Zdolność kredytowa w 2021 roku – będzie trudniej o kredyt?

4.25 /5
(Ocen: 8)

Bez zdolności nie ma kredytu. Bez kredytu nie ma mieszkania. Zostaje najem. A ten bywa różny. Nic dziwnego, że stojąc przed alternatywą kredyt hipoteczny czy wynajem, chcemy mieć przynajmniej wybór. Zdolność kredytowa nam go daje. Czy druga połowa 2021 roku zwiastuje, że o kredyt hipoteczny będzie nam łatwiej? Sprawdzamy jakie są nadzieje dla przyszłych kredytobiorców.

Zdolność kredytowa 2021 – podstawowe informacje

Zdolność kredytowa Polek i Polaków widocznie zmalała podczas pierwszej fali pandemii COVID-19. Wyraźny “dołek” w zainteresowaniu kredytami hipotecznymi, można zobaczyć w II kwartale 2020 roku. Po czym indeksy popytu i sprzedaży zaczęły najpierw wracać do normy, by na początku 2021 roku “wystrzelić”. Szczytowy ruch w kredytach hipotecznych mieliśmy w połowie tego roku. Wystarczy rzucić okiem na poniższe wykresy sporządzone przez Biuro Informacji Kredytowej:

Indeks popytu na kredyt hipoteczny lipiec 2021

(źródło: BIK)

Sprzedaż kredytów hipotecznych w Polsce lipiec 2021

(źródło: BIK)

Skoro rośnie popyt i podaż kredytów mieszkaniowych, to czy można sądzić, że i zdolność kredytowa ma się dobrze? Odpowiedź jest ciut mniej optymistyczna. Po pierwsze od lipca 2021 roku weszła nowa Rekomendacja S, która narzuca na banki obowiązek, aby przy okresie kredytowania wyższym niż 25 lat, nadal liczyć zdolność kredytową tak jakby zobowiązanie było wzięte na 25 lat.

Przykładowo idziemy do banku, gdzie chcemy wziąć kredyt mieszkaniowy na 30 lat (dłuższy okres do tej pory oznaczał, że możemy pozwolić sobie na wyższą ratę kredytu, a co za tym idzie – zwiększaliśmy swoją zdolność kredytową). Zanim weszła nowa Rekomendacja S, bank mógł liczyć nasze możliwości finansowe według 30-letniego horyzontu czasu. Dziś nawet, gdy kredyt hipoteczny mamy na 30 lat, nasza zdolność policzona będzie maksymalnie w horyzoncie 25 lat (tak jakby był zaciągnięty na krótszy czas).

Szacuje się, że wprowadzenie nowej Rekomendacji S zmniejszyło zdolność kredytową dla osób biorących kredyt na czas dłuższy niż 25 lat o ok. 5%. To nie dużo, ale okres spłaty to nie jedyne czynniki, które są brane pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej w 2021 roku.

Co to zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa w 2021 roku nadal jest zagadką, bo każdy bank stosuje swoje własne indywidualne kryteria dla kredytobiorców. Nie powinno to dziwić, skoro wyliczenie rzeczywistej zdolności kredytowej polega na określeniu, jaką maksymalną kwotę jesteśmy w stanie spłacić w ustalonym przez umowę czasie. Wystarczy zmiana jednego z parametrów i obliczenia trzeba wykonać od nowa.

Podstawowe cechy zdolności kredytowej to:

indywidualność

Zdolność kredytowa wyliczona dla mnie nie będzie taka sama dla kogoś innego (nawet, jeśli ma podobne zarobki. Wystarczy, że różnimy się branżą w której pracujemy, lub wiekiem).

tymczasowość

mamy odpowiedź z banku o naszej zdolności kredytowej? To dobrze, ale jej ocena ma swój termin ważności. Za pół roku kalkulacja banku może być dla nas inna.

złożoność

w zdolności kredytowej brane są pod uwagę nasze zdolności finansowe i ich wiarygodność. To skutkuje dużą złożonością oceny zdolności kredytowej przez analityków.

Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową?

Swoją faktyczną zdolność kredytową sprawdzimy dopiero w banku. I uwaga! W każdej instytucji finansowej może wyglądać ona inaczej. Nawet jeśli staramy się o taki sam kredyt hipoteczny, na to samo mieszkanie.

