiesz, że zobowiązanie będziesz spłacał przez 30 lat i nie uda Ci się go uregulować wcześniej, niska marża jest bardziej optymalna.
Gdy natomiast masz w planach wcześniejszą spłatę kredytu mała prowizja od wysokiej kwoty pożyczki może się bardziej opłacić. Trzeba tylko uważać na dodatkowe koszty, którymi może obciążyć bank za przedterminowe uregulowanie długu. Spójrzmy tym razem na przykład oparty o rzeczywistą ofertę od Credit Agricole. Parametry kredytu to: 300 000 zł (wartość nieruchomości), 240 000 zł (kwota kredytu), 60 000 zł (wkład własny 20%) i równe raty.
Przykład zoptymalizowany dla prowizji 0% (okres kredytowania 12 lat):
A teraz dla niskiej marży (okres kredytowania 30 lat)
Zatem dla krótszego okresu przy zerowej prowizji zapłacisz za kredyt o 1355 zł mniej, niż gdybyś wybrał ofertę z niską marżą. Kiedy planujemy spłacić zobowiązanie w terminie, oszczędność staje się jeszcze lepiej widoczna, bo w kredycie z niską marżą zaoszczędzisz 5 544 zł więcej, niż gdybyś skusił się na zerową prowizję.
Czy wysokość marży może się zmienić?
Stawka marży jest stała i ustalona przez bank w umowie, którą zawarliśmy. Generalnie zatem, marża kredytu jest niezmienna przez cały okres trwania umowy. Istnieją jednak wyjątki, w których to bank może zmienić wysokość marży. Muszą to być okoliczności określone w kontrakcie np. określona stawka marży obowiązuje tylko przez pewien czas trwania promocji, by po jej ukończeniu wzrosnąć. Innym powodem do zmiany marży jest rezygnacja przez klienta z jednego z produktów powiązanych (rachunku ROR, karty kredytowej lub ubezpieczenia).
Marża a oprocentowanie kredytu hipotecznego
Marża wraz z wartością stopy procentowej stanowi oprocentowanie kredytu hipotecznego. Przykładowo jeśli stawka bazowa WIBOR wynosi 1,5%, a bank ustalił marżę kredytu na 3% to dodając do siebie obie wartości otrzymujemy oprocentowanie 4,5%. Z tym, że przy oprocentowaniu zmiennym stawka bazowa może ulegać regulacjom ze strony Narodowego Banku Polskiego.
Warto jednak wiedzieć, że obok kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym są oferty dające możliwość wzięcia hipoteki z oprocentowaniem stałym. Jest ich jednak o wiele mniej i są droższe od kredytów z oprocentowaniem zmiennym. W zamian dają na dłuższy czas gwarancji niezmiennej wysokości rat, ponieważ wtedy oprocentowanie jest niezależne od warunków rynkowych i zmian stóp procentowych.
Nie ważne jednak czy masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym czy stałym – marża stanowi wskaźnik zysku banku z udzielonego Ci kredytu. Ma też kluczowy wpływ na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego.
Jak marża wpływa na koszt kredytu?
Skoro marża kredytu wpływa na oprocentowanie, to jak ma się ona do sumy kosztów kredytu hipotecznego? To już kwestia bardziej skomplikowana, ale istnieją ogólne wskazówki, które trzeba mieć na uwadze. Jak można się spodziewać po nazwie – całkowity koszt kredytu hipotecznego – to suma wszystkich opłat jakie ponosi klient za produkt z określonymi parametrami. Jakie to parametry? Nie sposób wymienić ich tu wszystkich, ale główne to właśnie odsetki oprocentowania (wraz z marżą), prowizja, ubezpieczenie, dodatkowe produkty, rodzaj rat czy czas kredytowania.
Marża ma zatem ważny, ale nie decydujący wpływ na całkowity koszt kredytu. Można jeszcze dodać, że w przypadku zobowiązania zaciągniętego z oprocentowaniem zmiennym innym ważnym czynnikiem jest sytuacja rynkowa. Innymi słowy przy kredycie z oprocentowaniem zmiennym przewidywana suma opłat może się ostatecznie zmienić.
