Chcesz wybudować magazyn? Bez tych 3 rzeczy nie ruszysz z miejsca
Zabezpieczony najem, certyfikaty środowiskowe i dostępność energii to dziś kluczowe warunki dla inwestycji magazynowych w Polsce. Katarzyna Madej, dyrektor Industrial Agency w Avison Young, przedstawia aktualne trendy i wyzwania na rynku.
Projekty magazynowe coraz rzadziej spekulacyjne
W aktualnych warunkach rynkowych największą aktywność inwestycyjną obserwuje się w projektach posiadających pre-let na poziomie co najmniej 50–60% powierzchni. Taki poziom najmu często stanowi warunek rozpoczęcia budowy. Oznacza to mniejsze ryzyko dla dewelopera, a tym samym większe szanse na realizację inwestycji.
Rynek wyraźnie się spolaryzował. Część firm, jak GLP, CTP czy Hillwood, wciąż rozwija inwestycje spekulacyjne, lecz koncentruje się głównie na najlepszych lokalizacjach, gdzie popyt jest przewidywalny. Pozostali deweloperzy wolą model pre-let i rozpoczynają budowę dopiero po podpisaniu umów z najemcami.
Pre-let to umowa najmu zawierana przed rozpoczęciem budowy magazynu lub hali przemysłowej. W praktyce oznacza to, że deweloper nie rozpoczyna realizacji inwestycji, dopóki nie zabezpieczy najmu na określoną część powierzchni, zazwyczaj co najmniej 50–60%. Dzięki temu może ograniczyć ryzyko finansowe i łatwiej pozyskać finansowanie z banku. Najemca deklaruje chęć wynajmu jeszcze przed wybudowaniem obiektu, co daje inwestorowi pewność co do opłacalności projektu. W aktualnych warunkach rynkowych pre-let stał się kluczowym czynnikiem decydującym o rozpoczęciu inwestycji.
Rewitalizacje i konwersje coraz istotniejsze
Coraz większe znaczenie mają projekty rewitalizacji terenów poprzemysłowych. Trend ten związany jest z ograniczoną dostępnością gruntów w aglomeracjach oraz rozwojem logistyki miejskiej. Chociaż udział tych inwestycji w rynku pozostaje niewielki, ich znaczenie systematycznie rośnie.
Typ projektu – BTS (build-to-suit), BTO (build-to-own) czy spekulacyjny – ma dziś drugorzędne znaczenie. O realizacji inwestycji decydują przede wszystkim poziom zabezpieczenia najmu i dostępność klientów.
Zielone certyfikaty nowym standardem
Certyfikaty środowiskowe, takie jak BREEAM i LEED, stają się nieodzownym elementem nowych projektów. Obecnie minimum to poziom BREEAM Very Good. Obiekty klasy A często celują w poziom Excellent. Na rynku pojawiają się też pierwsze magazyny z certyfikatem BREEAM Outstanding.
Certyfikacja nie tylko wpływa na postrzeganie projektu, ale staje się też kluczowa dla finansowania. Banki coraz częściej uzależniają warunki kredytowe od wyniku ESG, w którym certyfikaty mają istotne znaczenie. Z tego powodu przestają być one wyłącznie narzędziem wizerunkowym – realnie zwiększają wartość nieruchomości.
Administracja i dostęp do prądu jako główne bariery
Do najczęstszych barier opóźniających realizację inwestycji należą przedłużające się procedury administracyjne. Dotyczy to w szczególności decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę. W aglomeracjach postępowanie środowiskowe może trwać nawet 2 lata.
Kolejnym poważnym wyzwaniem jest dostępność mocy przyłączeniowych. Szczególnie dotyczy to inwestycji produkcyjnych. Ze względu na wzrastające zapotrzebowanie na energię i ograniczoną liczbę uzbrojonych gruntów, znalezienie działki z dostępem do prądu staje się coraz trudniejsze. Terminy realizacji przyłączy nierzadko sięgają kilku lat.
Dodatkowe przeszkody inwestycyjne
Inwestorzy muszą również mierzyć się z:
- brakiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
- skomplikowanymi procedurami administracyjnymi, szczególnie przy sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej,
- nieuregulowanymi kwestiami własnościowymi – sporami, roszczeniami, koniecznością scalania działek.
Projekty produkcyjne są najbardziej narażone na wyzwania formalno-prawne. Dostępność infrastruktury i długość procedur stają się dziś kluczowymi czynnikami wpływającymi na tempo inwestycji.
Zobacz również:- Grenergy inwestuje 3,5 mld euro do 2027 roku. Celem: pozycja lidera w magazynowaniu energii
- Bułgaria uruchamia największy magazyn energii w UE – 496,2 MWh w Lovech
- 205 GWh magazynów energii na świecie w 2024 – Polska z dużym potencjałem
Źródło: Avison Young (komunikat prasowy), oprac. własne.
Obserwuj
Może Cię również zainteresować
ORLEN bije rekordy w imporcie LNG: więcej dostaw, nowoczesna flota i rozwój infrastruktury
Rok 2025 przyniósł przełom na polskim rynku LNG – ORLEN znacząco zwiększył liczbę dostaw do Świnoujścia, rozbudował flotę gazowców i przygotowuje się do uruchomienia terminalu FSRU w Zatoce Gdańskiej.
Ochrona środowiska i klimat w centrum unijnej debaty – Urszula Zielińska na Radzie UE w Nikozji
Podczas nieformalnego spotkania ministrów środowiska UE na Cyprze, wiceministra Urszula Zielińska podkreśliła, że skuteczna ochrona środowiska to fundament bezpieczeństwa, rozwoju gospodarczego i jakości życia obywateli. Rozmowy dotyczyły m.in. adaptacji do zmian klimatu, gospodarki o obiegu zamkniętym oraz konkurencyjności europejskiego przemysłu.
Program NaszEauto: Budżet wyczerpany, wnioski przyjmowane warunkowo
Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej informuje, że budżet programu NaszEauto został wyczerpany. Obecnie składane wnioski są przyjmowane warunkowo, a nabór może zakończyć się jeszcze w lutym.
Enea Eko dostarcza zieloną energię firmie Energia Euro Park – nowy kontrakt na OZE
Enea Eko podpisała umowę na sprzedaż energii z Farmy Wiatrowej Darżyno spółce Energia Euro Park. To ważny krok w kierunku transformacji energetycznej i rozwoju zielonych stref przemysłowych w Polsce.
Waymo pod lupą: zdalni operatorzy z Filipin wspierają autonomiczne taksówki w USA
Podczas przesłuchania w Kongresie USA ujawniono, że autonomiczne pojazdy Waymo korzystają ze wsparcia operatorów z zagranicy, w tym z Filipin. Sprawa wzbudziła obawy o bezpieczeństwo i cyberzagrożenia związane z eksploatacją robotaksówek na amerykańskich drogach.
USA szukają chętnych stanów do składowania odpadów jądrowych – nowa inicjatywa rządu
Administracja Donalda Trumpa ogłosiła nową strategię rozwiązania problemu składowania odpadów jądrowych w USA. Rząd zachęca poszczególne stany do dobrowolnego przyjęcia roli gospodarza dla stałego magazynu odpadów, oferując w zamian znaczące inwestycje i tysiące miejsc pracy.
Komentarze