Mieszkanie komunalne – jak dostać, co trzeba wiedzieć?

Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Ocena: 5
(ilość ocen: 1)

Mieszkania komunalne mimo, że wiążą się często z niskim standardem, to zainteresowanie nimi rośnie. Są one przeznaczone przede wszystkim dla osób, których nie stać na najem mieszkania na rynkowych zasad lub jego kupno. Wysokie ceny mieszkań powodują jednak, że nawet osoby, które mają zdolność kredytową poszukują miejsca w mieszkaniu komunalnym. W takim razie pojawiają się często pytania o to jak dostać mieszkanie komunalne i co właściwe trzeba o nich wiedzieć?

Mieszkanie komunalne – co to?

Mieszkanie komunalne jest własnością gminy. Żeby otrzymać prawo do jego zamieszkiwania należy spełnić warunki jakie stawia nam samorząd. Kryteria bywają różne, ale najważniejszym jest sytuacja finansowa, którą obrazuje dochód w gospodarstwie domowym. Co ważne poziom zarobków nie może być za niski i za wysoki. Dlaczego? Otóż jeśli dochód będzie zbyt mały, nie będzie nas stać na opłacenie czynszu – wtedy lepiej starać się o mieszkanie socjalne.

Mieszkanie komunalne a mieszkanie socjalne to nie to samo. W mieszkaniu socjalnym najwyższy czynsz może wynosić maksymalnie 50% najniższego czynszu mieszkania komunalnego w danej gminie. Drugą kluczową różnicą jest to, że mieszkania socjalnego nie można wykupić, a zatem odziedziczyć.

Warto też wiedzieć, że po ostatnich zmianach w ustawie finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych z dnia 22 marca 2018 roku, gminy uzyskały uprawnienia do sprawdzenia sytuacji finansowej najemcy.

Dla kogo mieszkanie komunalne, a dla kogo socjalne?

Mieszkanie komunalne i socjalne są traktowane jako pomoc społeczna. Jednak to mieszkania socjalne są przeznaczone przede wszystkim dla osób o najniższych dochodach, mających największe problemy finansowe (np. z wyrokiem eksmisji). Mieszkanie komunalne powinny otrzymywać osoby, które nie mają jak zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych, ale mają dochody wystarczające do opłaty czynszu komunalnego, a przy tym nie stać ich na kredyt hipoteczny.

Zatem otrzymanie mieszkania komunalnego powinno pozwolić zmniejszyć koszty utrzymania, a przez to poprawić sytuację finansową gospodarstwa domowego. W ostateczności, celem pomocy społecznej jest umożliwienie osobom stanąć na nogi i w przyszłości samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.

Czynsz w mieszkaniu komunalnym

Gminy samodzielnie ustalają wysokość czynszu w mieszkaniach komunalnych. Jego wysokość jest wyraźnie niższa niż w mieszkaniach na rynku prywatnym. Opłaty za czynsz w mieszkaniu komunalnym wahają się od kilku do kilkunastu złotych za m2. Ustalane są na podstawie wartości odtworzeniowej lokalu, czyli teoretycznego kosztu budowy danego mieszkania.

średni czynsz w mieszkaniach komunalnych

(źródło: GUS, Raport Stan Mieszkalnictwa w Polsce, 2020)

Dzięki danym zgromadzonym w powyższej tabeli, widać jak na dłoni, że koszt najmu w mieszkaniu komunalnym jest średnio znacznie niższy niż w TBS i droższy niż w mieszkaniu socjalnym.

Dlaczego czynsz jest zaletą i wadą mieszkań komunalnych?

Niski czynsz to tylko jedna strona medalu mieszkań komunalnych. Rzeczywiście dobrze, że jest niski. Ale wzrost opłat był w ostatnich latach najmniejszy, a koszty utrzymania dla gmin jedne z większych. Efekt? Coraz gorszy standard życia w mieszkaniach komunalnych: brak ocieplenia, łazienki, szczelnych okien, ciepłej wody. Za takie niedogodności gmina może (ale nie musi) może dodatkowo obniżyć czynsz.

Gminy mogą zachęcać lokatorów do remontów zniszczonych mieszkań m.in. za pomocą dodatków mieszkaniowych, tymczasowego zwolnienia z opłat albo przekazując je na własność. W związku z niską ściągalnością czynszu (najemcy mieszkań komunalnych zalegają z czynszem o wartości ponad 1 mld złotych), gminy chętnie pozbywają się kłopotliwych mieszkań komunalnych. Często sprzedając je z wysoką bonifikatą. Skutkiem czego jest kurczący się ich zasób (z 1,09 mln mieszkań komunalnych w 2011 roku, w 2018 zostało ich 840 tysięcy).

Jak dostać mieszkanie komunalne?

Całą procedurę starania się o mieszkanie komunalne można sprowadzić do tych punktów:

sprawdzamy kryteria jakie stawia gmina dla osób starających się o mieszkanie komunalne,
składamy wniosek (jeśli spełniamy przynajmniej część warunków stawianych przez gminę) do którego dołączamy: a) oświadczenie o wysokości dochodów za ostatnie 3 miesiące i b) oświadczenie o stanie majątkowym (przypomnijmy, nie możemy być właścicielem innego mieszkania),
Urząd Gminy analizuje nasz wniosek, w razie pozytywnej decyzji trafiamy na listę oczekujących. Uwaga, rekord czekania na mieszkanie komunalne w Polsce wynosi 20 lat. Według statystyk, co roku mniej niż co piąta osoba na liście otrzymuje lokal komunalny,
Gmina może nam przedstawić do 3 propozycji na mieszkanie komunalne. Jeżeli odrzucimy wszystkie zostaniemy skreśleni z listy oczekujących.
Jeżeli zgodzimy się na ofertę mieszkania komunalnego przedstawioną przez gminę, następuje podpisanie umowy najmu na dany lokal.

Jakie prawa ma lokator mieszkania komunalnego?

Mieszkańcy lokali komunalnych nie są ich właścicielami, ale chronieni są np. przed eksmisją. Jeżeli z jakiś niezależnych od nas powodów musimy opuścić mieszkanie komunalne, gmina ma obowiązek zaoferować nam lokal zastępczy.
Warto jednak wiedzieć, że przez ostatnie zmiany w prawie gmina może wymagać od nas deklaracji o wysokości dochodu (raz na 2,5 roku). Po ocenie naszej sytuacji finansowej, urząd gminy może podjąć decyzję o podwyższeniu dla nas czynszu, a nawet rozwiązać umowę najmu.

Jako lokatorzy musimy uzyskać w samorządzie zgodę na remont lub przebudowę mieszkania. Ale w praktyce gminy wręcz zachęcają do odnawiania mieszkań komunalnych. W związku z tym, że mieszkanie komunalne służy jako pomoc społeczna, nie możemy też podnajmować go innym osobom.

Wykup mieszkania komunalnego – na czym polega?

Mieszkanie komunalne można wykupić. Najważniejszym warunkiem jest niezaleganie z opłatami za czynsz. O tym, czy lokale komunalne będą sprzedawane decyduje sama gmina. Ta w praktyce chętnie pozbywa się kosztownych w utrzymaniu budynków, oferując wysokie zniżki. Niekiedy bonifikata za wykupienie mieszkania komunalnego może wynosić nawet 98% jego wartości rynkowej (np. we Wrocławiu).

Czy można odkupić mieszkanie komunalne?

W związku z tym, że właścicielem lokalu komunalnego jest gmina, nie ma możliwości odkupienia takiego mieszkania od jego najemcy. Oferta odstąpienia najmu mieszkania komunalnego jest nielegalna, dlatego należy omijać szerokim łukiem takie propozycje.

Czy mieszkanie komunalne można odziedziczyć

Tak, ale dziedziczenie prawa najmu do mieszkania komunalnego jest specyficzne. Na przykład lokal komunalny mogą odziedziczyć tzw. osoby oznaczone a nie spadkobiercy.
Kim są osoby oznaczone? Może to być małżonek, konkubina/konkubent lub dzieci najemcy. Warunkiem dziedziczenia mieszkania komunalnego jest udowodnienie, że faktycznie mieszkało się z najemcą w lokalu komunalnym aż do czasu jego śmierci.

Czy jest możliwa zamiana mieszkania komunalnego

Można zamienić mieszkanie komunalne. Potrzebna będzie jednak do tego umowa trójstronna, pomiędzy dwoma lokatorami różnych mieszkań komunalnych i gminą. Innymi słowy – zmienimy lokal komunalny, tylko wtedy, gdy znajdziemy innego najemcą mieszkania komunalnego. A gmina wyrazi zgodę na zamianę.

Mieszkanie komunalne – zalety i wady

Dysfunkcyjny rynek najmu w Polsce i brak postępów przy rządowych programach mieszkaniowych, sprawia, że rośnie zainteresowanie tanimi mieszkaniami komunalnymi. W samym 2019 roku wybudowano 207 tysięcy mieszkań, z czego mieszkania komunalne i TBS stanowiły tylko 2,2% oddanych budynków (4,6 tys. mieszkań). Co oprócz złych warunków mieszkaniowych w Polsce stanowi o mocnych i słabych stronach mieszkań komunalnych?

Zalety mieszkań komunalnych:

niski czynsz (w 2018 roku opłata za najem 60 m2 lokalu komunalnego wynosiła średnio 301 zł),
gwarancja stałości najmu mieszkania,
bonifikaty za wykupienie mieszkania komunalnego,

Wady mieszkań komunalnych:

zazwyczaj brak przejrzystych kryteriów przyznawania lokali komunalnych,
mała liczba mieszkań komunalnych w Polsce,
długi czas oczekiwania na lokal komunalny,
nie mamy możliwości wyboru konkretnego mieszkania,
mieszkania komunalne są tylko dla osób spełniających wymogi postawione przez gminy.

Najnowsze aktualności / recenzje

Dodaj komentarz