Marża banku przy kredycie hipotecznym

Posiadacze kredytów hipotecznych oraz osoby, które dopiero rozglądają się za ofertą dla siebie, wiedzą doskonale, jakie koszty banki naliczają za udzielenie takiego zobowiązania. Bez tego nie udałoby się nam dokonać korzystnego, świadomego wyboru. Liczenie, że trafimy akurat do odpowiedniego banku i pracownik tej instytucji okaże się na tyle wyrozumiały, że specjalnie dla nas zaproponuje najtańszą z możliwych opcji kredytu hipotecznego, to nie jest najlepszy pomysł.

To my sami musimy zadbać o swoje finanse i zapewnić sobie niską ratę, która pozwoli nam na normalne funkcjonowanie. Marża banku jest istotnym składnikiem kosztów, które musimy ponieść, jeśli decydujemy się na kredyt hipoteczny. Postaramy się w tym miejscu przybliżyć temat marży i zwrócić uwagę na dostępne możliwości jej obniżenia.

Marża banku – co to jest?

Marża banku to część oprocentowania zobowiązania. Składa się ono ze stawki bazowej WIBOR oraz właśnie marży banku. Jest ona wyrażona w procentach i pozostaje niezmienna przez cały okres umowy kredytowej. Jest zależna jedynie od instytucji finansowej, która udziela nam kredytu i to właśnie na marży zarabiają banki. Jeśli stawka WIBOR wynosi 3,23%, a marża banku 2%, to oprocentowanie naszego zobowiązania wyniesie ostatecznie 5,23%.

Co kształtuje wysokość marży banku przy kredycie hipotecznym?

A jakie są czynniki mające wpływ na wysokość marży?

wysokość marży jest zależna między innymi od rodzaju kredytu hipotecznego, na jaki się zdecydujemy. W zależności od tego, czy zdecydujemy się na kredyt hipoteczny z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, czy na pożyczkę hipoteczną na dowolny cel, której zabezpieczeniem będzie hipoteka na naszej nieruchomości, banki naliczą inną kwotę marży. Dla osób poszukujących wsparcia na zakup mieszkania dobra informacja jest taka, że przy kredytach mieszkaniowych marża jest niższa niż w przypadku pożyczek czy konsolidacji.

prowizja za udzielenie kredytu – marża jest także zależna od tego, czy bank naliczy nam prowizję za udzielenie nam kredytu hipotecznego i w jakiej kwocie. Zazwyczaj jest tak, że w przypadku kredytów z prowizją 0% banki znacznie podwyższają marże, by odrobić swoje straty. Zwróćmy na to uwagę i nie decydujmy się zbyt pochopnie na tego typu promocje. W propozycjach kredytów z prowizją, bank może obniżyć swoją marżę.

cross-sell – czyli wszystkie dodatkowe produkty finansowe banku, na jakie zdecydujemy się w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Do takich produktów najczęściej należy karta kredytowa i konto osobiste. Pracownik banku zaproponuje nam obniżenie marży pod warunkiem skorzystania z dodatkowych produktów. To, o czym musimy pamiętać, to fakt, że za każdą usługę zapłacimy dodatkowo, nawet ROR wymaga dokonywania opłat każdego miesiąca i jest dodatkowym kosztem tego zobowiązania. Przeliczmy kredyt z obniżoną marżą zaproponowaną przez doradcę i sprawdźmy, co będzie dla nas bardziej opłacalne.

ubezpieczenie – w przypadku ubezpieczenia do naszego kredytu hipotecznego, sytuacja wygląda podobnie jak przy wyborze dodatkowych produktów bankowych. Bardzo często jest to spory wydatek, który odczujemy w naszej racie kredytu, ale gwarantuje nam spokój i bezpieczeństwo dla naszych bliskich. Warto, więc zastanowić się nad tą opcją, szczególnie, że w zamian możemy otrzymać obniżkę marży banku.

LTV – Jest to stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości, jaką kupujemy. Mieszkanie to ma stać się zabezpieczeniem dla banku w razie sytuacji nie spłacenia przez nas zobowiązania. Przy obliczaniu wskaźnika LTV bank może wziąć pod uwagę różne formy liczenia ceny nieruchomości, wartość ze sprzedaży (czyli cenę, jaką zapłacimy sprzedającemu) lub wartość z operatu szacunkowego. Im wartość nieruchomości będzie wyższa, tym lepiej, bo bank zaproponuje niższą marżę.

Wysokość marży banku przy kredycie hipotecznym a zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa to nic innego niż nasza zdolność do spłacenia zobowiązania, na jakie się decydujemy. Im wyższe osiągamy wynagrodzenie, im niższe są nasze comiesięczne rachunki i inne zobowiązania kredytowe tym nasza zdolność będzie wyższa. Dysponując wysoką zdolnością kredytową możemy spróbować wynegocjować lepsze warunki od banku, jak np. obniżenie marży. Duża liczba banków w Polsce, które oferują obecnie kredyty hipoteczne gwarantuje nam, że jeśli w jednym banku przedstawiona oferta nie będzie atrakcyjna możemy sprawdzić koszty także u konkurencji. Bankom zależy na najlepszych klientach i takich starają się zatrzymać przy sobie oferując lepsze warunki kredytowe.

Marża banku przy kredycie hipotecznym to wartość stała?

Zazwyczaj tak, informacje takie są zapisane w umowie kredytowej, kwota powinna obowiązywać przez cały okres jej trwania. Są jednak wyjątki, w których wysokość marży może ulec zmianie. Może zdarzyć się sytuacja, że w chwili podpisywania umowy w banku obowiązywała specjalna promocja gwarantująca obniżkę marży i jest ona ograniczona w czasie. O tym powinien nas poinformować pracownik banku i musi być to także zawarte w umowie kredytowej.

Kolejny przypadek, kiedy w trakcie trwania umowy bank nagle podwyższy nam naszą marże, może nastąpić, gdy decydujemy się na dodatkowy produkt, który był warunkiem obniżki marży. Jeśli dobraliśmy do kredytu konto osobiste i zrezygnujemy z niego w trakcie spłacania kredytu, bank może podwyższyć nam marże do wysokości podstawowej. Mimo, że marża banku poza tymi wyjątkami jest wartością stałą, to stawka WIBOR jest zmienna, także nasze oprocentowanie kredytu również – musimy o tym pamiętać w chwili podpisywania umowy.

Marża banku przy kredycie hipotecznym – podsumowanie

Jak widzimy, na wysokość marży banku wpływa bardzo wiele różnych czynników. Jest to niezwykle istotny składnik kosztów naszego zobowiązania, więc warto zastanowić się nad możliwością uzyskania jak najniższej oferty wysokości marży banku, aby zmniejszyć sobie koszt całkowity kredytu hipotecznego. Na szczęście mamy wpływ na to, jak będzie przedstawiała się marża naszego zobowiązania. Przystępując do procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny pamiętajmy o tym i dokonajmy odpowiednich wyborów. Dzięki temu nasze zobowiązanie może okazać się niezwykle korzystne i nie obciąży zbytnio naszej kieszeni.