Zdolność kredytowa 2020 – będzie trudniej o kredyt hipoteczny?

Ocena: 4.1 (ilość ocen: 8)

Ocena: 4.1
(ilość ocen: 8)

Dostępność kredytów mieszkaniowych w Polsce stała w ostatnich latach na wysokim poziomie. Na początku roku, czynnikiem zapowiadającym mniejszą zdolność kredytową był cykl spowolnienia gospodarczego. Jednak teraz, gdy cały świat zmaga się z pandemią koronawirusa, widzimy, że prawdziwe kłopoty miały nadejść z niespodziewanej strony. Czy przez COVID-19 zdolność kredytowa spadnie jak nigdy dotąd? A może problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego odczują tylko nieliczni? Pora na kolejną prognozę dla kredytobiorców! 

Zdolność kredytowa w 2020 roku a epidemia koronawirusa

Spodziewany na początku roku spadek zdolności kredytowej wśród kredytobiorców miał być widoczny, ale recesja spowodowana przez COVID-19 pokazuje, że będzie on jeszcze bardziej dotkliwy. Optymistyczne prognozy wskazują, że problemy gospodarcze będą głębokie, ale krótkie. Zaraz po tym, gdy szczyt zachorowań minie, gospodarka wróci do równowagi. Pesymistyczne scenariusze podkreślają jednak zagrożenia – przede wszystkim brak właściwej pomocy dla pracowników i pracodawców oraz ryzyko powrotu fali zachorowań na jesieni. Wtedy kryzys będzie jeszcze bardziej dotkliwy.

Obniżenie stóp procentowych przez RPP i zachęty płynące od strony rządu do banków mogą świadczyć, że państwo podejmuje działania zaradcze. Ale obawy o to, że są niewystarczające i zbyt powolne mają uzasadnienie. Banki zaostrzają politykę kredytową (np. mBank). Albo wstrzymują się z udzielaniem nowych kredytów hipotecznych (Santander BP). W dodatku PKO BP, którego udział w rynku kredytów mieszkaniowych wynosił ok. 30%, podwyższył wymóg wkładu własnego w 2020 roku z 10% do 20% wartości nieruchomości.

Zdolność kredytowa w 2020 roku będzie wyraźnie mniejsza. Pierwszym powodem jest polityka banków. To instytucje finansowe boją się, że nowi kredytobiorcy przestaną spłacać raty w wyniku pogłębiające się recesji. Drugim powodem jest sama sytuacja wnioskujących o kredyt mieszkaniowy. Epidemia COVID-19 ma nieprzewidywalne skutki dla gospodarki. Ekonomiści zgodnie podkreślają, że aktualnie pozostaje zakładać nam kilka możliwych scenariuszy.

Niezależnie od nich już można powiedzieć, że zdolność kredytowa znacząco spadnie w kwietniu, a być może też w maju. W optymistycznym wariancie od połowy 2020 roku, sytuacja powinna się ustabilizować.


  • Kredyt hipoteczny dostosowany do Twoich potrzeb? Najlepsze oferty w zasięgu Twojej ręki?

    TAK! W enerad.pl przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksowe wsparcie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Skontaktuj się ze Specjalistą, który przeprowadzi Cię przez cały proces!

    Bezpłatne porównanie kredytów hipotecznych

  • Kredyt hipoteczny - porównanie ofert


Co trzeba wiedzieć o zdolności kredytowej w 2020 roku?

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym jest liczona indywidualnie dla każdego kredytobiorcy. Przez zdolność kredytową należy rozumieć możliwość spłaty zobowiązania w określonym czasie. Ocena zdolności kredytowej przez bank ma swój termin ważności i składa się na nią wiele czynników. 

Najważniejszymi składnikami zdolności kredytowej jest wiarygodność finansowa kredytobiorcy (czyli np. ocena w BIK) oraz jego zdolność finansowa do spłaty zobowiązania. W przypadku kredytu hipotecznego ważne jest jeszcze jego zabezpieczenie: nieruchomość, której zakup lub budowę będzie finansować.

Oprócz takiej jednostkowej oceny, można też sprawdzić czy kredyty hipoteczne w Polsce są mniej lub bardziej dostępne. Taki ogólny indeks zdolności kredytowej znajdziemy np. w raportach AMRON-SARFiN lub NBP. 

szacunek dostępności kredytu hipotecznego wraz z z indeksem polityki kredytowej banków

(źródło: NBP)

 

indeks ZBP dostępności mieszkań w Polsce

(źródło: AMRON-SARFiN)

Jak widać na pierwszym wykresie, pomimo zaostrzenia polityki kredytowej przez banki, NBP ocenia, że dostępność kredytów mieszkaniowych rosła. Natomiast drugi wykres pokazuje, że ostatnie lata to względnie wysoka zdolność kredytowa, która jednak w ostatnim czasie delikatnie – ale jednak odczuwalnie – spadła.

