Kiedy warto refinansować kredyt hipoteczny?

Twoja ocena

Ocena: 0
(ilość ocen: 0)

Kredyt jest produktem, z którym niemal każdy miał lub ma do czynienia. Wiele osób, zaciągając zobowiązanie w banku decyduje się na długoletnią jego spłatę – nie zawsze jednak jesteśmy zadowoleni z wysokości ustalonego oprocentowania i kosztów, które miesięcznie ponosimy – zwłaszcza, jeśli porównamy warunki kredytowania, którymi objęte są produkty sprzed lat, do tych, które proponowane są obecnie. Taka sytuacja dotyczy głównie osób posiadających kredyt hipoteczny zaciągnięty na mieszkanie na okres 20, 30, czy nawet 40 lat. Według obliczeń analityków firmy Home Broker oprocentowanie tych kredytów w 2013 roku jest najniższe od 6 lat. Obecnie przeciętny kredyt jest oprocentowany na 4,5%, tymczasem jeszcze 5 lat temu (czyli w 2008 roku) oprocentowanie przekraczało 7%. Różnice te obrazują poniżej przedstawione rankingi kredytów hipotecznych:

Ranking kredytów mieszkaniowych – wrzesień 2008 opublikowany przez portal Gazeta Wyborcza.pl 10.09.2008

Nazwa banku Oprocentowanie w PLN Marża w PLN
Dominet 7,07% 0,61%
Lukas 7,11% 0,50%
Nordea 7,26% 0,80%
PKO BP 7,27% 1,12%
Fortis Bank 7,30% 0,65%
BPH 7,33% 0,75%
Kredyt Bank 7,46% 0,90%
Pekao 7,47% 0,90%
BOŚ 7,48% 0,90%
BGŻ 7,49% 0,90%
Deutsche Bank 7,49% 1,00%
ING Bank Śląski 7,49% 0,90%
mBank 7,49% 1,00%
Santander 7,70% 1,07%
Dom Bank 7,75% 2,25%
Euro Bank 7,80% 1,20%
Raiffeisen 7,82% 1,20%
Multibank 7,84% 1,35%
Millennium 7,85% 1,20%
Polbank 7,86% 1,35%
GE Money Bank 8,15% 1,77%
Bank Pocztowy 8,18% 1,60%

Ranking kredytów mieszkaniowych – wrzesień 2013 opublikowany przez portal Gazeta Wyborcza.pl 04.09.2013

Bank               Oprocentowanie Marża
Euro Bank 4,18% 1,45%
Bank Pocztowy 4,31% 1,60%
Bank Pekao 4,33% 1,63%
Getin Noble Bank 4,66% 1,64%
Invest Bank 4,51% 1,80%
Nordea Bank 4,51% 1,80%
PKO Bank Polski 4,53% 1,83%
Millennium 4,59% 1,89%
Deutsche Bank PBC 4,60% 1,90%
BOŚ 4,68% 1,95%
BPS 5,73% 1,99%
mBank 4,79% 2,05%
Multibank 4,79% 2,05%
SGB-Bank 4,83% 2,10%

Dziś zaciągając kredyt na 300 tys. zł na okres 30 lat nasza rata średnio będzie na poziomie 1520 zł miesięcznie. We wrześniu 2008 roku wynosiła natomiast ponad 1995 zł. Różnica więc pomiędzy wysokością raty przeciętnego kredytu obecnie a 5 lat temu to aż 475 zł.

Uwaga na oprocentowanie

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w porównaniu do innych kredytów jest względnie mniejsze, jednak jeśli dokładnie przeanalizujemy warunki i czas trwania kredytu, okaże się wtedy, że kwota, którą rzeczywiście zwracamy jest wysoka. Przy kredycie złotówkowym zaciągniętym przed paroma laty na mieszkanie i wynoszącym 300 tys. zł., oprocentowanym na 7% oraz spłacanym w ratach równych przez 30 lat będziemy musieli spłacić ponad 700 tys. zł. Trzeba zaznaczyć, że dokładne obliczenie rzeczywistej wielkości spłaconej sumy jest wręcz niemożliwe: kredyty hipoteczne mają zazwyczaj zmienną stopę oprocentowania i nikt nie jest w stanie przewidzieć, w którą stronę podążą zmiany choćby w ciągu 10 najbliższych lat. Może się zdarzyć, że kredyt, który w chwili zaciągnięcia był względnie tani zdrożeje lub odwrotnie. Sporym ryzykiem dla wszystkich kredytów jest bowiem inflacja – to właśnie od niej zależy wysokość stóp procentowych, które są narzędziem Rady Polityki Pieniężnej do jej zwalczania. Kiedy ogólny poziom cen wzrasta podwyższeniu ulegają również stopy procentowe, a zatem i koszt kredytów hipotecznych.

Im starszy kredyt, tym refinansowanie jest bardziej opłacalne

Biorąc pod uwagę zmiany, jakie zaszły na przestrzeni ostatnich lat w zakresie kredytów mieszkaniowych warto zorientować się, jak sytuacja wygląda obecnie, jakie dzisiaj warunki są proponowane przez banki i jak to się ma do zaciągniętego przez nas zobowiązania. Jeśli bowiem wzięliśmy kredyt w okresie, w którym banki narzucały wysoką marżę, warto rozważyć skorzystanie z kredytu refinansowego. Dzięki takiemu rozwiązaniu będziemy mogli spłacić dotychczasowy niekorzystny kredyt, zaciągając zobowiązanie na bardziej opłacalnych i przystępnych warunkach. Można zauważyć, że choć w niektórych wypadkach warunki kredytu refinansowego są gorsze, niż warunki kredytu hipotecznego dla nowego klienta, to i tak najczęściej są one korzystniejsze niż warunki umowy zawieranej kilka lat temu. Taka teza sprawdza się bardzo wyraźnie dla kredytów przyznanych przed 2006 r. – od tego czasu znacznie bowiem zmieniły się stopy procentowe. W praktyce takie rozwiązanie wygląda następująco: po sfinalizowaniu transakcji na lepszych warunkach nowy kredytodawca spłaca całość starych zobowiązań klienta, który jest już zależny wyłącznie od ostatniego banku. Kredyt refinansowy jest dobrym wyjściem dla każdego klienta wtedy, kiedy współczesne warunki kredytowania są korzystniejsze od poprzedniego zobowiązania. Obrazuje to poniższy przykład

Refinansowanie w praktyce

Klient zaciągnął w 2008 roku kredyt hipoteczny na kwotę 300 tys. zł, okres kredytowania to 30 lat. Oprocentowanie kredytu wynosi 7,75% (oprocentowanie kredytu jest stałe, czyli rata kredytu nie ulega zmianom wraz ze zmianami stóp procentowych). Oprocentowanie kredytu zaciągniętego w 2008 roku w porównaniu z oprocentowaniem kredytów refinansowych, które banki oferują obecnie jest zdecydowanie niekorzystne.

Poniższa tabela przedstawia ranking kredytów refinansowych bez wkładu własnego z III kwartału 2013 r.

Bank Marża (%) Oprocentowanie (%)
Deutsche Bank 1,30 4,11
PKO BP 1,30 4,11
Credit Agricole 1,40 4,23
BZW BK 1,39 4,37
Kredyt Bank 1,39 4,37
Eurobank 1,29 4,40
ING Bank Śląski 1,50 4,52
Citi Handlowy 1,70 4,52
Nordea 1,60 4,70
Millenium 1,69 4,92

Źródło: tabela stworzona na podstawie danych zawartych na portalu kredytowym kred.pl

Zakładając, że klient otrzymał kredyt refinansowy w 2013 r. w Deutsche Banku, oprocentowanie jego kredytu z 7,75 % spadnie do 4,11 %. Po 5 latach zostało klientowi 25 lat do spłacenia kredytu. Z 300 tys. zł kapitału do spłacenia zostało 284 543 zł. Poniższa tabela obrazuje skalę korzyści, jakie wynikają z obniżenia oprocentowania kredytu, które jest możliwe dzięki zaciągnięciu kredytu refinansowego.

