Umowa przedwstępna gwarantuje kupującemu i sprzedającemu nieruchomość, że po spełnieniu określonych warunków umowa zostanie sfinalizowana. Przy dużej wartości transakcji pozwala to zmniejszyć ryzyko dla obu stron. Kupujący może sprawdzić np. stan prawny mieszkania oraz uzyskać potrzebny kredyt hipoteczny. Sprzedający natomiast ma pewność, że w razie niespełnienia warunków umowy przedwstępnej ma prawo domagać się odszkodowania. Jak poprawnie zawrzeć umowę przedwstępną? W naszym artykule znajdziesz wszystkie informacje wraz ze wzorem umowy!
- na czym polega umowa przedwstępna?
- zalety umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania,
- różnica między notarialną a zwykłą umową przedwstępną,
- co powinna zawierać umowa przedwstępna?
- wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania lub domu
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna jest też nazywana umową przyrzeczenia. Jak wynika z tego określenia, zobowiązuje strony do realizacji zapisów umowy w sytuacji dopełnienia jej warunków. Upraszczając – umowa przedwstępna to “umowa o zawarcie umowy”. Brzmi jak masło maślane? Wyjaśnimy to bliżej na przykładzie:
Janek chce kupić mieszkanie od Magdy, ale nie posiada wystarczających środków finansowych. Magda w ramach umowy przedwstępnej zobowiązuje się do sprzedaży mieszkania w określonym terminie, jeżeli Janek dopłaci resztę środków. Janek wnosi zadatek dla Magdy jako zabezpieczenie i wkład własny. Ma też czas, aby uzyskać kredyt hipoteczny w banku.
W razie niedopełnienia warunków umowy przez Janka, jego zadatek przepada. Natomiast, jeżeli Magda rozmyśli się i mimo spełnienia warunków przez Janka nie dojdzie do przekazania własności, Janek odzyskuje zadatek oraz może domagać się odszkodowania. A w przypadku notarialnej umowy przedwstępnej ma możliwość ubiegać się w sądzie o uprawomocnienie zapisów umowy. Innymi słowy, sąd może zarządzić, aby doszło do przymusowej realizacji sprzedaży mieszkania nawet wbrew woli Magdy.
Ten przykład to tylko podstawowa ilustracja działania umowy przedwstępnej, ale już w nim widać, że na jej charakter wpływa kilka warunków. Istotna jest forma umowy przedwstępnej (czy jest zwykła czy może notarialna), czy jest z zadatkiem, a może z zaliczką? Nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego lub pierwotnego? A to dopiero początek. Dalej znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej wraz ze wzorem umowy!
Zalety umowy przedwstępnej przy sprzedaży domu lub mieszkania
Umowa przedwstępna porządkuje i organizuje podstawową treść przyszłej umowy przeniesienia własności. Określa jej przedmiot, termin jej zawarcia, warunki oraz strony kontraktu. Stanowi też gwarancję realizacji zobowiązań znajdujących się w umowie przedwstępnej. Opisuje zarazem zakres roszczeń i odszkodowania w przypadku niewywiązania się stron z umowy przyrzeczonej.
Następną istotną zaletą umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania jest zabezpieczenie roszczeń kupującego i sprzedającego nieruchomość. Roszczenie nabywającego mieszkanie może zostać do księgi wieczystej. Natomiast sprzedający może np. żądać zadatku. Wpis roszczenia do hipoteki jest też ważną informacją dla innych potencjalnych nabywców.
Umowa przedwstępna dopuszcza zastrzeżenie ważności umowy pod warunkiem. Takim warunkiem może być np. uzyskanie kredytu hipotecznego, zagwarantowanie odpowiedniego stanu technicznego i prawnego nieruchomości, zwolnienie mieszkania z hipoteki czy uzyskanie innych odpowiednich pozwoleń.
Umowa przedwstępna: zwykła czy u notariusza?
Umowa przedwstępna może zabezpieczać roszczenia stron w sposób słaby lub mocny. Zależy to od samej treści umowy, ale przede wszystkim od formy jej zawarcia. Umowa przedwstępna (cywilnoprawna) zawarta na piśmie, ale bez udziału notariusza oznacza słabsze zabezpieczenie. Dlaczego? Bo umowa przedwstępna zawarta u notariusza oznacza możliwość sądowego przymuszenia do realizacji zapisów umowy. W przypadku słabszej umowy pozostaje tylko domaganie się odszkodowania.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
Umowa przedwstępna sprzedaży domu lub mieszkania powinna zawierać elementy konieczne do zawarcia umowy oraz stanowić zabezpieczenie stron w taki sposób, aby dostosować ją do konkretnej sytuacji. Oznacza to, że wzór umowy przedwstępnej powinien być zarówno uniwersalny oraz elastyczny.
Tytuł dokumentu, data i miejscowość w umowie przedwstępnej
“UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY MIESZKANIA
zawarta w dniu ….………………….. (data) w ……………………… (miejscowość)”
To absolutna podstawa każdego formalnego dokumentu.
Kto z kim – czyli strony zawierające umowę oraz ich dane osobowe
“1) …………………………….. (imię i nazwisko), zamieszkałym w………………………, przy ulicy………………………………, legitymującym się dowodem osobistym nr…………………….. zwanym w dalszej części umowy Sprzedającym,
a
2) …………………………….. (imię i nazwisko), zamieszkałym w………………………, przy ulicy………………………………, legitymującym się dowodem osobistym nr…………………….. zwanym w dalszej części umowy Kupującym.”
Ten element umowy jest potrzebny, aby identyfikacja stron umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania była precyzyjna i pozbawiona dwuznaczności.
Dane na temat sprzedawanej nieruchomości
“Sprzedawca oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości o powierzchni.……………………….. położonej w………………………., przy ulicy…………………………………., dla której Sąd Rejonowy w………………………………………………… prowadzi Księgę Wieczystą o numerze………………………….. (zwanej dalej Lokalem mieszkalnym).”
W tym miejscu strony mogą uzgodnić szczegóły przedmiotu umowy, czyli nie tylko powierzchnię sprzedawanej nieruchomości, ale też jej stan techniczny oraz prawny, ilość pokoi, piętro na którym jest lokal. Precyzyjność zależy już od potrzeb obu stron.
Przedmiot umowy przedwstępnej, czyli “umowa o zawarcie umowy”
“1. Przedmiotem umowy jest przyrzeczenie sprzedaży wyżej wymienionego Lokalu mieszkalnego za kwotę………………..zł (słownie:…………………………………………….zł).
2. Sprzedawca oraz Kupujący zobowiązują się zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży Lokalu mieszkalnego opisanego w § 1 do dnia……………………….”
Zadatek a może zaliczka w umowie przedwstępnej?
“1. Na poczet ceny określonej w § 2 umowy Kupujący wręcza Sprzedającemu zadatek w kwocie………………………………….zł (słownie: ………………………………………… zł).
2. W przypadku niedotrzymania umowy przez Sprzedającego, Sprzedający zwróci Kupującemu dwukrotność wartości zadatku z § 3 .
3. W niedotrzymania umowy przez Kupującego, zadatek przepada na rzecz Sprzedającego.”
W naszym wzorze umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wykorzystaliśmy zadatek. Jest to najpopularniejszy sposób na dodatkowe zabezpieczenie interesów kupującego i sprzedającego nieruchomość. Oto dlaczego.
W razie niespełnienia warunków umowy przedwstępnej przez kupującego, jego zadatek przepada. Natomiast, jeżeli dojdzie do niewypełnienia umowy z winy sprzedającego, to kupujący ma prawo żądać od niego zwrotu dwukrotności sumy zadatku.
A jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką. Jedno i drugie wlicza się do ceny sprzedaży nieruchomości. Jednak w przypadku zaliczki, jeśli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, to zaliczka musi wrócić do kupującego. Zatem zaliczka słabiej zabezpiecza sprzedającego nieruchomość.
Dookreślenie zapisów umowy przedwstępnej sprzedaży domu lub mieszkania
W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można zamieścić jeszcze kolejne punkty w których:
- określimy datę do której ostateczna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego musi nastąpić,
- sprecyzujemy kto może wybrać notariusza u którego zostanie podpisana przyrzeczona umowa oraz kto ponosi z tego tytuły koszty,
- kiedy następuje przekazanie kluczy do lokalu mieszkalnego i odbiór mieszkania,
- do kiedy kupujący przekazuje resztę wymaganych środków za zakup mieszkania oraz w jakiej formie (np. przelewem czy gotówką)
- czy przewidujemy inne kary umowne (oprócz tych wynikających z zadatku), a jeśli tak, to na jaką kwotę i na jakiej podstawie (uwaga, kara umowna jest z zasady uznawana za górną granicę należności stronie poszkodowanej!).
Umowa przedwstępna dopuszcza ustalenie warunku zawieszającego lub rozwiązującego jej zapisy. Kupujący lub sprzedający mogą np. ustalić, że w wyniku nieprzyznania kredytu hipotecznego umowa uznana jest za nieważną i co w tym wyniku dzieje się z zadatkiem (przepada czy wraca do kupującego?).
Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane kupujący może zastrzec warunek, że w przypadku, gdy lokal nie jest opróżniony umowa zostaje uznana za niedotrzymaną z winy sprzedającego. Zakres możliwości jest elastyczny i zależny od potrzeb obu stron.
Zapisy końcowe umowy przedwstępnej oraz podpisy kupującego i sprzedającego
Na końcu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania muszą oczywiście znaleźć się podpisy wszystkich stron. Jeżeli np. sprzedającymi dom jest małżeństwo stanowiące wspólnotę majątkową, to podpisy obu osób (oraz dane na początku umowy) muszą znaleźć się w dokumencie.
