Wkład własny 2022 – opłaca się minimalny?

1.88 /5
(Ocen: 8)
2022 rok może szykować dla kredytobiorców pierwszą poważną zmianę. Chodzi o program “Mieszkanie bez wkładu własnego”. Ciekawe tylko, co z niego wyjdzie. I nie wiadomo, czy kredytobiorcy powinni za niego trzymać kciuki. W ostateczności osoby chcące kupić swoje pierwsze mieszkanie i tak zazwyczaj muszą liczyć na siebie. Jak będzie wyglądała sytuacja z wkładem własnym w 2022 roku? Zmian w bankach nie będzie, ale rosnące ceny nieruchomości mogą pokrzyżować nasze plany. Podpowiadamy jak do tego nie dopuścić!

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Mieszkanie bez wkładu własnego od 2022 roku – będzie rewolucja?

Mieszkanie bez wkładu własnego to element programu z Polskiego Ładu, który teoretycznie powinien wejść w życie pod koniec 2021 roku lub na początku 2022. Jest szansa, że program namiesza trochę na rynku mieszkaniowym? Problem w tym, że właściwie to MdM po liftingu. Czyli ma tę samą wadę – pieniądze ostatecznie trafią do deweloperów i banków. W bonusie pompując ceny mieszkań w 2022 roku.

Rewolucyjnym krokiem w polityce mieszkaniowej miało być Mieszkanie Plus. Tylko, że budowanie tanich mieszkań na wynajem wymaga planowania w perspektywie dłuższej niż 4-letnia kadencja oraz pieniędzy.

Jeżeli Mieszkanie bez wkładu własnego wejdzie w życie po 2022 roku, to możemy spodziewać się, że ceny mieszkań dalej będą rosły w wysokim tempie. Skąd taki wniosek? Bo dokładnie taki efekt przyniosło Mieszkanie dla Młodych. Dopłaty do kredytów hipotecznych zwiększają popyt na nieruchomości, ale nie usuwają podstawowego problemu jakim jest deficyt mieszkań w Polsce.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Zasady programu “Mieszkanie bez wkładu własnego”

Gdy wejdzie w życie program “Mieszkanie bez wkładu własnego”, na pewno będzie cieszył się dużym zainteresowaniem. W końcu przeciętna zdolność kredytowa od 2021 roku nie będzie raczej rosnąć. Poza tym najbardziej potrzebujące własnego mieszkania są osoby młode, które nie zdążyły zgromadzić wkładu własnego. A tak się składa, że gdyby doszło do przedterminowych wyborów, rządowi też przyda się jakiś “sukces” w polityce mieszkaniowej.

Podstawowe warunki programu mieszkania bez wkładu własnego to:

  • gwarantowane dopłaty do kredytu hipotecznego do 20% wartości nieruchomości przez maksimum 15 lat (maksymalna kwota dopłaty to 100 tys. zł),
  • spłata w wysokości 20 tys. zł za urodzenie drugiego dziecka i 60 tys. zł po urodzeniu każdego kolejnego dziecka (spłata maksymalnie do kwoty udzielonej gwarancji),
  • wiek najmłodszego kredytobiorcy nie może przekraczać 40 lat,
  • kredytobiorcy nie mogą posiadać prawa do innego lokalu mieszkalnego,
  • finansowana nieruchomość musi mieścić się w limitach cenowych wyznaczonych przez ustawodawcę,
  • kredyt hipoteczny musi być zaciągnięty na okres minimum 15 lat (może to być tylko kredyt w PLN).