Metoda tworzenia obu indeksów różni się od siebie, ale ogólne wnioski są podobne. Ostatnie lata (2015-2019) to dobry okres dla osób chcących zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Czy najlepsze czasy dla kredytobiorców powoli się kończą? Aby to sprawdzić zrobiliśmy własny indeks dostępności kredytu hipotecznego.

Prognoza dla zdolności kredytowej w 2020 roku

O zdolności kredytowej w makro skali decydują takie czynniki jak poziom cen mieszkań, wynagrodzeń, skala budownictwa mieszkaniowego czy przeciętna wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego. W naszym indeksie dostępności pominęliśmy ilość mieszkań oddanych do użytkowania, skupiając się na czynnikach istotnych dla ogólnej zdolności kredytowej.

Indeks dostępności kredytu hipotecznego (2006-2020)

(źródło: indeks zdolności kredytowej; opracowanie: enerad.pl)

Powyższy indeks został stworzony dla kredytów hipotecznych zaciągniętych na okres 30 lat, w celu zakupu 50m2 mieszkania z rynku pierwotnego według cen transakcyjnych dla 7 dużych miast w Polsce.

W długiej perspektywie, lepsze lata dla kredytobiorców zaczęły się około 2015 roku i trwały do końca 2019 roku. Pomarańczowe trójkąty pokazują prognozę, która zapowiada silny spadek zdolności kredytowej w pierwszej połowie 2020 roku (spowodowany epidemią koronawirusa). Co lepiej widać na poniższym wykresie:

Indeks dostępności kredytu hipotecznego wraz prognozą (2014-2020)

(źródło: indeks zdolności kredytowej; opracowanie: enerad.pl)

Dlaczego przewidujemy, niższą zdolność kredytową w 2020 roku? I co to może oznaczać dla kredytobiorców? Wytłumaczenie znajdziesz niżej.

Co wpływa na zdolność kredytową w 2020 roku?

Powodów dla których najbliższe miesiące okażą się trudniejszymi dla kredytobiorców jest wiele. Recesja spowodowana epidemią COVID-19 sprawia, że banki zapowiadają dalsze zaostrzenie polityki kredytowej. Jedynym plusem jest to, że na rynku mieszkań skończą się kosmiczne wzrosty. Choć na spadek cen nadal lepiej nie liczyć.

Poza tym rynek mieszkaniowy wygląda nadal na atrakcyjny dla inwestorów. Przy wysokim deficycie mieszkaniowym (ok. 2 mln. mieszkań) i ograniczonej podaży, można spodziewać się dwóch niekorzystnych zjawisk dla przeciętnego kredytobiorcy.

Po pierwsze inwestorzy będą sięgać po dodatkowe finansowanie w postaci kredytów mieszkaniowych (po obniżce WIBOR wyjątkowo tanich). A to oznacza – po drugie – że banki chętniej będą wybierać inwestorów oraz innych kredytobiorców o bardzo dobrej zdolności kredytowej. Wykluczając przy tym konsumentów z niższymi zdolnościami finansowymi

Wysokie ceny nieruchomości w 2020 roku

Wartość mieszkań nieustannie rośnie. Wpływają na to przede wszystkim czynniki fundamentalne. Po prostu koszt budowy jest coraz wyższy, co musi przełożyć się na większe ceny. Oprócz tego jednak rośnie ryzyko związane z epidemią koronawirusa. Deweloperzy mają np. problemy z rozpoczęciem nowych inwestycji, ale radzą sobie dobrze z aktualnymi pracami. Pamiętajmy też, że sektor nieruchomości stale ma jeszcze zapas ok 10-15% realnego wzrostu cen, względem szczytu sprzed krachu w 2008 roku. Wartość nieruchomości może spotkać korekta, ale nie załamanie.

W 2020 roku przewidujemy, że realne ceny nieruchomości ciągle będą rosły, ale ich tempo powinno zwolnić. Przewidywana inflacja w I kwartale 2020 roku z pewnością spowoduje nominalny wzrost cen mieszkań. Powinien jednak zostać zrekompensowany wyższymi wynagrodzeniami. Jednak efekt podwyższenia płacy minimalnej w 2020 roku będzie słabnąć wraz z czasem i zakładamy, że ceny mieszkań będą rosnąć minimalnie szybciej od pensji Polaków.  

