Opłaty notarialne przy zakupie domu i mieszkania
Kupujesz dom lub mieszkanie? Musisz zatem przygotować się na dodatkowe koszty transakcyjne i notarialne. A ile mogą one wynieść? To zależy od wartości nieruchomości, rynku, notariusza… słowem, różnych czynników. Znajdziesz u nas konkretne informacje o kwotach i tym jaki masz na nie wpływ. Sprawdź i nie daj się zaskoczyć nie tylko opłatom notarialnym!
Jakie opłaty notarialne przy zakupie mieszkania i domu?
Kiedy myślisz o kupnie domu lub mieszkania warto mieć od razu w planach koszty notarialne, czyli np. taksę notarialną, odpis aktu notarialnego czy wpis do księgi wieczystej. Na część z nich masz pośredni wpływ a inne są od Ciebie niezależne (są to stałe opłaty). Za co w takim razie właściwie płacisz? Wyjaśniamy:
- Taksa notarialna to wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży a jego wysokość maksymalną określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku. Koszt taksy notarialnej uwarunkowany jest od wartości nieruchomości i po części od samego notariusza. Stawki maksymalne za taksę notarialną dla poszczególnych wartości kupowanej nieruchomości prezentują się następująco:
wartość nieruchomości maks. koszt taksy notarialnej do 3 000 zł 100 zł 3 001 zł do 10 000 zł 100 zł + 3% nadwyżki powyżej 3000 zł 10 001 zł do 30 000 zł 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł 30 001 zł do 60 000 zł 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30 000 zł 60 001 zł do 1 000 000 zł 1 010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł 1 000 001 zł do 2 000 000 zł 4 770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 000 000 zł powyżej 2 000 000 zł 6 770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 000 000 zł (ale nie więcej niż 10 000 zł) Kierując się powyższą tabelą pamiętaj, że są to kwoty maksymalne, dlatego w zależności od indywidualnych okoliczności notariusz może ustalić dla Ciebie inną (np. bardziej atrakcyjną) stawkę. Po drugie rzeczywistą kwotę taksy notarialnej otrzymamy dopiero doliczając do niej podatek VAT.
Ale to jeszcze nie koniec kosztów, które poniesiesz u notariusza. Pozostałe opłaty notarialne to:
- Odpis aktu notarialnego to wypis oryginalnego dokumenty posiadający taką samą moc prawną i treść, co pierwowzór. W przypadku zakupu nieruchomości będziemy potrzebować jednego egzemplarza dla siebie oraz w zależności od potrzeb kolejnego (np. dla banku). Koszt odpisu aktu notarialnego ustala indywidualnie notariusz i liczony jest od każdej strony dokumentu. Kwota za jego sporządzenie waha się od 6 zł za stronę do 20 zł/str (plus VAT).
- Wpis w księdze wieczystej prawa własności, to stała opłata wynosząca zawsze 200 zł, bez względu na wartość nieruchomości.
- Założenie księgi wieczystej. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej należy ją otworzyć, aby określić stan prawny posiadanego mieszkania lub domu. Można to zrobić samodzielnie lub zlecić tę czynność notariuszowi. Opłata za samo otwarcie jest niezmienna i wynosi 60 zł.
- Wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej to kolejna stała opłata o wartości 200 zł.
Co warto podkreślić, wybierając odpowiedniego notariusza możesz obniżyć koszt za taksę notarialną, a to może być spora oszczędność – udowadniamy to w przykładzie na końcu artykułu. Na rynku można znaleźć np. oferty z ½ stawki podstawowej za sporządzenie umowy-kupna. Pozostałe z wymienionych opłat są niezmienne.
Dodatkowe opłaty przy zakupie mieszkania i domu
Do takich dodatkowych kosztów transakcji można zaliczyć część opłat z akapitu wyżej, których nie musimy zlecać notariuszowi a wykonać samemu. Chodzi tu np. o wpis prawa do nieruchomości i samej hipoteki do księgi wieczystej. To samo tyczy się wniosku o założenie księgi wieczystej.