Parametry kredytu Kwota z oprocentowaniem 7,75% Kwota z oprocentowaniem 4,11%
Pozostała kwota do spłacenia 284 543 zł 284 543 zł
Liczba rat 300 300
Rodzaj rat Stałe stałe
Wysokość raty miesięcznej 2149,23 zł 1501,92 zł
Oszczędność miesięcznie 647,31 zł
Oszczędność rocznie 7767,72 zł

Źródło: obliczenia własne

Jak widać na powyższym przykładzie, korzyść z zaciągnięcia kredytu refinansowego może być naprawdę ogromna. Jedną z niezaprzeczalnych zalet kredytu refinansowego jest również fakt, że banki w jego wypadku często stosują uproszczone procedury. Jest to spowodowane tym, że klient już posiadający kredyt hipoteczny jest po prostu bardziej wiarygodny dla każdego pożyczkodawcy.

Możliwe koszty

Trzeba sobie jednak zdawać sprawę, że nie w każdym przypadku kredyt refinansowy się opłaca. Obecnie wiele osób decyduje się na skorzystanie z możliwości refinansowania zaciągniętego przed paroma laty kredytu hipotecznego – aby jednak mówić o opłacalności kredytu refinansowanego, należy dokonać naprawdę starannej analizy ekonomicznej, w szczególności pod kątem dodatkowych kosztów, jakie są związane z jego udzieleniem, a także obsługą, a tych zazwyczaj jest sporo: prowizja, ubezpieczenie kredytu do czasu wpisu do hipoteki, konieczność wykupienia dodatkowych ubezpieczeń, np. od utraty pracy, koszty dokumentów i wycen związanych z wpisem do hipoteki w księdze wieczystej itp. Ponadto, mogą nas czekać wydatki związane z odejściem od poprzedniego kredytodawcy, takie jak opłata za wcześniejszą spłatę kredytu (w bankach okres karencji jest różny), czy pobierana przez dawny bank opłat za wydanie historii kredytowej, niezbędnej dla nowego banku jako dowód wiarygodności klienta. Wszystkie te kwestie należy wnikliwie przeanalizować i dokonać niezbędnych obliczeń, gdyż może się okazać, że koszty pozyskania kredytu refinansowego są zbyt duże „na naszą kieszeń”, bądź przewyższają obsługę starego zobowiązania – zwłaszcza jeśli do końca trwania umowy kredytowej zostało już stosunkowo niewiele czasu.

owo końcowe

Ostatnie miesiące wskazują niestety pewien stały trend: jak zauważa Jarosław Sadowski z Expandera (w Gazecie Wyborczej z 20/11/2013 r.), aż 6 z dużych banków podwyższyło swoje marże. Podwyżka ta obejmuje zarówno kredyty z wkładem własnym (tu podwyżka oznacza średni wzrost z 1,65% sprzed miesiąca na 1,67%), jak i kredyty bez takowego wkładu (średnio z 1,68% w kwietniu 2013 r. na 1,90% w listopadzie). Jednak wzrost marży nie niweluje korzyści, jakie niosą za sobą rekordowo niskie stopy procentowe. Reasumując zatem, mimo tendencji zwyżkowej, jeśli chodzi o marże banków, nadal klienci, którzy zaciągnęli kredyty kilka lat temu, mają ogromną szansę na osiągnięcie znacznych korzyści wynikających z refinansowania swoich zobowiązań. Warto zatem dokładnie przeanalizować koszty obecnego kredytu, zestawić je zarówno z wydatkami, jakie czekają nas podczas jego refinansowania, jak i z korzyściami, jakie w dłuższej perspektywie mogą się z tym wiązać. Dzięki tej analizie może się bowiem okazać, że znacznie zmniejszymy swoje wydatki i polepszymy swoją sytuację finansową.

Najnowsze aktualności / recenzje

Dodaj komentarz