Problemy z mieszkaniem bez wkładu własnego

Mieszkanie bez wkładu własnego to w praktyce pożyczka na wkład własny (która może zostać spłacona – w części lub całości – gdy rodzina powiększy się o drugie lub kolejne dziecko). Co w razie, gdy w rodzinie nie urodzi się więcej dzieci? Wtedy kredytobiorcy będą musieli oddać tyle, ile BGK zagwarantowało za wkład własny

Spłata rodzinna w programie “Mieszkanie bez wkładu własnego”
dwójka dzieci spłata 20 tys. zł gwarancji wkładu własnego
trójka dzieci spłata kolejnych 60 tys. zł gwarancji wkładu własnego
czwórka (lub więcej) dzieci łącznie spłata w całości do 100 tys. zł wkładu własnego

Splata gwarancji wkładu własnego jest uwarunkowana liczebnością rodziny. Brzmi inaczej niż MdM, ale i tutaj – choć dopłaty były bezzwrotne – kwota dotacji była uzależniona od liczby dzieci (max do 30% wartości przy trójce dzieci) oraz limitowana warunkami nieruchomości (powierzchnią oraz ceną za m2).

Mieszkanie bez wkładu własnego posiada prawie te same mechanizmy, co MdM, które mają chronić przed “ryzykiem stymulowania cen mieszkań”. Aha, to wystarczy, aby, kupujący swoje pierwsze mieszkanie nie mieli się czego bać…

Mieszkanie bez wkładu własnego to MdM

W końcu MdM nie skończył się tym, że ceny mieszkań zaczęły szybko rosnąć, a kredyt z dopłatą był droższy (bo bardziej ryzykowny dla banku).

To nie tak, że programy dopłat do mieszkań mają same wady. Są potrzebne i rozwiązują częściowo problem mieszkaniowy w Polsce, ale tylko po stronie popytu, a nie podaży nieruchomości.

Szacunki HRE dostępności mieszkań bez wkładu własnego

(HRE Investments)

Kredyt hipoteczny – ile wkładu własnego w 2022 roku [tabela]?

Pandemia sprawiła, że większość banków zaostrzyła swoje limity LTV. Wkład własny poszedł w górę w II kwartale 2020 roku, ale już pod koniec 2020 i na początku 2021 roku widzieliśmy powrót do normy.

Teraz w bankach spotkamy dobrze znajome limity 10% lub 20% wkładu własnego. Niestety pandemia pozostawiła swój ślad. Z minimalnego wkładu własnego w 2022 roku nadal można skorzystać, ale pod pewnymi warunkami.

Bank Minimalny wkład własny w 2022 roku [1]
Alior Bank 10% wkładu własnego
Bank Pocztowy 20% wkładu własnego
BNP Paribas 20% wkładu własnego
BOŚ Bank 20% wkładu własnego
BPS Bank 10% wkładu własnego
Citi Handlowy 20% wkładu własnego
Credit Agricole 10% wkładu własnego
ING Bank Śląski 20% wkładu własnego
mBank 10% wkładu własnego (lub 30% i 50%)*
Millennium Bank 10% wkładu własnego (lub 20%)*
Pekao SA 10% wkładu własnego (lub 20%)*
PKO BP 10% wkładu własnego
Santander BP 10% wkładu własnego (lub 20%)*

(stan na: 10.09.2021; [1] prognoza na 2022 rok; *minimalny wkład własny z dodatkowymi warunkami)

Minimalny wkład własny w mBanku 2022

Z 10% wkładu własnego skorzystamy nawet, gdy będzie to nasz drugi kredyt hipoteczny. Natomiast przy trzecim zobowiązaniu limit rośnie do minimum 30% wartości nieruchomości. Jeśli będzie to nasz czwarty kredyt mieszkaniowy w portfelu, to trzeba wnieść minimum 50% wkładu własnego w mBanku.

Minimalny wkład własny w Millennium 2022

Ograniczenia dla minimalnego wkładu własnego w Millennium omijają tych kredytobiorców, którzy spełnią jedne z dwóch warunków. Po pierwsze kupują nieruchomość o wartości do 750 tys. zł w takich miejscowościach jak np. Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Szczecin, Warszawa, Wrocław lub Trójmiasto. Po drugie, jeżeli kupujemy mieszkanie/dom w innej niż wymieniona lokalizacja, to limit jego wartości nie może być wyższy niż 500 tys. zł.