Kupując nieruchomość z rynku wtórnego zapłacisz jeszcze podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości (w skrócie PCC). Opłata ta wynosi 2% wartości domu lub mieszkania i pobierana jest u notariusza podczas podpisywania aktu notarialnego. Jeżeli kupujesz nieruchomość na kredyt hipoteczny, to ponosisz jeszcze dodatkową stałą opłatę z podatku PCC wysokości 19 zł (lub 0,1% od kwoty nieruchomości, gdy jest to hipoteka kaucyjna) za ustanowienie hipoteki zabezpieczającej istniejące wierzytelności.
W oczywisty sposób kredyt zwiększa koszty zakupu nieruchomości. Trzeba wtedy jeszcze dodać takie opłaty jak:
- koszt samego kredytu, czyli odsetki i prowizja,
- produkty powiązane banku (np. konto bankowe, karta kredytowa),
- operat szacunkowy, czyli wycena nieruchomości (tu cena różni się w zależności od instytucji finansowej, ale zazwyczaj nie więcej niż 1000 zł; najczęściej jest to cena o wiele niższa),
- ubezpieczenia (na życie, pomostowe, nieruchomości i/lub niskiego wkładu własnego. To, czy wszystkie będa potrzebne zależy od banku i tego, czy np. zgromadziliśmy odpowiedni wkład własny).
Korzystałeś z pomocy agencji nieruchomości? Jeśli tak, trzeba dorzucić do powyższych kosztów prowizję dla biura nieruchomości. Jej cena to zasadniczo 2-3% od wartości transakcji.
Przykładowe opłaty przy zakupie mieszkania
Wyżej znajdziesz opisy opłat notarialnych i transakcyjnych. Warto wiedzieć za, co płacisz i dlaczego, ale nie może też zabraknąć u nas przykładów, które pokazują na konkretne kwoty w określonych sytuacjach. Dlatego niżej znajdziesz jeszcze wzorowe obliczenia kosztów związanych z zakupem nieruchomości.
Koszty przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego
Przykład dla mieszkania o wartości 200 000 zł (cena transakcyjna):
Rodzaj opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 1931,10 zł Założenie księgi wieczystej 60 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 4 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 1 200 zł Ubezpieczenie na życie 3 000 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 4 920 zł Razem: 15 880, 10 zł Przykład dla mieszkania o wartości 300 000 zł (cena transakcyjna):
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 2 423,10 zł Założenie księgi wieczystej 60 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 6 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 1 800 zł Ubezpieczenie na życie 4 500 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 7 380 zł Razem: 22 932,10 zł A teraz przykład dla mieszkania wartego 500 000 zł (cena transakcyjna):
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 3 407, 10 zł Założenie księgi wieczystej 60 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 10 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 3 000 zł Ubezpieczenie na życie 7 500 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 12 300 zł Razem: 37 036, 10 zł Skąd takie rachunki? Przyjęliśmy dla powyższych przykładów następujące kryteria: przy opłatach notarialnych jedyną zmienną jest taksa notarialna. Podobnie stałą opłatą przy kosztach okołokredytowych jest w naszym przykładzie operat szacunkowy. Natomiast ubezpieczenie niskiego wkładu było liczone jako 3% od 20% kwoty wartości nieruchomości. Ubezpieczenie na życie to z kolei jednorazowa opłata w wysokości 1,5% od ceny transakcyjnej.
Koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego
Warunki dla przykładów są podobne jak akapit wyżej, z tym, że dla rynku wtórnego trzeba doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcyjnej. Zniknie też opłata za założenie księgi wieczystej. W przypadku rynku wtórnego można zaoszczędzić na prowizji dla biura nieruchomości, ale tę opłatę dla porównania pozostawiliśmy. Szacunkowe koszty zaprezentowaliśmy w poniższych tabelach.
Przykład dla mieszkania o wartości 200 000 zł z rynku wtórnego (cena transakcyjna):
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 1931,10 zł Podatek od czynności cywilnoprawnych (2%) 4 000 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 4 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 1 200 zł Ubezpieczenie na życie 3 000 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 4 920 zł Razem: 19 820, 10 zł Poniżej ilustracja opłat notarialnych i kredytowych dla zakupu mieszkania o cenie transakcyjnej 300 000 zł z rynku wtórnego:
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 2 423,10 zł Podatek od czynności cywilnoprawnych (2%) 6 000 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 6 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 1 800 zł Ubezpieczenie na życie 4 500 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 7 380 zł Razem: 28 872,10 zł A teraz opłaty notarialne i transakcyjne dla zakupy mieszkania o wartości 500 000 zł (cena transakcyjna) na rynku wtórnym:
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 3 407, 10 zł Podatek od czynności cywilnoprawnych (2%) 10 000 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 10 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 3 000 zł Ubezpieczenie na życie 7 500 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 12 300 zł Razem: 46 976, 10 zł Łatwo obliczyć, że zakup mieszkania na rynku wtórnym generuje większe koszty, niż gdyby dokonać transakcji na rynku pierwotnym.
Przykładowe opłaty przy zakupie domu
W większości przypadków zakup własnego domu to o wiele większe koszty, a te wiążą się z większymi opłatami notarialnymi i transakcyjnymi. Jak prezentują się realne opłaty za nabycie domu na rynku pierwotnym lub wtórnym? Odpowiedź znajdziesz w poniższych tabelkach.
Koszty przy kupnie domu z rynku pierwotnego
Kryteria dla poniższego przykładu pozostały takie same jak w przypadku zakupu mieszkania. Jak wyglądają opłaty notarialne i kredytowe dla domu o wartości transakcyjnej 300 000 zł? Oto i one:
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 2 423,10 zł Założenie księgi wieczystej 60 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 6 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 1 800 zł Ubezpieczenie na życie 4 500 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 7 380 zł Razem: 22 932,10 zł A teraz przykład dla domu wartego 500 000 zł (cena transakcyjna) na rynku pierwotnym:
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 3 407, 10 zł Założenie księgi wieczystej 60 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 10 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 3 000 zł Ubezpieczenie na życie 7 500 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 12 300 zł Razem: 37 036, 10 zł Przykład kolejny został oszacowany dla zakupu domu o wartości 1 000 000 zł (cena transakcyjna) na rynku pierwotnym:
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 5 867,10 zł Założenie księgi wieczystej 60 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 20 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 6 000 zł Ubezpieczenie na życie 15 000 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 24 600 zł Razem: 72 296, 10 zł W powyższych przykładach zostawiliśmy wynagrodzenie dla agencji nieruchomości, ale koszt też można oczywiście zaoszczędzić prowadząc poszukiwania domu na rynku pierwotnym na własną rękę. Jak widać może to być opłacalne z ekonomicznego punktu widzenia.
Koszty przy kupnie domu z rynku wtórnego
W przypadku zakupy domu na rynku wtórnym dojdze kolejna ważna opłata, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcji. Nie będzie jednak potrzeby zakładania księgi wieczystej. Resztę parametrów pozostawiamy bez zmian.
A tak opłaty notarialne i transakcyjne prezentują się dla przykładu nabycia domu o wartości 300 000 zł:
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 2 423,10 zł Podatek od czynności cywilnoprawnych (2%) 6 000 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 6 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 1 800 zł Ubezpieczenie na życie 4 500 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 7 380 zł Razem: 28 872,10 zł Przykład dla zakupu domu o wartości 500 000 zł (cena transakcyjna) na rynku wtórnym:
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 3 407, 10 zł Podatek od czynności cywilnoprawnych (2%) 10 000 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 10 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 3 000 zł Ubezpieczenie na życie 7 500 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 12 300 zł Razem: 46 976, 10 zł Przykład dla nieruchomości wartej 1 000 000 zł (cena transakcyjna) na rynku wtórnym:
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 5 867,10 zł Podatek od czynności cywilnoprawnych (2%) 20 000 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 20 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 6 000 zł Ubezpieczenie na życie 15 000 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 24 600 zł Razem: 84 236, 10 zł Największe koszty u notariusza to taksa notarialna (zarówno w przypadku rynku pierwotnego i wtórnego) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcji. Prezentowane w tabelach wyniki opisują rzeczywistą sumę kosztów notarialnych oraz transakcyjnych. Pamiętajmy jednak, że dojdą do nich kolejne wydatki w postaci wykończenia nowej nieruchomości lub jej remontu. W przypadku opłat okołokredytowych nie zostały uwzględnione ważne koszty kredytowe w postaci odsetek od kredytu hipotecznego, czyli zarobku banku za udzielenie pożyczki.