Pamiętajmy jednak, że w razie odmowy ze strony banku, możemy wymagać wyjaśnienia decyzji kredytowej. To właściwie nasze prawo. W tym artykule podpowiadamy jak skorzystać z prawa do wyjaśnienia decyzji kredytowej.

Oczywiście swoją zdolność kredytową możemy sprawdzić także za pomocą różnych kalkulatorów internetowych. Sprawdź np. nasz kalkulator zdolności kredytowej:

Kalkulator zdolności kredytowej

Jaka zdolność kredytowa w 2021 roku?

W związku z tym, że  reszta 2021 roku może przebiegać w różny sposób, trudno przewidzieć jaki kształt przybierze zdolność kredytowa Polek i Polaków w drugiej połowie 2021 roku. Oto najważniejsze dane, które mogą być dla nas kompasem w jej ocenie.

Cennych informacji dostarcza nam badanie prof. Marka Bryxa i prof. Stanisława Łobejko – “Zdolność kredytowa społeczeństwa polskiego w zakresie kredytów mieszkaniowych”.

Poniższy wykres przedstawia zdolność kredytową w dużych miastach w Polsce w 2018 roku do zakupu 50 m2 mieszkania:

zdolność kredytowa w Polsce według miast i wielkości gospodarstw domowych

(źródło: Bryx, Łobejko: „Zdolność kredytowa społeczeństwa polskiego w zakresie kredytów mieszkaniowych”)

Widzimy, że zdolności kredytowej pozbawione są głównie rodziny 4 i 5-osobowe. Te ostatnie nie mają zdolności w żadnym z miast.

A jak pokazuje drugi wykres. Także gospodarstwa jednoosobowe, tracą zdolność kredytową, gdy mierzą się do zakupu większego (75 m2) mieszkania. W dodatku osoby z najniższymi dochodami nie mają zdolności kredytowej nawet przy mieszkaniu o powierzchni 50 m2:

zdolność jednej osoby do zakupu małego i dużego mieszkania

(źródło: Bryx, Łobejko: „Zdolność kredytowa społeczeństwa polskiego w zakresie kredytów mieszkaniowych”)

Według najnowszej analizy HRE Investments zdolność kredytowa dla przyjętego modelu maleje – mimo, że przeciętne wynagrodzenie stabilnie rośnie:

Zdolność kredytowa a przeciętne wynagrodzenie w Polsce 2021

(źródło: HRE Investments)

Można się spodziewać, że zdolność kredytowa w Polsce ustabilizuje się na niższym niż w poprzednich latach poziomie. Na korzyść kredytobiorców mają działać ultra niskie stopy procentowe. Ten jednak element może wkrótce się zmienić. Na przykład banki centralne Czech czy Węgier już dawno podniosły stopy procentowe. W naszym regionie tylko NBP jeszcze nie zdecydował się na taki krok. Eksperci spodziewają się pierwszej podwyżki już w listopadzie.

Zdolność kredytowa 2021 – podsumowanie

Żeby mieć zdolność kredytową trzeba będzie spełnić więcej wymagań banków. Przyda się wyższy wkład własny w 2021 roku – nawet, gdy banki złagodziły ten warunek. Nadal kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym jest dostępny tylko dla kredytobiorców, którzy spełnią określone kryteria. Kluczowe będą dochody oraz rodzaj umowy. Nie wiadomo jak banki będą podchodziły do osób pracujących w branżach zagrożonych. Trzeba się liczyć z tym, że tacy klienci będą wykluczeni z rynku kredytowego.

Niekorzystnie na zdolność kredytową w 2021 roku wpływa:

  • nowa Rekomendacja S (zdolność liczona maksymalnie do 25 lat kredytowania)
  • wysoka inflacja (rosną np. koszty utrzymania mieszkania i życia),
  • perspektywa podwyżki stóp procentowych przez NBP (wzrośnie rata kredytu hipotecznego),
  • kolejna fala pandemii przewidywana na jesień 2021 (niepokoi np. niski stopień zaszczepienia populacji w Polsce),
  • wysoka dynamika cen mieszań w Polsce (istnieje ryzyko, że na rynku mamy już bańkę mieszkaniową).

Z pozytywnych czynników wpływających na stabilność zdolności kredytowej jest dobry stan polskiej gospodarki (wskaźnik PKB Polski w 2021 roku ma wynieść +4,6% r/r) i niski poziom bezrobocia.

Informacje o autorze

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Dodaj komentarz
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments