Jaki wkład własny w 2021 roku?
Pandemia namieszała na rynku finansów. Zaostrzenia w polityce kredytowej prawdopodobnie najmocniej dotknęły osoby starające się o kredyt hipoteczny na pierwsze mieszkanie. Dziś z porotem mamy dostęp do kredytów mieszkaniowych z niskim wkładem własnym. Niestety pandemia pozostawiła nam w tym aspekcie dodatkowe limity, które trzeba spełnić, aby móc starać się o zobowiązanie z 10% wkładem własnym. Na szczęście nie każdy bank stawia dodatkowe wymagania. Dla większości kredytobiorców największą przeszkodą jest minimalny wkład własny. Czy w 2021 roku łatwiej będzie go zgromadzić? Spróbujemy to ocenić.
Spis treści – Czego dowiesz się z artykułu?
W 2021 roku znów są szanse na kredyt z niskim wkładem własnym
Nasze zeszłoroczne przewidywania na temat wkładu własnego zaczynają się sprawdzać. Wystarczy rzucić okiem na prognozy znajdujące się w tym artykule. Pora jednak na aktualizacje sytuacji. Powrót niskiego wkładu własnego pokazuje, że w bankach panuje optymizm, jeśli chodzi o zdolność kredytową konsumentów. To dobrze, ale kredytobiorcy starający się o kredyt hipoteczny muszą przygotować się na to, że zobowiązanie z LTV od 90% będzie związane z wieloma warunkami i ograniczeniami.
| Bank | Minimalny wkład własny w 2021 roku |
| Alior Bank | 10% wkładu własnego |
| Bank Pocztowy | 20% wkładu własnego |
| BNP Paribas | 20% wkładu własnego |
| BOŚ Bank | 20% wkładu własnego |
| BPS Bank | 10% wkładu własnego |
| Citi Handlowy | 20% wkładu własnego |
| Credit Agricole | 10% wkładu własnego |
| ING Bank Śląski | 20% wkładu własnego |
| mBank | 10% wkładu własnego (lub 30% i 50%)* |
| Millennium Bank | 10% wkładu własnego (lub 20%)* |
| Pekao SA | 10% wkładu własnego (lub 20%)* |
| PKO BP | 10% wkładu własnego |
| Santander BP | 10% wkładu własnego (lub 20%)* |
(stan na 26.08.2021 roku)
Niski wkład własny 2021 z kruczkami
Powyższe kruczki przy niektórych bankach pokazują, że kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym jest tylko teoretycznie łatwiej. Instytucje finansowe zamiast sztywno trzymać się wytycznych względem wskaźników LTV postanowiły uelastycznić ofertę.
Wkład własny w mBanku w 2021 roku
Standardowo mBank pozwala na uzyskanie finansowania przy 10% wkładzie własnym. Nawet, gdy chcemy już drugi kredyt hipoteczny. Za to przy trzecim zobowiązaniu musimy już mieć minimum 30% wkładu własnego, a przy czwartym to już połowa wartości nieruchomości (min. 50% wkładu własnego).
Wkład własny w Millennium w 2021 roku
Tu minimalny wkład własny jest bez zmian – 10% wartości nieruchomości w banku Millennium. Natomiast 20% wkładu własnego ograniczone jest dla kredytobiorców, którzy: 1) chcą kupić nieruchomość o wartości powyżej 750 tys. zł w takich miastach jak: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Szczecin, Warszawa, Wrocław lub Trójmiasto. Oraz 2) dla pozostałych lokalizacji, gdy nieruchomość jest warta więcej niż 500 tys. złotych.
Wkład własny w Pekao SA w 2021 roku
Bank z Żubrem obniżył wkład własny do 10% na początku tego roku. Jednak nie każdy może skorzystać z kredytu hipotecznego w Pekao z niskim wkładem własnym. Nawiasem mówiąc Bank Hipoteczny Pekao nadal oferuje zobowiązanie od 20% wkładu własnego.
Wkład własny w PKO BP w 2021 roku
Największy bank w Polsce dopiero od lutego zdecydował się na obniżkę wkładu własnego. Na początku kredyt z LTV 90% był dostępny tylko dla lokali mieszkalnych. Od 1 kwietnia 2021 roku i to ograniczenie zostało zniesione. Warunki wkładu własnego w PKO BP wróciły do tych sprzed pandemii. Niski wkład własny (min. 10%) jest teraz dostępny w PKO BP dla każdego rodzaju nieruchomości!
Wkład własny w Santanderze w 2021 roku
Dosyć dziwne kryteria dla wkładu własnego ma Santander Bank. Oferta z minimalnym 10% wkładem własnym jest przeznaczona tylko kredytobiorców wewnętrznych. Trzeba zatem być klientem banku od co najmniej trzech miesięcy i zasilać regularnie konto, aby móc starać się o kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym. Jak łatwo się domyślić dla klientów zewnętrznych wskaźnik LTV takiego zobowiązania wynosi do 80%, czyli od 20% wkładu własnego.
Wkład własny 2021 a stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego
Mniej więcej od połowy roku wszystkie banki komercyjne muszą mieć w ofercie kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. W związku z ryzykiem podwyżki stóp procentowych (nadal ultra niskich w Polsce, mimo rosnącej inflacji), warto rozważyć, czy 5 lat spokoju o wysokość raty kredytu hipotecznego nie jest warte nieco droższego zobowiązania.
Różnica między stałym a zmiennym oprocentowaniem tkwi przede wszystkim w kosztach kredytu. Bo jeżeli chodzi o wysokość wkładu własnego, to dla banku nie jest istotne, czy będziemy brać kredyt hipoteczny stało czy zmiennoprocentowy. Inaczej mówiąc, jeżeli w ofercie banku jest dostępne zobowiązanie z LTV 90% to będziemy mogli z niego skorzystać bez względu na rodzaj wybranego oprocentowania. Oczywiście im wyższy wkład własny, tym lepiej dla nas i bezpieczniej dla banku.
Wkład własny wróci do normalności w 2021 roku?
Od czasu, gdy został wprowadzony wymóg posiadania wkładu własnego przy kredycie hipotecznym, ukształtował się dosyć stały podział na instytucje z 10% lub 20% wkładem własnym. Ale w 2020 roku układ ten uległ zmianie.
(źródło: Raport: “Pierwsze mieszkanie jako impuls rozwoju polskiej gospodarki w czasach pandemii” stan na 16.04.2020)
Z podwyższenia wkładu własnego zrezygnował już ING Bank Śląski (od 15.09.2020) – minimalny wkład własny wynosi tam z powrotem 20%. Także BOŚ Bank szybko wycofał się z drugiej podwyżki limitu (nadal jednak wymaga więcej niż przed pandemią, bo 30% wartości nieruchomości).
Przy podwyżkach nadal pozostają dwie największe instytucje finansowe w Polsce – PKO BP i Pekao SA. Ale, jeśli spojrzeć na kondycję sektora budowlanego (podpowiedź – trzyma się przyzwoicie jak na kryzys) i dosyć dobrą sytuację na rynku pracy, to wkrótce banki będą musiały bardziej się postarać, aby przyciągnąć do siebie kredytobiorców.
Najlepszym elementem konkurowania o konsumenta stanie się zapewne wkład własny. Można zatem spodziewać się, że PKO BP i Pekao SA będą odczuwały coraz większą presję, w kierunku zmniejszenia wymaganego wkładu własnego. Powrót przedkryzysowego limitu wkładu własnego prawdopodobnie przypadnie na 2021 rok. To wszystko pod warunkiem, że nie wróci w Polsce lockdown i nie pogorszy się sytuacja pracowników i pracodawców.
| Bank | wkład własny 2020 | wkład własny 2021* |
| Alior Bank | 10% | 10% |
| Bank Pocztowy | 20% | 20% |
| BNP Paribas | 20% | 20% |
| BOŚ Bank | 30% | 20% |
| BPS Bank | 30% | 10% |
| Citi Handlowy | 30% | 20% |
| Credit Agricole | 10% | 10% |
| ING Bank Śląski | 20% | 20% |
| mBank | 10% | 10% |
| Millennium Bank | 10% | 10% |
| Pekao SA | 20/15% | 15/10% |
| PKO BP | 20% | 15/10% |
| Santander BP | 10% | 10% |
(*przypuszczalny limit wkładu własnego w 2021 roku. Wkład własny 2020 stan na 18.09.2020 r.)
Jak obliczyć wkład własny przy kredycie hipotecznym w 2021?
Wkład własny określa się na podstawie rzeczywistej wartości nieruchomości. Jeśli mieszkanie jest warte 100 tys. złotych a bank wymaga 10% wkładu własnego, to musimy posiadać minimum 10 tys. złotych. Dlaczego minimum? Bo bank będzie też wymagał od nas posiadania kapitału na pokrycie innych kosztów okołokredytowych (prowizji dla banku lub pośrednika nieruchomości, opłaty taksy notarialnej, podatku PCC itd.).
W związku z tym, że poziom wkładu własnego jest ściśle uzależniony od wartości domu lub mieszkania, na pewno interesuje nas jakie będą ceny nieruchomości w 2021 roku? Na podstawie analizy ceny mieszkań w 2020 roku, można zakładać, że w najlepszym scenariuszu (dla kupujących) potanieją o ok. 5% (nominalnie). Lub w gorszym scenariuszu zatrzymają się w miejscu, a nawet w niewielkim stopniu podrożeją (do ok. 5%).
Czy warto będzie zgromadzić większy wkład własny w 2021 roku?
Na podstawie ostatnich wydarzeń na rynku kredytów mieszkaniowych, widać wyraźnie, że z większym wkładem hipotecznym wiążą się większe oszczędności na odsetkach. Opłaca się zatem sprawdzać ranking kredytów hipotecznych w wariancie z 10% lub 20% wkładem własnym.
Oczywiście wysokie ceny nieruchomości nie ułatwiają zgromadzenia kapitału. Jeśli chcemy kupić mieszkanie za 300 tys. zł i musimy posiadać 20% jego wartości to potrzebujemy co najmniej 60 tys. złotych. Plus opłaty okołokredytowe – w takim wariancie lepiej mieć w kieszeni dodatkowe 10 tys. złotych więcej. Łatwo powiedzieć, ale jak to zrobić?
Skąd na wkład własny w 2021 roku?
Najlepszym źródłem wkładu własnego nadal jest gotówka. Ale niekiedy banki uznają za wkład własny jeszcze:
działkę na której zbudujemy dom,
zaliczkę dla dewelopera,
środki z likwidacji książeczki mieszkaniowej,
zakupione materiały budowlane,
inne nieruchomości,
pożyczka na wkład własny z PPK,
środki na koncie IKE, IKZE.
Obecnie głównie mBank i Citi Handlowy są instytucjami, które sceptycznie podchodzą do innych źródeł dla wkładu własnego. W mBanku najlepiej dysponować gotówką lub działką budowlaną. Natomiast Citi Handlowy uznaje gotówkę i zaliczkę dla sprzedającego nieruchomości. Poza tym w Citi Handlowym weźmiemy kredyt hipoteczny tylko na nowe mieszkanie z rynku pierwotnego.
W 2021 roku ten układ raczej się nie zmieni. Można nawet przypuszczać, że wraz ze zwiększeniem wskaźnika LTV (czyli zmniejszeniem wkładu własnego), banki zaostrzą kryteria, tego co uznają za wkład własny.
Zeszłoroczne przewidywania na 2021 rok i aktualny trend
Jeszcze w zeszłym roku szybki powrót niskich wkładów własnych nie był przesądzony. Na pewno jednak sygnały pochodzące z gospodarki zachęcały do umiarkowanego optymizmu. Ciągle jednak pod znakiem zapytania stało to, jak dobrze rząd przygotuje się na drugą falę zachorowań. Dziś już wiadomo, że w listopadzie zgotował on obywatelom chaos z obostrzeniami. Na szczęście dziś widać, że mimo tych nieporadności sektor finansów zauważa poprawę zdolności kredytowej wśród kredytobiorców.
Kredyty hipoteczne będą w 2021 roku jednym z ulubionych produktów dla instytucji finansowych. W sytuacji, gdy maleją zyski banków, to hipoteki będą ratować trudną kondycję sektora. Trzeba spodziewać się, że dodatkowe warunku dla wkładu własnego w 2021 roku będą się zmieniać, ale na podwyżki z marca/kwietnia 2020 roku już nam nie grożą. Za to trzeba uważać na rosnące marże banków – szczególnie widocznie tam, gdzie kredytobiorca nie uzbierał przynajmniej 20% wkładu własnego.