Czy można obniżyć koszty notariusza i opłat dodatkowych?
Choć są sposoby na znalezienie tańszego kredytu hipotecznego, może się okazać, że wybranie odpowiedniej strategii przy obniżeniu kosztów notarialnych przyniesie szybkie i wyraźne rezultaty. Jak to zrobić? Oto metody na obniżenie opłat notarialnych i transakcyjnych:
- Wybierz taniego notariusza – cena taksy notarialnej to maksymalna kwota natomiast rzeczywista opłata za tę usługę może być znacznie niższa. Skoro koszt taksy notarialnej to kilka tysięcy złotych opłaca się znaleźć tańszą propozycję.
- Szukaj nieruchomości bez pomocy agencji – z biurem nieruchomości trzeba liczyć się z kosztem prowizji wysokości 2-3% wartości nabytego lokum. Oczywiście trzeba jeszcze do tego doliczyć podatek VAT. Jak pokazaliśmy w przykładach wyżej, koszty są duże, ale często możliwe do zmniejszenia, a nawet uniknięcia. Im mniejsza prowizja dla agencji tym lepiej dla Ciebie, ale jeśli czujesz się na siłach może warto zupełnie z niej zrezygnować? Dzięki liczeniu na siebie, możesz doliczyć się więcej pieniędzy w swoim portfelu 🙂
- Kup dom lub mieszkanie z rynku pierwotnego – dzięki temu unikniesz podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny transakcyjnej. PCC opłacane jest jedynie w przypadku nabycia lokum z rynku wtórnego.
Zastosowanie łącznie wszystkich metod pozwala na wyraźne obniżenie kosztów notarialnych. Sprawdźmy jakie kwoty jesteś w stanie zaoszczędzić stosując się do powyższych rad. Do porównania wykorzystajmy dwa warianty, gdzie stałym parametrem będzie wartość nieruchomości – 400 000 zł.
Dla wariantu pierwszego przyjmiemy następujące kryteria: maksymalna kwota taksy notarialnej, nieruchomość z rynku wtórnego (z PCC), znaleziona z pomocą agencji nieruchomości.
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 2 915,10 zł Podatek od czynności cywilnoprawnych (2%) 8 000 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 8 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 2 400 zł Ubezpieczenie na życie 6 000 zł Operat szacunkowy 500 zł Prowizja biura nieruchomości (2% + 23% VAT) 9 840 zł Razem: 37 924, 10 zł A teraz wariant optymalny, w którym zastosujemy się do podanych wyżej metod na obniżenie kosztów notarialnych przy zakupie domu. Nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, bez pośrednictwa biura nieruchomości, z ½ stawki podstawowej za taksę notarialną.
Rodzaj Opłat Cena Taksa notarialna (z VAT) 1 457, 55 zł Założenie księgi wieczystej 60 zł Wpis do księgi wieczystej 200 zł PCC od hipoteki 19 zł Odpis aktu notarialnego 50 zł opłaty kredytowe: Prowizja (2%) 8 000 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu 2 400 zł Ubezpieczenie na życie 6 000 zł Operat szacunkowy 500 zł Razem: 18 686, 55 zł Zaprezentowane przykłady pokazują, że można obniżyć koszty zakupu domu lub mieszkania. Wybierając nieruchomość z rynku pierwotnego, bez pośrednictwa agencji da się zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych. W naszym przykładzie to dokładnie 14 892, 45 zł więcej w Twoim portfelu!
Opłaty notarialne i transakcyjne – podsumowanie
Teraz, gdy znasz wszystkie opłaty notarialne i sposoby ich obniżenia, koszty transakcji nie powinny być dla Ciebie zaskoczeniem. Możesz dopasować je do swoich możliwości i wybrać najbardziej optymalną opcję. Jeśli interesuje Cię zaoszczędzenie na kosztach notarialnych, warto rozpocząć poszukiwania od rynku pierwotnego oraz wypytać znajomych o taniego notariusza. Miej też na uwadze, że nie na wszystkie opłaty masz wpływ – duża część z nich jest stała.
Skupiając się na wartościach ekonomicznych nie zapomnij o swoim komforcie. Nie wszystkie “cięcia” w opłatach dają wprost proporcjonalny efekt do wyrzeczeń.