Minimalny wkład własny w Pekao SA 2022

Tu zasada jest bardzo prosta. 10% wkładu własnego mogą mieć kredytobiorcy, którzy chcą sfinansować zakup mieszkania. Dla pozostałych rodzajów nieruchomości (domy jednorodzinne, szeregowce) trzeba będzie uzbierać przynajmniej 20% wkładu własnego w Pekao SA.

Minimalny wkład własny w Santander BP 2022

Oferta z 10% wkładem własnym jest dla klientów wewnętrznych Santander BP (bez dodatkowych warunków) lub dla klientów zewnętrznych, którzy chcą kupić mieszkanie (domy są wykluczone!) w mieście wojewódzkim lub podlegającym mu gminom.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Wkład własny 2022 a kredyt walutowy

Osoby zarabiające w innej walucie niż polski złoty mogą mieć poważne problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego w Polsce. kredyt mieszkaniowy walutowy oferują obecnie tylko dwa banki: Alior (EUR, USD) i Pekao SA (USD, NOK, SEK). W dodatku z licznymi ograniczeniami i dodatkowymi warunkami.

Wkład własny przy kredycie walutowym w Alior Banku

Limit LTV wynosi maksymalnie 74% przy kredycie hipotecznym w euro. Oraz nie mniej niż 65% LTV dla kredytu mieszkaniowego w USD. W obu przypadkach maksymalny okres kredytowania to 30 lat.

Wkład własny przy kredycie walutowym w Pekao SA

Przy maksymalnym okresie kredytowania do 20 lat kredyt hipoteczny walutowy w Pekao SA można otrzymać przy wkładzie własnym w wysokości minimum 40% (LTV do 60%). Przy spłacie w czasie 15 lat limit wynosi 30% wartości nieruchomości (LTV 70%).

Co może być wkładem własnym?

Oprócz gotówki opcji na wkład własny w 2022 jest kilka. Nie wszystkie są idealne, ale wystarczy, że zadziała dla nas tylko jedna metoda z poniższych i już możemy mówić o małym sukcesie. Zaczynajmy!

Wkład własny z darowizny

Teoretycznie najlepsze rozwiązanie, w praktyce często niemożliwe. Warto jednak i o nim wspomnieć, bo darowizna od rodziny to szybki sposób na wkład własny. Darowizna na mieszkanie od bliskiej rodziny nie podlega opodatkowaniu. Trzeba jednak dobrze ją udokumentować.

Jak udokumentować darowiznę na mieszkanie?

Należy sporządzić umowę darowizny. Nie trzeba korzystać przy tym z usług notariusza – wystarczy zwykła umowa na piśmie. Jeżeli darowizna przekazywana jest przelewem, w jego tytule należy wyraźnie zaznaczyć, że jest to darowizna na mieszkanie lub wkład własny.

Druga istotna rzecz – musimy w przeciągu pół roku od przekazania darowizny, o całej sytuacji poinformować Urząd Skarbowy. W tym celu składamy druk SD-Z2, w którym przedstawiamy jako dowód umowę oraz potwierdzenie przelewu.

Karna stawka za niedopilnowanie formalności przy darowiźnie od bliskiej rodziny może wynieść nawet 20% kwoty.

Wkład własny 2022 a inna nieruchomość / działka

Bardzo wygodne rozwiązanie jeśli posiadamy nieruchomość nieobciążoną hipoteką. Może to być drugie mieszkanie albo działka budowlana na której powstanie nasz dom. W przypadku kredytu hipotecznego na budowę domu przydają się zgromadzone faktury i rachunki, które mogą świadczyć o wykonanych pracach na działce. Dzięki temu zwiększa się wartość takiej nieruchomości, a tym samym nasz wkład własny.

Bank nie uzna innej nieruchomości jako wkład własny, gdy ta jest obciążona hipoteką.

