Nie ważne czy nowe czy używane – dla wielu Polek i Polaków nadal marzeniem jest po prostu mieć własne M. Jednak nie każdego stać na jego spełnienie. A kredyt hipoteczny? Koronawirus sprawił, że jest o niego o wiele trudniej. Nic dziwnego, że dotychczas najważniejszym kryterium w wyborze mieszkania była cena. Z reguły taniej było na rynku wtórnym i dlatego przez ostatnie 7 lat ceny mieszkań używanych wzrosły aż o 43%. Nowych, “tylko” o 25%. Czy po pandemii ceny mieszkań na rynku wtórnym uspokoją się?
Rynek wtórny w Polsce przed pandemią
Ceny używanych mieszkań przed koronawirusem rosły szybciej niż tych na rynku pierwotnym. Mimo, to rynek wtórny nadal dawał szansę na znalezienie tańszego mieszkania. A przecież cena, to nie jedyny atut mieszkań z drugiej ręki.
Na rynku wtórnym mamy większy wybór lokalizacji, nieruchomości są już najczęściej dobrze skomunikowane z resztą aglomeracji, posiadają w okolicy sklepy, żłobki i szkoły. Nowe mieszkania natomiast, często powstają na obrzeżach i tańszych gruntach, gdzie nie ma jeszcze rozwiniętej infrastruktury. Za to nowe mieszkanie jest pod względem zakupu relatywnie bezpieczniejsze.
Podobnie jak przy nowych mieszkaniach, na rynku wtórnym warto prawidłowo przeprowadzić odbiór nieruchomości. Także tutaj obowiązuje 5 letnia rękojmia za wady. Choć może być trudniej ją wyegzekwować niż od dewelopera. W dodatku trzeba pamiętać o uiszczeniu opłaty notarialnej.
Kolejny punkt charakteryzujący rynek wtórny dla jednych jest zaletą, a dla innych wadą. Otóż szybki rzut okiem na ceny ofertowe i transakcyjne na rynku wtórnym, pokazuje, że mamy między nimi dużą różnicę. To oznacza, że sprzedający często zawyżają wartość mieszkania, a kupujący negocjują z nimi cenę – często bardzo skutecznie. Takiego pola do negocjacji nie ma na rynku pierwotnym.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym do wybuchu pandemii
Wiele źródeł wskazuje, że używane mieszkania drożały w Polsce najszybciej. Według najnowszych danych Eurostatu, w ostatnich 7 latach cena nieruchomości na rynku wtórnym zwiększyła się o 43%. A tak wygląda to na podstawie ostatniego raportu PKO BP.
(źródło: PKO BP)
W cenach mieszkań za I kw 2020 nie znajdziemy jeszcze skutków zamknięcia gospodarki. Ostatnie dane sprzed koronawirusa pokazują, że na rynku wtórnym rosło ryzyko bańki mieszkaniowej. Ceny używanych mieszkań zamiast zwolnić, zaczęły jeszcze dynamiczniej rosnąć.
(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)
Co było tego przyczyną? Sama atrakcyjność rynku wtórnego nie daje wytłumaczenia. Trzeba jeszcze spojrzeć na używane mieszkania jako obiekt inwestycji. Tzw. flipping oznacza, że inwestor kupuje tanio nieruchomość, zwiększa jej wartość remontując ją i odsprzedaje z zyskiem.
Deficyt mieszkań w Polsce, popyt na własne M, plus nieruchomość jako przedmiot inwestycji oraz przekonanie o stałym wzroście cen, to mieszkanka, której efektem jest ogromny wzrost wartości używanych mieszkań.
Nie trzeba jednak było długo czekać, aby opinia publiczna zmieniał zdanie o 180 stopni w przypadku rynku mieszkaniowego. Przyszedł koronawirus i wszyscy zaczęli wyczekiwać ogromnych spadków cen.