Ważna jest też informacja o tym, w ilu egzemplarzach sporządzono umowę przedwstępną i czy ktoś ma prawo do zmiany jej zapisów. Na sam koniec należy zapisać jakie inne dokumenty zostały załączone do umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania lub domu. Najczęściej to odpis księgi wieczystej oraz wypis aktu notarialnego zakupu sprzedawanego lokalu.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z rynku pierwotnego a wtórnego
Prawo dopuszcza możliwość zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości mającej dopiero powstać. Najważniejsze jest, aby dana nieruchomość była wystarczająco określona, tak aby nie było wątpliwości co jest jej przedmiotem.
To oznacza, że umowa przedwstępna może dotyczyć zarówno mieszkania z rynku wtórnego jak i nieruchomości z rynku pierwotnego (np. dopiero powstającej). Rzecz w tym, że umowa przedwstępna sprzedaży domu lub mieszkania jest niczym niezwykłym na rynku wtórnym. Ale na rynku pierwotnym należy się spodziewać od dewelopera, właśnie umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska gwarantuje nabywcy nieruchomości lepszą ochronę. Oczywiście, jeżeli nieruchomość z rynku pierwotnego została już oddana do użytkowania, to kupujący może zapoznać się ze stanem faktycznym, a zatem umowa przedwstępna dla takich okoliczności nie jest już niczym nadzwyczajnym. W każdym razie, jeżeli mieszkanie nie zostało jeszcze oddane do użytkowania, to kupujący powinien wymagać umowy deweloperskiej, a nie przedwstępnej.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania za kredyt hipoteczny
Szacuje się, około 60-70% zakupów nieruchomości na rynku pierwotnym odbywa się za gotówkę. Jednak rynek kredytów hipotecznych w 2019 pokazuje, że popyt na kredyty mieszkaniowe stale rośnie. Warto zatem zadbać o uściślenie umowy przedwstępnej w przypadku finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym w banku.
Wspominaliśmy już wyżej o tym, że umowa przedwstępna pozwala na określenie warunków jej zawieszenia lub rozwiązania. Wygodnie dla kupującego i sprzedającego będzie, gdy w umowie przyrzeczonej znajdzie się jeszcze dodatkowy paragraf mówiący o kredycie hipotecznym.
Kupujący powinien upewnić się wcześniej (przed podpisaniem umowy), czy posiada zdolność kredytową na zaciągnięcie odpowiedniego kredytu hipotecznego. W innym wypadku, sprzedający może wymagać, aby z odpowiedzialność za to przyjął na siebie kupujący.
Darmowy kalkulator zdolności kredytowej
Natomiast sprzedający musi zdawać sobie sprawę z tego, że w razie niespełnienia wymogów banku przez jego nieruchomość, instytucja finansowa nie przyzna kupującemu kredytu hipotecznego. Np. mieszkanie może stanowić zbyt małe zabezpieczenie dla długoletniego zobowiązania.
Konsekwencje niewywiązania się z umowy przedwstępnej sprzedaży domu lub mieszkania
Odpowiedzialność strony umowy przedwstępnej zależy czy została ona zawarta w sposób zwykły, czy notarialny. Przykładowo w przypadku umowy przedwstępnej cywilnoprawnej, można polegać na naprawieniu szkody jaką poniosła druga strona oraz liczyć na zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie notarialnej (o mocniejszym skutku) można oprócz odszkodowania liczyć na sądowy obowiązek zawarcia umowy sprzedaży.
W myśl prawa za szkodę uznaje się wszystkie koszty, nakłady i opłaty poniesione przez stronę w związku z bezskuteczną umową przedwstępną. Odszkodowanie może obejmować (oprócz zadatku) koszty koniecznych dojazdów, noclegów, wynagrodzenie dla rzeczoznawców (operat szacunkowy), prawników itp. Poza tym w ramach szkody zalicza się koszty sporządzenia umowy, aktu notarialnego (taksa notarialna), ale też odsetki i inne koszty związane z kredytem zaciągniętym w celu realizacji umowy przedwstępnej.
Jeżeli w umowie została ustalona kara umowna, to zgodnie z wykładnią prawa jest ona górną granicą należności o jaką może ubiegać się poszkodowany. Oznacza to, że zakres kary umownej może nie pokrywać skali wszystkich szkód.
Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest już typowym dokumentem sporządzanym przy transakcjach na rynku wtórnym. W parze z nią najczęściej kupujący i sprzedający umawiają się na uiszczenie zadatku. Jeżeli chcesz skorzystać z naszego wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży domu lub mieszkania znajdziesz go w poniższych linkach:
- wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości [docx]
- wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania [pdf]
