Spłata kredytu hipotecznego – jak przebiega?

Gdy podejmiemy już decyzję o zaciągnięciu zobowiązania na lata, jakim jest kredyt hipoteczny, to myślimy tylko o tym, by jak najszybciej sfinalizować transakcję. Chcemy zrealizować nasze marzenia o własnym mieszkaniu, o domku z ogródkiem, czy o zapewnieniu rodzinie bezpiecznego dachu nad głową. Kredyt hipoteczny to wciąż jedyny sposób na kupno nieruchomości dla wielu Polaków.

Niestety w procesie ubiegania się o zobowiązanie jesteśmy zabiegani i obciążeni formalnościami. Dlatego rzadko myślimy o tym, co istotne, a mianowicie jak będzie przebiegała spłata naszego kredytu hipotecznego.

Harmonogram spłaty kredytu hipotecznego

Harmonogram spłaty kredytu gotówkowego w kalendarzu osobistym Harmonogram spłat jest niezwykle istotnym dokumentem dołączanym do kompletu umowy kredytu hipotecznego. Tak naprawdę będziemy do niego wracać nie raz, sprawdzając kwoty wyznaczonych rat i terminy spłat. To, co ważne, to fakt, że w harmonogramie ujęte są wszystkie składniki kosztów naszego zobowiązania. Dzięki temu już na początku wiemy dokładnie, ile przyjdzie nam zapłacić bankowi.

Zwykle harmonogram spłaty ma formę tabeli, w której kolumny to kolejno: numery rat, całkowita suma raty, rata kapitałowa i odsetkowa oraz saldo pozostała kwota do spłaty. Gdy otrzymamy nasz harmonogram do ręki, to widzimy dokładnie, jak będzie się przedstawiać spłata naszego zobowiązania w kolejnych latach. Daje nam to możliwość zaplanowania budżetu domowego i uniknięcia sytuacji, w której nagle zabraknie nam gotówki na inne bieżące wydatki.

Rata kredytu hipotecznego – co tak naprawdę zawiera?

Nie możemy jednoznacznie stwierdzić, co dokładnie zostanie wliczone w ratę naszego zobowiązania. Jest to zależne od indywidualnej oceny naszej historii i zdolności kredytowej oraz wybranej opcji kredytu hipotecznego. Jednak postaramy się chociaż naświetlić, co najczęściej zostaje wliczone w koszt kredytu hipotecznego i jak to wpływa na wysokość naszej miesięcznej raty.

Rata składa się oczywiście z części kapitałowej: spłacamy to, co pożyczyliśmy od banku. Dodatkowo zapłacimy także część odsetkową, która jest zmienna. Z tego względu także wysokość naszej raty może ulec zmianie w czasie trwania umowy. Niestety kapitał i odsetki to nie wszystko.
Jeśli zdecydujemy się na ubezpieczenie, to kwota ta również zostanie wliczona w koszt kredytu. Ubezpieczenie staje się coraz częściej obowiązkowe. Warto jednak sprawdzić, warunki polisy.

Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny banki wymagają aktualnie 20% wkładu własnego, a nie wszystkich stać na opłacenie takiej sumy z góry. Wtedy mamy możliwość wyszukania oferty banku, który proponuje ubezpieczenie niskiego wkładu. Gdy zdecydujemy się na tą opcję nasza rata będzie wyższa, dopóki nie spłacimy kwoty wymaganej przez bank jako wkład własny.

Kolejnym obciążeniem jest ubezpieczenie pomostowe, dotyczy to tylko nieruchomości na rynku pierwotnym. Jeśli nasze mieszkanie dopiero powstaje i nie ma możliwości dokonania wpisu w księdze wieczystej, to bank dolicza pewną kwotę do naszej raty do momentu, aż będzie możliwość dokonania zabezpieczenia kredytu.

Spłata w ratach równych czy malejących?

Gdy rozglądamy się za kredytem hipotecznym, musimy podjąć decyzję o wysokości zaciąganego zobowiązania, okresie spłaty, zdecydować się na ofertę jednego banku i wysokość oferowanego oprocentowania. Do tego przyjdzie nam jeszcze podjąć decyzję o spłacie kredytu w ratach równych lub malejących. Spłacając kredyt hipoteczny oddajemy część kapitałową, którą pożyczamy od banku oraz odsetkową, czyli to, co płacimy instytucji za udostępnienie nam tej sumy. W zależności od tego na co się zdecydujemy, różne będą proporcje w spłacanej części odsetkowej i kapitałowej.

  • raty równe – To najpopularniejsze rozwiązanie wśród właścicieli kredytów hipotecznych w polskich bankach. Raty ustalone są tak, by były mniej więcej równe przez cały okres spłaty naszego zobowiązania. Początkowo spłacamy głównie odsetki i niewielką sumę kapitału, a z biegiem lat proporcje te ulegną zmianie i zaczniemy spłacać kapitał.
  • raty malejące – raty te składają się ze stałej części kapitałowej i odsetek liczonych od wysokości pozostałego kapitału. Na początku raty są wysokie i z czasem maleją, ponieważ maleje podstawa do naliczania odsetek.

Dla kogo raty malejące będą bardziej korzystne?

Pewnie nikogo nie zdziwi fakt, że decydując się na kredyt spłacany w ratach malejących zapłacimy bankowi mniejszy koszt. Zmniejsza się ilość kapitału, a co za tym idzie wysokość liczonych odsetek. Ostatecznie zapłacimy bankowi mniej przy ratach malejących. Tak naprawdę mamy szansę zaoszczędzić kwotę kilku, a nawet kilkunastu tysięcy złotych w zależności od kwoty zobowiązania i okresu spłaty.

Niestety taka możliwość nie jest dostępna dla wszystkich. Jeśli mamy małą zdolność kredytową, a pracownik banku wydłużył nam okres kredytu, by pojawiła się oferta, to pozostanie nam opcja rat równych. Ponieważ obliczając naszą zdolność kredytową bank sprawdza na jaką ratę nas stać przy obecnych rachunkach i innych zobowiązaniach. Nie każdego będzie stać, by płacić tak wysoką ratę w pierwszych latach okresu spłaty. Jeśli jednak nasza sytuacja na to pozwala, warto wybrać raty malejące, dzięki temu zaoszczędzimy, a nasze miesięczne wydatki w przyszłości znacznie zmaleją.

Spłata kredytu hipotecznego – co może nas zaskoczyć?

Czas spłaty kredytu hipotecznego jest ustalany od razu jeszcze przed podpisaniem umowy i nie ulegnie zmianie w trakcie obowiązywania umowy kredytowej. Chyba że zdecydujemy się na refinansowanie kredytu, wtedy najczęściej dochodzi do wydłużenia okresu spłaty.

To, co może ulec zmianie, to niestety wysokość naszej raty miesięcznej oraz całkowity koszt zobowiązania. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne i zależne od wysokości stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Dlatego, gdy decydujemy się na kredyt hipoteczny, musimy mieć świadomość, że rata w wysokości 690 zł w przyszłości może wzrosnąć i przyjdzie nam uporać się z płatnościami rzędu 1000zł. Na szczęście sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w ostatnim czasie jest stabilna i nie przewiduje się znaczących zmian w wysokości stóp procentowych.

Co się stanie, gdy spóźnimy się z płatnością raty?

Nie od razu zostaniemy wpisani do rejestru dłużników, ale niestety nie wpłynie to dobrze na naszą historię kredytową, bo zostanie to odnotowane przez bank w BIK. Większość banków zaakceptuje niewielkie opóźnienie, ale przy dłuższych może znacznie pogorszyć to nasz scoring. Jeśli spóźnimy się nieznacznie przyjdzie nam zapłacić odsetki karne, ale nie będą wysokie, ponieważ będą naliczone od niespłaconej raty, a nie całego zobowiązania.

Pierwszy monit i dodatkowe koszty pojawiają się przeważnie po około 2 tygodniach. W kolejnych otrzymamy wezwanie do zapłaty i ostrzeżenie przed podjęciem czynności windykacyjnych. Pamiętajmy, że sprawa jest poważna, bo na szali jest nasze mieszkanie. Nie lekceważmy takich sytuacji, a każde opóźnienie wyjaśnijmy w placówce banku.

Spłatę kredytu hipotecznego trzeba dokładnie przemyśleć. Wysokość raty kredytu musimy dopasować do naszych możliwości finansowych. Pamiętajmy, że jest to zobowiązanie na długie lata, a w tym czasie mogą spotkać nas różne nieprzewidziane sytuacje i wydatki, które będą ze sobą niosły. Jeśli dokonamy odpowiedniego wyboru, przeliczymy wszystkie koszty zobowiązania to mamy szansę na zakup mieszkania bez potrzeby zaciskania pasa i nerwów, skąd weźmiemy na zapłacenie kolejnej raty.