Trudniej o wkład własny w 2020 roku

Można ostrożnie powiedzieć, że w ostatnim czasie, to wymóg wkładu był większym wyzwaniem dla kredytobiorców niż odpowiednia zdolność kredytowa. W roku 2020 problemy może sprawiać jedno i drugie. Szczególnie, że oferta kredytów hipotecznych jest znacznie atrakcyjniejsza, gdy posiadamy minimum 20% wkładu własnego. 

Wkład własny liczony jest jako stosunek kapitału do wartości nieruchomości. Skoro ceny mieszkań mają rosnąć w 2020 roku, to wraz z nimi będzie trzeba uzbierać więcej gotówki. Problemem dla oszczędzających jest też wysoka inflacja. Przez nią nasze oszczędności szybciej tracą na wartości. A według listopadowej prognozy NBP, inflacja w 2020 roku ma być wyższa niż wcześniej to przewidywano.   

Banki oceniają ryzyko spowolnienia gospodarczego

Choć kredyt hipoteczny w 2020 roku stale będzie jednym z ulubionych produktów, przynoszących zyski bankom, to spowolnienie gospodarcze oznacza, że rośnie ryzyko w udzielaniu tak wysokich zobowiązań. 

Według prognoz Narodowego Banku Polskiego, tempo wzrostu PKB nad Wisłą ma wynieść 3,5%. Wcześniej przewidywano, że wyniesie 4%. To oznacza, że cykl koniunkturalny dla Polski zaczyna wchodzić w okres spowolnienia. Prawdziwe jego skutki mamy odczuć w 2021 roku. 

W związku z epidemią COVID-19 wcześniejsze prognozy PKB przestają być aktualne. Eksperci wskazują, kilka scenariuszy. Większość umieszcza wskaźnik PKB dla Polski w granicach +1,7% a -3% rok do roku.

Zatem kredyty hipoteczne muszą stać się trudniej dostępnym produktem. Spowolnienie gospodarcze oznacza większe bezrobocie, mniejsze tempo wzrostu wynagrodzeń i przez to niższą przeciętną zdolność kredytową.

Sprawdź BEZPŁATNIE oferty kredytów hipotecznych

Co można zrobić, aby zwiększyć zdolność kredytową w 2020 roku?

Nie ma jednego prostego sposobu na poprawienie swojej zdolności kredytowej. Ocena sytuacji na rynku kredytów hipotecznych, uświadamia, że najlepszym sposobem na zmniejszenie kosztów kredytu hipotecznego (przede wszystkim marży banku) jest posiadanie wysokiego wkładu własnego. Ale wiemy, że to wcale nie jest łatwe.

Szacunkową zdolność kredytową możesz sprawdzić w naszym kalkulatorze zdolności kredytowej. Tam też umieściliśmy przydatne porady, jak pomóc sobie w zaciągnięciu tańszego i bezpieczniejszego zobowiązania.

Kalkulator zdolności kredytowej

W 2020 roku ogólna zdolność kredytowa będzie niższa. Nie musi to jednak oznaczać, że w takich samych proporcjach zmaleje ilość udzielanych kredytów hipotecznych. Instytucje finansowe muszą lawirować między chęcią zysków (które zapewniają im właśnie kredyty mieszkaniowe), a ryzykiem związanym z koronawirusem. Przy obecnej sytuacji zagrożenia epidemicznego banki i kredytobiorcy nie mogą liczyć na podobne warunki jak w 2019 roku.

Pamiętaj o prawie do wyjaśnienia decyzji kredytowej w banku!

Jeżeli bank odrzuci Twój wniosek o kredyt hipoteczny, możesz skorzystać z prawa do wyjaśnienia decyzji kredytowej. Warto sięgnąć po artykuł 70a prawa bankowego, na podstawie którego bank musi udzielić informacji wyjaśniającej.

Według prawa muszą się w niej znaleźć: zbiór danych, który brała pod uwagę instytucja finansowa przy ocenie Twojej zdolności kredytowej. Oraz czynniki, które rozstrzygnęły o takiej a nie innej decyzji. Informacja z banku powinna być konkretna. Jeśli uważamy, że wyjaśnienie jest zbyt ogólne (“rutynowe”), to możemy z tego powodu złożyć reklamację. Gdy to nie poskutkuje pozostaje skarga do Rzecznika Finansów. 

Dzięki precyzyjnej informacji z banku, możesz lepiej przygotować się do kolejnego wniosku o kredyt hipoteczny. Być może szybciej poprawisz swoją zdolność kredytową. W okresie, gdy będzie o nią coraz trudniej należy korzystać z każdej pomocy. 

Najnowsze aktualności / recenzje

Dodaj komentarz