Mieszkanie TBS – zalety i wady

Ocena: 4.5 (ilość ocen: 4)

Ocena: 4.5
(ilość ocen: 4)

W Polsce zdążyło już powstać około 100 tysięcy mieszkań TBS. Umiarkowany czynsz za najem zachęca wiele osób, które zarabiają zbyt wiele, aby dostać mieszkanie socjalne, a zarazem za mało, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Jednak mieszkanie w TBS ma też swoje wady: praktycznie nie możemy stać się właścicielem lokalu i musimy wnieść m.in. opłatę partycypacyjną. Jednak Ministerstwo Rozwoju planuje poprawić zasady panujące w TBS w pakiecie mieszkaniowym.

Czym jest TBS?

TBS to Towarzystwa Budownictwa Społecznego działające w formule obowiązkowego przeznaczenia zysków na prowadzenie podstawowej działalności statutowej (non-profit). Celem TBS jest budowa tanich mieszkań na wynajem. W ciągu prawie 25 lat powstało około 100 tysięcy takich mieszkań.

TBS funkcjonują na podstawie Ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych oraz Ustawy z dnia 25 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

W skrócie: TBS to spółki (gminne, rzadziej prywatne) wznoszące budynki czynszowe w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej. Celem TBS nie jest zysk w prowadzonej działalności.

Towarzystwa Budownictwa Społecznego mogą zajmować się też działalnością dodatkową: zarządzaniem zasobami gminy, remontami i modernizacją budynków.


  • Kredyt hipoteczny dostosowany do Twoich potrzeb? Najlepsze oferty w zasięgu Twojej ręki?

    TAK! W enerad.pl przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksowe wsparcie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Skontaktuj się ze Specjalistą, który przeprowadzi Cię przez cały proces!

    Bezpłatne porównanie kredytów hipotecznych

  • Kredyt hipoteczny - porównanie ofert


Ile kosztuje mieszkanie w TBS?

Koszt najmu mieszkania TBS to przede wszystkim czynsz i opłata partycypacyjna. W starszych TBSach maksymalny czynsz wynosi do 4% wartości odtworzeniowej lokalu. W nowszych to nie więcej niż 5% wartości odtworzeniowej.

Przykład:

Wskaźnik wartości odtworzeniowej dla 1 m2 powierzchni użytkowej w Toruniu wynosi 4 967 zł. Wynajmując mieszkanie TBS o powierzchni 50 m2, będziemy płacić maksymalnie za czynsz 827,83 zł (dla max. 4% wartości odtworzeniowej to 16,55 zł/m2).

W rzeczywistości stawki są często niższe. Np. w 2017 roku w Toruńskim TBS minimalny czynsz wynosił: 7,18 zł/m2, maksymalny: 12,13 zł/m2 a średni czynsz to: 10,16 zł/m2.

Mieszkanie TBS a opłata partycypacyjna

Wkład partycypacyjny w mieszkanie TBS może wynieść nawet do 30% kosztów budowy lokalu. Zazwyczaj jednak przyszły najemca musi dysponować mniejszą kwotą, 10-15% ceny mieszkania. Po zakończeniu najmu, opłata partycypacyjna jest zwracana przez TBS w przeciągu roku.

Niektóre TBSy stosują też dodatkowo kaucję wynoszącą od 3 do 12 kosztów czynszu. Kaucja jest jednorazowa i jest zwracana po zakończeniu najmu mieszkania TBS.

Mieszkania TBS – kto na nich skorzysta?

Mieszkanie w TBS to dobre rozwiązanie dla osób, które mają średnie lub małe dochody. Nie stać ich na zakup mieszkania, nie mają zdolności kredytowej albo rynkowe stawki za najem są dla nich zbyt wysokie. TBSy są też atrakcyjnym rozwiązaniem dla samorządów.

Barierą do większej popularności budownictwa czynszowego jest niski poziom jego finansowania oraz wykluczenie prawa własności dla najemców TBS. Ważnym czynnikiem jest też skala biurokracji – TBSy działają na podstawie kilku ustaw. Dodajmy do tego żmudną biurokrację towarzyszącą inwestycjom budowlanym.

W związku z tym, że większość TBS należy do gmin te mogą stosować dodatkowo preferencyjne stawki czynszu dla wybranych grup osób. Dzięki temu samorządy dostarczać mogą mieszkań o dobrym standardzie osobom wykluczonym z prywatnego rynku mieszkaniowego np. seniorom.

Warunki najmu mieszkania TBS

Część warunków, które musi spełnić przyszły najemca TBS zostało już wspomnianych wyżej. Należy uiścić opłatę partycypacyjną i ew. wnieść kaucję. Poza tym jednak, trzeba spełnić minimalne wymagania stawiane przez TBS i maksymalne (ustalone w ustawie z dnia 26 października 1995 r. – art. 30). Kluczowym kryterium jest dochód oraz liczba osób w gospodarstwie domowym.

Średni miesięczny dochód z roku poprzedniego, w którym zawieramy umowę o najem w TBS nie może przekraczać 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż o:

20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób,

A jeżeli wkład partycypacyjny do TBS wynosi nie mniej niż 10% kosztów budowy mieszkania, to próg maksymalnego dochodu nie może przekraczać 1,2 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia, o więcej niż:

110% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
165% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
205% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,
240% w czteroosobowym gospodarstwie domowym, gdzie każde kolejne dziecko zwiększa limit o dodatkowe 40%.

Kolejnym warunkiem jest też brak posiadania tytułu własności do innego mieszkania w tej samej gminie, co TBS.

Mieszkanie TBS – zalety i wady

Zamrożenie Mieszkania Plus sprawia, że to społeczne budownictwo czynszowe stanie się prawdopodobnie najważniejszym elementem polityki mieszkaniowej PiS. Polski rynek nieruchomości potrzebuje więcej mieszkań na wynajem. TBS mogą ich dostarczyć. Np. w 2019 roku TBSy oddały do użytku prawie 2500 mieszkań. To kropla w morzu potrzeb, ale w porównaniu do niecałego 1000 lokali M+ widać, który program, działa skuteczniej. Warto zatem poznać mocne i słabe strony mieszkania w TBSie.

Zalety mieszkania TBS:

regulowany czynsz niższy od kosztów najmu na rynku prywatnym,

dobry standard mieszkań TBS,

najem na czas nieokreślony,

możliwość urządzenia mieszkania według własnych potrzeb (do zmian w mieszkaniu potrzebna jest zgoda TBS, która zazwyczaj jest udzielana – koszt remontu ponosi lokator lub rzadziej partycypuje w nim TBS).

Wady mieszkania TBS:

brak prawa własności do mieszkania TBS,

możliwość przekazania w spadku wyłącznie praw do najmu,

wymagany wkład partycypacyjny od 10% do 30% wartości mieszkania,

TBS ma dostęp do informacji na temat naszych zarobków (w razie poprawy sytuacji finansowej, może podnieść nam wtedy czynsz),

obowiązek spełnienia pozostałych warunków maksymalnych (ustawowych) i minimalnych (regulowanych przez TBS).

Czy można wziąć kredyt na mieszkanie TBS?

Od razu trzeba wykluczyć możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego na TBS. Przez to, że jest ono wyłącznie własnością TBS, żaden bank nie zgodzi się na udzielenie zobowiązania, bez zabezpieczenia na hipotece.

Inną kwestią jest kredyt gotówkowy na TBS. Tu jedyną przeszkodą jest to, że my jako “kupujący” wyłącznie nabywamy od “sprzedającego” prawo do najmu mieszkania w TBS. Nie powinno się zatem mówić o kupnie mieszkania TBS. W rzeczywistości dokonuje się jedynie cesja praw najmu do mieszkania (działa podobnie jak cesja umowy deweloperskiej).

Tu trzeba też ostrzec osoby, które chcą odkupić prawo do najmu w TBSie. Cesja praw najmu do lokalu może zostać np. zablokowana przez TBS. Niektóre z nich zastrzegają sobie prawo pierwokupu. Po drugie “zakup” mieszkania TBS bezpośrednio od najemcy – z pominięciem TBS – może być ryzykowny i daje okazję do nadużyć.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Przyszłość TBS – rząd planuje zmiany?

Według BGK od początku działania TBSy wybudowały 102 tysiące mieszkań (przez 25 lat). Dla porównania w samym 2019 roku oddano ich tylko ponad 207 tysięcy. Z kolei w ramach Mieszkania Plus (od 2018 roku) oddano do użytkowania maksymalnie ok. 1000 mieszkań. M+ miało być programem, w którym będą budowane tanie mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności. Mieszkanie Plus było też pozbawione wysokiego progu wejścia przez wymóg wkładu partycypacyjnego. Niestety koszty budowy okazały się zbyt wysokie, a przez to czynsz w M+ nie różni się od tego komercyjnego.

Zwrot w polityce mieszkaniowej ku TBSom został zainicjowany w najświeższym pakiecie mieszkaniowym. W planach jest zwiększenie dotacji dla społecznego budownictwa czynszowego i komunalnego. Oprócz zachęt dla gmin (są jeszcze np. grunty z KZN i dofinansowanie na modernizację budynków), pakiet mieszkaniowy zawiera zapisy o możliwości przejęcia prawa własności do mieszkania TBS, uzyskanie dopłat do czynszów (Mieszkanie na Start) i skorzystanie z wakacji czynszowych (po spłacie kredytu TBS).

Nadal problemem pozostaje dosyć wysoki próg wejścia, jakim jest wkład partycypacyjny. Jednak kredyt hipoteczny także wymaga posiadania wkładu własnego (najlepiej minimum 20-30% wartości nieruchomości). Jaki ostateczny kształt przyjmą zmiany dla TBS w pakiecie mieszkaniowym. Tego dowiemy się wkrótce.

Najnowsze aktualności / recenzje

Dodaj komentarz