Mieszkania na rynku wtórnym po pandemii
Wygląda na to że, ceny mieszkań w 2020 roku rozczarują oczekujących ich spadku większego niż kilka procent rok do roku (nominalnie). Rynek pierwotny wygląda tak jakby nic się nie wydarzyło. Choć to oczywiście pokerowa twarz deweloperów. Ci jednak rzeczywiście mają mocne karty, dlatego w najbliższym czasie korekty będą niewielkie. Więcej będzie promocji, albo kupujący zyskają większe pole do negocjacji.
Sprawa ma się inaczej przy rynku wtórnym. Tutaj wartość wielu mieszkań była zawyżona przez flipperów i kupujących poszukujących najtańszej okazji (popyt windował ceny w górę). Przypomnijmy, że na rynku pierwotnym też ok. 70% zakupów było robionych za gotówkę. Czyli większość z nich to inwestycje, ale o innym charakterze. Ci, których nie stać na nowe mieszkanie, szukają szansy na rynku wtórnym.
Koronawirus przerwał dynamiczny wzrost cen mieszkań używanych. Zwiększyła się natomiast presja na ich spadek. Część właścicieli przyciśniętych do ściany sprzeda nieruchomość taniej, niż by tego chciała. Mieszkanie na flipa nie jest już tak jednoznacznie pewnym zyskiem. Rynek wtórny był głównie dla kupujących lokal dla własnych potrzeb. A ta grupa najbardziej ucierpiała przez koronakryzys. Komu zatem sprzedać nieruchomość z wysoką marżą, gdy kredyty hipoteczny stały się dobrem luksosowym?
Prognoza cen używanych mieszkań w 2020/2021 roku
Cały rynek mieszkaniowy w Polsce rósł w tempie ok. 9% r/r (dla ostatnich kwartałów). Strukturalny deficyt nieruchomości hamuje presję na większy spadek cen (max. -10% r/r). Za to w rozbiciu na poszczególne kategorie dynamika może wyglądać wyraźnie inaczej.
Na przykład w aktualnej sytuacji to rynek wtórny jest pierwszym miejscem, gdzie można spodziewać się korekty większej niż 10% r/r. Spójrzmy np. na model stworzony przez Arkadiusza Balcerowskiego:
(źródło: InsiderFX.pl)
Prognoza na ilustracji prezentuje ok. 12% (r/r) spadek wartości mieszkań używanych. Jak wskazuje sam autor, model ma tendencję do niedoszacowania – gdy gospodarka spowalnia skala spadku cen jest zbyt mała. I odwrotnie, gdy gospodarka rośnie, model zmniejsza ich wzrost. Zatem słusznie jest założyć, że spadek cen mieszkań na rynku wtórnym może być krótkotrwale głęboki (do ok. 15%) a jego odbicie szybkie i wysokie. Brakująca prawa strona wykresu może zatem prezentować V kształtne odbicie.
Mieszkania na rynku wtórnym po koronawirusie
Pierwszy kwartał 2020 roku nie pozwala określić, czy prognozy ekspertów na temat rynku mieszkań mają szansę się sprawdzić. Nadal nie wiadomo jak głęboka korekta dotknęła ceny nieruchomości. W dodatku, gdy pojawią się dane od NBP, ilość transakcji na rynku może być niereprezentatywna. Właściwie dopiero pod koniec roku, będzie można wysnuć pierwsze silne wnioski na temat zmian zachodzących w mieszkaniówce. To może być jednak za późno, aby zdążyć z zakupem używanego mieszkania po okazyjnej cenie.
Ilość czynników, która ma wpływ na to, jaka jest wartość nieruchomości – pokazuje, że rok 2020 będzie pełen dynamicznych zmian w cenach mieszkań. Jednak w skali całego kraju, statystyki będą prawdopodobnie już mniej emocjonujące. Warto obserwować rynek wtórny, bo właśnie tam skutki pandemii będą najszybciej widoczne. Z tym, że przy zapowiadanym wzroście PKB w 2021 roku, okazja do zakupów na rynku wtórnym może szybko przeminąć.