Zadatek jako wkład własny przy kredycie

Zadatek czy zaliczka liczy się jako wkład własny to zakupionego mieszkania. I tu przydatna uwaga: przy umowie przedwstępnej lepiej skorzystać z zadatku. Dlaczego? Bo z jednej strony chroni to lepiej sprzedającego. Gdyby do transakcji jednak nie doszło, to zadatek trafia do jego kieszeni. Z drugiej, zadatek jest bezpieczniejszy też dla kupującego. Dziwne? Już wyjaśniamy.

Dziś zdarza się, że umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nie wystarcza. Ceny mieszkań rosną jak szalone, dlatego są osoby, które podpisują umowę… i dalej szukają kupca, który da więcej. Jako argument pokazują podpisaną umowę przedwstępną. Strata zaliczki nie będzie tak bolesna jak zwrócenie podwójnej kwoty zadatku.

Kupując mieszkanie, warto zwrócić uwagę, czy w umowie kupna-sprzedaży jest mowa o zaliczce, czy zadatku. Brak realizacji umowy z winy sprzedającego oznacza, że zaliczka wróci do nas. W przypadku zadatku należy nam się podwójna jego kwota!

Książeczka mieszkaniowa a wkład własny

Taki relikt jak książeczka mieszkaniowa nadal przydaje się przy kredycie hipotecznym. Osoby, które założyły książeczkę mieszkaniową przed 23 października 1990 r., mogą uzyskać premię gwarancyjną.

Aby skorzystać z prawa do premii gwarancyjnej, należy złożyć wniosek w ciągu 90 dni od wystąpienia sytuacji uprawniającej do ubiegania się o premię gwarancyjną. Wypłacona rekompensata zostanie wliczona w poczet wkładu własnego.

Wkład własny z PPK

Pożyczka na wkład własny jest możliwa do pobrania ze środków wpłaconych do PPK. Jest jednak kilka warunków:

  • wniosek o wypłatę środków z PPK na wkład własny musimy złożyć przed 45 rokiem życia,
  • aby pożyczka była darmowa, musimy spłacić ją najpóźniej po 15 latach od wypłaty środków (bez tego warunku zapłacimy karę w wysokości 19% podatku od dochodu),
  • spłatę pożyczki na wkład własny z PPK trzeba rozpocząć najpóźniej po 5 latach od wypłaty środków.

A czy środki z IKE/IKZE też mogą stanowić wkład własny?

Tak wkład własny może pochodzić z IKE lub IKZE. Bank zgromadzone środki na rachunkach bierze w zastaw i w ten sposób stają się one wkładem własnym. Niestety w praktyce niewiele banków zgadza się na taką formę zabezpieczenia.

Jak udokumentować wkład własny do kredytu hipotecznego?

Bank sprawdzi, czy wkład własny należy do nas i czy nie jest obciążony zobowiązaniami (w przypadku nieruchomości). Innymi słowy, musimy przedstawić dowody na to, że:

  • wkład własny jest naszą własnością (odpis księgi wieczystej, przelew, wyciąg z konta),
  • wkład własny nie jest obciążony hipoteką (odpis księgi wieczystej).

Dokumenty, których będzie potrzebował bank, zostaną nam wskazane jeszcze przed podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Obecnie banki nie stosują stricte ubezpieczenia wkładu własnego. Przed sądami jeszcze dziś toczyć mogą się sprawy, w których kredytobiorcy mogą odzyskać nieuczciwie pobrane składki z UNWW (zob. np. odszkodowania od banków).

Zamiast tego klienci, którzy biorą kredyt z minimalnym wkładem własnym płacą podwyższoną marżę. W większości banków do czasu aż spłacona kwota kredytu osiągnie LTV 80%.

Ile UNWW płacimy w banku?
Alior Bank finansuje bank
Bank Peako SA marża +0,20 pp. do czasu, gdy LTV=80%
Bank PKO BP marża +0,25 pp. do czasu, gdy LTV=80%
mBank finansuje bank
Millennium Bank finansuje bank
Santander finansuje bank

(stan na 10.09.2021 r.)

