Współpraca z właścicielem gruntu pod OZE krok po kroku
Jak skutecznie pozyskać grunt pod inwestycję w OZE i uniknąć najczęstszych problemów? Brak własnego terenu nie musi oznaczać rezygnacji z inwestycji w fotowoltaikę czy inne źródła odnawialne. Wielu inwestorów decyduje się na współpracę z właścicielami gruntów – to rozwiązanie z potencjałem, ale też pułapkami. Jak zacząć? Na co zwrócić uwagę? Ten poradnik przeprowadzi Cię krok po kroku przez cały proces – od pierwszego kontaktu po podpisanie umowy.
Jak znaleźć odpowiedni grunt i właściciela?
Pierwszym krokiem jest znalezienie gruntu, który spełnia wymagania techniczne i formalne niezbędne do realizacji inwestycji OZE. Grunty idealne pod farmy PV to zazwyczaj działki o powierzchni co najmniej 1–2 ha, niezacienione, z dobrym nasłonecznieniem i płaskim ukształtowaniem terenu. Niezwykle istotna jest też bliskość infrastruktury energetycznej – dostęp do sieci niskiego lub średniego napięcia może znacząco ułatwić i przyspieszyć realizację projektu.
Warto przeszukiwać serwisy ogłoszeniowe z kategorią dzierżawy gruntów pod OZE. Równie skuteczne bywa bezpośrednie docieranie do właścicieli – telefonicznie, pocztą tradycyjną lub przez lokalne kontakty. W przypadku gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym, warto zachować ostrożność – sprawdzenie księgi wieczystej to absolutna podstawa. Unikaj gruntów z wieloma współwłaścicielami, jeśli nie ma możliwości uzyskania zgody wszystkich stron.
Przed dalszymi rozmowami z właścicielem działki warto dokładnie zweryfikować dane z ewidencji gruntów i budynków, dostępność planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunków zabudowy. Grunty rolne wymagają również sprawdzenia możliwości ich odrolnienia – bez tego niemożliwe będzie rozpoczęcie budowy instalacji PV.
Zobacz również:
- Dzierżawa pod fotowoltaikę – 5 rzeczy, które trzeba wiedzieć
- Budowa farmy fotowoltaicznej – krok po kroku
- Jak uzyskać warunki przyłączenia i zgłosić magazyn energii?
📢 Ogłoszenia z rynku energii i OZE
Inwestycje, grunty, dzierżawa, praca, współpraca, komponenty, usługi – sprawdź aktualne ogłoszenia branżowe lub dodaj własne. Bezpłatnie.
Zobacz ogłoszeniaPierwszy kontakt – jak prowadzić rozmowy z właścicielem?
Rozmowy z właścicielem gruntu warto rozpocząć dopiero po przygotowaniu konkretnej oferty. Profesjonalna prezentacja inwestycji zwiększa szanse na powodzenie. Dobrze, by potencjalny partner zobaczył schemat planowanej instalacji, przykłady podobnych projektów oraz poznał korzyści płynące z dzierżawy – regularny dochód, brak kosztów i ryzyk po jego stronie, a także możliwość wypowiedzenia umowy po określonym czasie.
Podczas pierwszego kontaktu dobrze jest zadawać konkretne pytania: czy grunt jest wolny od obciążeń, czy właściciel jest jedynym użytkownikiem wieczystym lub współwłaścicielem, czy działka jest obecnie wykorzystywana rolniczo i czy posiada do niej dostęp drogą publiczną. Warto również ustalić, czy na gruncie znajdują się jakiekolwiek obiekty, które mogłyby kolidować z inwestycją.
Wielu właścicieli działek podchodzi do inwestycji OZE z rezerwą. Należy liczyć się z obawami dotyczącymi długiego okresu dzierżawy, ingerencji w grunt czy przyszłościowych skutków inwestycji. Tu kluczowa będzie spokojna, rzeczowa rozmowa i transparentne podejście do warunków współpracy. Należy też jasno powiedzieć, że na dalszym etapie konieczne będzie uzyskanie zgód administracyjnych, a to wymaga czasu i cierpliwości.
Negocjacje i ustalenia – co trzeba omówić?
Kiedy właściciel gruntu wyrazi zainteresowanie, można przejść do konkretów. Najważniejsze kwestie to warunki finansowe oraz okres dzierżawy. Wysokość opłat może być ustalana w stawce za hektar lub za całą działkę – najczęściej waha się od kilku do kilkunastu tysięcy złotych rocznie za hektar. Warto rozważyć klauzulę indeksacyjną, która zabezpieczy obie strony przed skutkami inflacji.
Okres dzierżawy powinien uwzględniać czas potrzebny na pozyskanie decyzji administracyjnych (często 1–2 lata), czas eksploatacji instalacji (zwykle 25 lat) oraz ewentualną możliwość przedłużenia umowy. Dobrym zwyczajem jest rozdzielenie umowy na dwa etapy – pierwsza (warunkowa) na czas przygotowania inwestycji, druga (właściwa) na czas jej funkcjonowania.
Należy jasno ustalić obowiązki stron – kto odpowiada za ogrodzenie terenu, jego utrzymanie, monitoring i ewentualną rekultywację gruntu po zakończeniu inwestycji. Trzeba też zastrzec możliwość wykonywania niezbędnych prac geodezyjnych i badań gruntu w okresie przygotowawczym.
Umowa powinna zawierać również zapisy zabezpieczające inwestora – np. zakaz zbycia działki bez zgody dzierżawcy lub prawo pierwokupu. Z drugiej strony właściciel gruntu ma prawo oczekiwać zapisów gwarantujących regularność wypłat i zabezpieczenie na wypadek niewywiązania się z warunków.
Podpisanie umowy – jak zadbać o formalności?
Współpraca z właścicielem gruntu wymaga formalnego zabezpieczenia. Standardowo stosuje się umowę przedwstępną lub warunkową (na okres przygotowania inwestycji) oraz właściwą umowę dzierżawy, obowiązującą po uzyskaniu decyzji środowiskowych, warunków przyłączenia i pozwolenia na budowę.
Z punktu widzenia bezpieczeństwa inwestycji, ważne jest, by umowa miała formę aktu notarialnego. Umożliwia to jej wpis do działu III księgi wieczystej – co z kolei daje pewność, że nowy właściciel działki nie będzie mógł podważyć praw dzierżawcy.
Warto zadbać, by podpisywana umowa precyzyjnie opisywała lokalizację inwestycji (np. za pomocą mapki z geoportal.gov.pl), jej przeznaczenie oraz termin wejścia w życie. Powinna także określać procedurę rozwiązania umowy, zasady przekazania działki po zakończeniu eksploatacji oraz ewentualne kary umowne za niewywiązanie się z zapisów.
Przed podpisaniem dokumentów należy też sprawdzić, czy właściciel gruntu występuje jako osoba fizyczna, rolnik, firma czy współwłaściciel – każda z tych sytuacji wymaga innego podejścia prawnego. Kluczowa jest też jednoznaczna identyfikacja stron oraz dokładna dokumentacja podpisywanych porozumień.
Co dalej po podpisaniu umowy?
Po podpisaniu umowy nie kończy się kontakt z właścicielem – przeciwnie, zaczyna się kolejny etap współpracy. W pierwszej kolejności inwestor powinien przygotować harmonogram działań – od uzyskania warunków przyłączenia, przez decyzję środowiskową, aż po pozwolenie na budowę. Warto poinformować właściciela o kolejnych etapach i przewidywanym terminie uruchomienia farmy.
Na tym etapie niezbędne mogą być dodatkowe wizyty na działce – wykonanie odwiertów geotechnicznych, pomiarów, prac geodezyjnych. Właściciel musi zostać o nich poinformowany z odpowiednim wyprzedzeniem. Warto zadbać o dokumentację wszystkich działań – zdjęcia, protokoły, korespondencję.
Zdarzają się sytuacje, w których po kilku latach zmienia się sytuacja właściciela (sprzedaż gruntu, zmiana planów). Dlatego już na etapie negocjacji warto przewidzieć zapisy umożliwiające dalszą współpracę z nowym właścicielem lub zabezpieczenia praw dzierżawcy.
W przypadku problemów – opóźnień administracyjnych, problemów z przyłączeniem lub zmian przepisów – warto zachować regularny kontakt z właścicielem i informować go o statusie projektu. Dobra komunikacja pozwala uniknąć nieporozumień i zwiększa szansę na długoterminową, korzystną współpracę.
Podsumowanie i co dalej?
Współpraca z właścicielem gruntu to często pierwszy i kluczowy krok w realizacji inwestycji w OZE. Odpowiednie przygotowanie, jasna komunikacja i dobrze zabezpieczona umowa mogą oszczędzić wielu problemów w przyszłości.
Zobacz również:
- Przygotowanie działki pod dzierżawę dla farmy PV – krok po kroku
- Ile można zarobić na dzierżawie gruntu pod OZE w 2025 roku?
- Gdzie i jak znaleźć inwestora pod farmę PV?
- Jak inwestować w magazyny energii? Przegląd modeli, kosztów i zwrotu z inwestycji (ROI)
- Jak znaleźć odpowiedni grunt pod inwestycję OZE? Przewodnik
A gdy już znajdziesz odpowiednią lokalizację – nie zwlekaj. Dodaj ogłoszenie i rozpocznij współpracę z właścicielem gruntu.
Obserwuj
Może Cię również zainteresować
Auchan stawia na OZE – współpraca z Axpo i 115 GWh z fotowoltaiki
Sieć handlowa Auchan intensyfikuje działania na rzecz transformacji energetycznej. Dzięki współpracy z Axpo Polska i GoldenPeaks Capital zwiększa dostęp do odnawialnych źródeł energii i oszczędza prąd w sklepach.
Nagroda Jamesa Dysona 2025 – ruszyła rekrutacja
Do 16 lipca 2025 roku młodzi inżynierowie i naukowcy mają szansę zgłaszać się do konkursu o Nagrodę Jamesa Dysona. W puli konkursu czekają nagrody pieniężne oraz możliwość zaprezentowania swoich projektów na arenie międzynarodowej.
SMR-y w Polsce już w 2028? OSGE ujawnia konkretne plany
Orlen Synthos Green Energy (OSGE) zapowiada, że w 2028 roku może dojść do pierwszego wylania betonu pod reaktor SMR w Polsce. Projekt oparty na technologii BWRX-300 GE-Hitachi ma mieć strategiczne znaczenie dla polskiego przemysłu
„Czyste Powietrze” z problemami: 103 zawiadomienia i miliardy na ratunek
Ministra klimatu Paulina Hennig-Kloska zaprezentowała efekty kontroli programu „Czyste Powietrze”. Wskazano rażące zaniedbania, ale też konkretne działania naprawcze. Program zyskał nowe finansowanie i narzędzia kontroli, a resort złożył już 103 zawiadomienia do prokuratury.
Komisja Europejska chce bezpieczniejszych i czystszych dróg – nowe przepisy dla pojazdów w UE
Komisja Europejska ogłosiła 24 kwietnia 2025 roku propozycję kompleksowej reformy unijnych przepisów dotyczących bezpieczeństwa drogowego i rejestracji pojazdów. Nowe regulacje mają uwzględnić rosnącą liczbę pojazdów elektrycznych oraz rozwój technologii wspomagających kierowców, a ich celem jest ograniczenie liczby wypadków, zmniejszenie emisji zanieczyszczeń oraz walka z oszustwami, takimi jak manipulacja licznikami przebiegu.
Nowatorska pompa ciepła z CO₂: nawet o 23% wyższa efektywność
Naukowcy z Uniwersytetu w Padwie opracowali wieloźródłową pompę ciepła na CO₂, która równocześnie wykorzystuje dwa z trzech dostępnych źródeł ciepła: powietrze, grunt i słońce. Wyniki badań pokazują nawet 23% poprawę efektywności w porównaniu do tradycyjnych pomp powietrznych. Choć technologia ma duży potencjał w dekarbonizacji ogrzewnictwa, wciąż pojawiają się pytania o jej opłacalność ekonomiczną.
Komentarze