Chcesz wybudować magazyn? Bez tych 3 rzeczy nie ruszysz z miejsca
Zabezpieczony najem, certyfikaty środowiskowe i dostępność energii to dziś kluczowe warunki dla inwestycji magazynowych w Polsce. Katarzyna Madej, dyrektor Industrial Agency w Avison Young, przedstawia aktualne trendy i wyzwania na rynku.
Projekty magazynowe coraz rzadziej spekulacyjne
W aktualnych warunkach rynkowych największą aktywność inwestycyjną obserwuje się w projektach posiadających pre-let na poziomie co najmniej 50–60% powierzchni. Taki poziom najmu często stanowi warunek rozpoczęcia budowy. Oznacza to mniejsze ryzyko dla dewelopera, a tym samym większe szanse na realizację inwestycji.
Rynek wyraźnie się spolaryzował. Część firm, jak GLP, CTP czy Hillwood, wciąż rozwija inwestycje spekulacyjne, lecz koncentruje się głównie na najlepszych lokalizacjach, gdzie popyt jest przewidywalny. Pozostali deweloperzy wolą model pre-let i rozpoczynają budowę dopiero po podpisaniu umów z najemcami.
Pre-let to umowa najmu zawierana przed rozpoczęciem budowy magazynu lub hali przemysłowej. W praktyce oznacza to, że deweloper nie rozpoczyna realizacji inwestycji, dopóki nie zabezpieczy najmu na określoną część powierzchni, zazwyczaj co najmniej 50–60%. Dzięki temu może ograniczyć ryzyko finansowe i łatwiej pozyskać finansowanie z banku. Najemca deklaruje chęć wynajmu jeszcze przed wybudowaniem obiektu, co daje inwestorowi pewność co do opłacalności projektu. W aktualnych warunkach rynkowych pre-let stał się kluczowym czynnikiem decydującym o rozpoczęciu inwestycji.
Rewitalizacje i konwersje coraz istotniejsze
Coraz większe znaczenie mają projekty rewitalizacji terenów poprzemysłowych. Trend ten związany jest z ograniczoną dostępnością gruntów w aglomeracjach oraz rozwojem logistyki miejskiej. Chociaż udział tych inwestycji w rynku pozostaje niewielki, ich znaczenie systematycznie rośnie.
Typ projektu – BTS (build-to-suit), BTO (build-to-own) czy spekulacyjny – ma dziś drugorzędne znaczenie. O realizacji inwestycji decydują przede wszystkim poziom zabezpieczenia najmu i dostępność klientów.
Zielone certyfikaty nowym standardem
Certyfikaty środowiskowe, takie jak BREEAM i LEED, stają się nieodzownym elementem nowych projektów. Obecnie minimum to poziom BREEAM Very Good. Obiekty klasy A często celują w poziom Excellent. Na rynku pojawiają się też pierwsze magazyny z certyfikatem BREEAM Outstanding.
Certyfikacja nie tylko wpływa na postrzeganie projektu, ale staje się też kluczowa dla finansowania. Banki coraz częściej uzależniają warunki kredytowe od wyniku ESG, w którym certyfikaty mają istotne znaczenie. Z tego powodu przestają być one wyłącznie narzędziem wizerunkowym – realnie zwiększają wartość nieruchomości.
Administracja i dostęp do prądu jako główne bariery
Do najczęstszych barier opóźniających realizację inwestycji należą przedłużające się procedury administracyjne. Dotyczy to w szczególności decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę. W aglomeracjach postępowanie środowiskowe może trwać nawet 2 lata.
Kolejnym poważnym wyzwaniem jest dostępność mocy przyłączeniowych. Szczególnie dotyczy to inwestycji produkcyjnych. Ze względu na wzrastające zapotrzebowanie na energię i ograniczoną liczbę uzbrojonych gruntów, znalezienie działki z dostępem do prądu staje się coraz trudniejsze. Terminy realizacji przyłączy nierzadko sięgają kilku lat.
Dodatkowe przeszkody inwestycyjne
Inwestorzy muszą również mierzyć się z:
- brakiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
- skomplikowanymi procedurami administracyjnymi, szczególnie przy sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej,
- nieuregulowanymi kwestiami własnościowymi – sporami, roszczeniami, koniecznością scalania działek.
Projekty produkcyjne są najbardziej narażone na wyzwania formalno-prawne. Dostępność infrastruktury i długość procedur stają się dziś kluczowymi czynnikami wpływającymi na tempo inwestycji.
Zobacz również:- Grenergy inwestuje 3,5 mld euro do 2027 roku. Celem: pozycja lidera w magazynowaniu energii
- Bułgaria uruchamia największy magazyn energii w UE – 496,2 MWh w Lovech
- 205 GWh magazynów energii na świecie w 2024 – Polska z dużym potencjałem
Źródło: Avison Young (komunikat prasowy), oprac. własne.
Obserwuj
Może Cię również zainteresować
URE: pięciu wytwórców otrzyma 1,5 mld zł wsparcia z drugiej aukcji kogeneracyjnej 2025
Ponad 6 TWh energii z wysokosprawnej kogeneracji zyska wsparcie państwa – rozstrzygnięto drugą w tym roku aukcję na premię kogeneracyjną.
Qair Polska planuje 5 TWh zielonej energii rocznie do 2030 roku. Firma chce mieć 3 GW mocy i rozbudować magazyny energii
Qair Polska zapowiada ambitne cele na najbliższe lata – do 2030 roku chce dostarczać ponad 5 TWh energii odnawialnej rocznie dla odbiorców w Polsce. Kluczowe mają być rozwój magazynów energii, hybrydyzacja instalacji i zmiany legislacyjne – w tym ustawa wiatrakowa.
ESG zmienia reguły gry. Firmy przechodzą od compliance do strategii
Rosnące znaczenie ESG nie ogranicza się już do spełniania wymogów prawnych. Coraz więcej firm dostrzega w nim szansę na budowanie przewagi konkurencyjnej i długoterminowego sukcesu. Przejście od compliance do strategicznego zarządzania ESG staje się nowym standardem – także w Polsce.
Naturalny wodór w skorupie kontynentalnej – potencjał, ograniczenia i geologiczne uwarunkowania
Naturalny wodór może stać się istotnym źródłem czystej energii dla przemysłu i trudnych do dekarbonizacji sektorów. Najnowszy przegląd badawczy opublikowany 13 maja 2025 r. w Nature Reviews Earth & Environment ujawnia, w jakich warunkach dochodzi do jego powstawania i akumulacji w skorupie kontynentalnej. To pierwszy tak kompleksowy opis geologicznych procesów, które mogą zadecydować o przyszłości „białego wodoru”.
177 mld USD na energetykę. IEA o kredytach eksportowych
Rola agencji kredytów eksportowych (ECA) w finansowaniu energetyki rośnie, zwłaszcza w kontekście wsparcia transformacji energetycznej. Międzynarodowa Agencja Energetyczna (IEA) po raz pierwszy uwzględniła ich działania w swoim sztandarowym raporcie World Energy Investment 2025. Od 2014 r. ECAs udzieliły wsparcia energetycznego o wartości 177 mld USD, z czego coraz większa część trafia do projektów związanych z OZE.
Moc deszczu – nowa granica w energii odnawialnej
Deszcz może nie tylko podlewać uprawy czy zasilać rzeki, ale – jak pokazuje tekst Rose Morrison w Renewable Energy Magazine – również dostarczać energii elektrycznej. Dzięki nowatorskim technologiom, takim jak plug flow czy piezoelektryczne dyski, opady zyskują nową rolę w miksie OZE.
Komentarze