Jak obliczyć wskaźnik LTV (wkład własny w 2022 roku)?

W ofercie banków spotkamy się częściej ze wskaźnikiem LTV niż wkładem własnym. Na szczęście obliczenie obu jest bardzo proste. Na przykład wzór na LTV to:

wysokość kredytu / wartość nieruchomości x 100% = wskaźnik LTV

Czyli dzielimy wysokość kredytu przez wartość nieruchomości i mnożymy razy sto. I tak otrzymujemy wskaźnik LTV. Przykładowo: bierzemy kredyt hipoteczny w kwocie 270 tys. zł na mieszkanie warte 300 tys. zł.

270 tys. zł (wysokość kredytu) / 300 tys. zł (wartość nieruchomości) x 100% = 90% (LTV)

W powyższym przypadku oznacza to, że bank wymaga od nas 10% wkładu własnego (w tym konkretnym przypadku to 30 tys. zł).

Minimalny wkład własny stoi w miejscu a ceny mieszkań uciekają

Nie powinniśmy oczekiwać, że banki zmienią zasady przy wkładzie własnym. Pewniejsze jest to, że ceny mieszkań w 2022 roku dalej będą rosły. Zatem może i procentowo dalej będzie dostępny kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym, ale w rzeczywistości trudniej będzie go zgromadzić.

Ceny transakcyjne za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym w latach 2015-2021

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)

Ceny transakcyjne za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w latach 2015-2021

(źródło: NBP; opracowanie: enerad.pl)


Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Wkład własny 2022 – inne częste pytania

W związku z wkładem własnym przy kredycie hipotecznym pojawia się wiele pytań. Oto odpowiedzi, których być może szukamy:

Kiedy banki wymagają wkładu własnego?

Przy kredycie hipotecznym – zawsze. Minimum wkładu własnego to 10% wartości nieruchomości.

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego przy kredycie hipotecznym?

Bo takie warunki narzuca na nie Rekomendacja S… oraz dla własnego bezpieczeństwa. Dzięki temu, że banki stosują limit wkładu własnego, ograniczają ryzyko problemów ze spłatą kredytu. Na przykład w razie nawet drobnej korekty cen mieszkań na rynku można sprzedać mieszkanie i spłacić całość długu.

Czy wkład własny zmniejsza kredyt?

Wkład własny zmniejsza wymagany kredyt hipoteczny. Zazwyczaj im wyższy wkład własny, tym mniejsze koszty kredytu ponosimy. Nie chodzi tu tylko o koszty odsetkowe (mniejszy kapitał od którego jest liczone oprocentowanie), ale też o samą marżę kredytu. Więcej wkładu własnego to więcej bezpieczeństwa dla banku – zatem większa szansa dla nas na lepszą ofertę.

Gdzie znajdziemy najniższy wkład własny?

Zastanawiasz się, który bank wymaga najmniej wkładu własnego. Aktualnie 10% wkładu własnego wystarczy w takich bankach jak: Alior Bank, Pekao SA (uwaga na dodatkowe warunki), PKO BP, mBank (tylko do drugiego kredytu), Santander (uwaga na dodatkowe warunki).

Jednak na warunki udzielenia kredytu nie wpływa tylko wkład własny – zobacz gdzie najłatwiej dostać kredyt!

Wkład własny 10% czy 20%? Co lepsze?

Generalna zasada w bankach jest prosta – im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki kredytowe. Prawda jest jednak taka, że nie zawsze warto czekać na zgromadzenie wyższego kapitału albo różnica w ofercie między tymi dwoma wariantami jest niewielka. Za to niewątpliwym plusem posiadania 20% wkładu własnego jest większy wybór oferty kredytów hipotecznych.

Informacje o autorze

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Dodaj komentarz
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments