Opłacalność wynajmu działki po fotowoltaikę
Opłacalność wynajmu działki pod fotowoltaikę w ciągu ostatnich lat systematycznie wzrasta. Za 1 ha wydzierżawionej ziemi dzierżawiący może otrzymać nawet od kilku do kilkunastu tysięcy złotych tysięcy złotych. Strony zawierają umowę na dzierżawę zwykle na na około 20 - 30 lat, co sprawia, że farma generuje stabilne dochody, z obszarów nierentownych, np. nieużytków lub z gruntów niskiej jakości.
To jednak, czy i jak bardzo opłaca się wynająć grunt pod farmę PV w dużej mierze zależy od jego cech. Oto co będzie miało wpływ na stawki czynszów oraz opłacalność dzierżawy:
- Lokalizacja: Działka musi być dobrze nasłoneczniona, najlepiej z ekspozycją południową, bez zacienień.
- Powierzchnia: Optymalnie co najmniej 1 hektar, aby zapewnić odpowiednią skalę projektu.
- Teren: Powinien być płaski lub lekko nachylony, bez dużych przeszkód terenowych.
- Bliskość do infrastruktury: Bliskość do sieci energetycznej i stacji transformatorowych jest kluczowa dla łatwego podłączenia farmy.
- Status prawny: Działka powinna mieć jasny i nieobciążony status prawny oraz powinna znajdować się na obszarze bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (opcjonalnie: obszary z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje instalacje fotowoltaiczne).
- Dostępność: Dobrze, jeśli działka ma łatwy dostęp do drogi publicznej, co ułatwia transport i instalację paneli.
Dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę krok po kroku
Proces dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę wymaga staranności i dbałości o szczegóły, tak, aby inwestycja była bezpieczna i opłacalna.
Ocena działki
Pierwszym krokiem w procesie dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę jest dokładna ocena działki. Rolnik musi upewnić się, że jego teren spełnia określone kryteria. Wielkość i dostępność infrastruktury, takiej jak linie energetyczne, stacje transformatorowe, jest kluczowa dla minimalizacji kosztów podłączenia instalacji do sieci. Równie ważny jest brak zacienień i właściwa ekspozycja na słońce.
Wybór inwestora
Przy wyborze inwestora zwróćcie uwagę na doświadczenie i reputację potencjalnego partnera. Warto sprawdzić referencje i wcześniejsze realizacje firmy - dewelopera. Sytuacja finansowa inwestora również odgrywa istotną rolę – warto upewnić się, że firma jest wypłacalna i będzie w stanie wywiązać się z przyjętych zobowiązań.
Negocjacje
Po wyborze inwestora następuje faza negocjacji. W tym etapie omawiane są szczegóły umowy, w tym wysokość czynszu, który rolnik będzie otrzymywać za dzierżawę gruntu. Negocjowane są również warunki dotyczące okresu dzierżawy – umowy zazwyczaj zawierane są na długie okresy, nawet do 30 lat. Ważnym elementem jest także ustalenie warunków rozwiązania umowy, aby obie strony były zabezpieczone na wypadek nieprzewidzianych okoliczności.
Podpisanie umowy
Ostatnim, ale też najważniejszym krokiem jest podpisanie umowy dzierżawy. Przed finalizacją, rolnik powinien dokładnie przeanalizować wszystkie zapisy umowy, najlepiej z pomocą prawnika specjalizującego się w tego typu transakcjach. Podczas analizy prawnik powinien sprawdzić zgodność umowy z obowiązującymi przepisami, a także upewnić się, że umowa porusza kluczowe aspekty współpracy i precyzyjnie je opisuje.
Na co uważać przy podpisywaniu umowy?
Przy podpisywaniu umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną, ważne jest, aby zadbać o kilka kluczowych kwestii. Oto najważniejsze aspekty, na które należy zwrócić uwagę:
- Dokładne określenie przedmiotu dzierżawy - w umowie powinien być precyzyjnie wskazany obszar objęty dzierżawą. Zaleca się dołączenie mapy geodezyjnej, na której zaznaczony będzie teren przeznaczony pod panele fotowoltaiczne.
- Czas trwania umowy - maksymalny czas trwania umowy nie powinien przekraczać 29 lat. Dłuższy okres może prowadzić do zasiedzenia nieruchomości przez dzierżawcę. Dobrym rozwiązaniem jest podpisanie umowy na 25-29 lat z opcją skrócenia.
- Czynsz i inne opłaty - umowa powinna zawierać zapis o waloryzacji czynszu oraz określać minimalną powierzchnię gruntu, za którą będzie płacony czynsz, niezależnie od rzeczywiście zajętej powierzchni. Dzierżawca powinien także pokrywać wszelkie opłaty publicznoprawne, w tym podatek od nieruchomości i podatek rolny.
- Uprawnienia i obowiązki stron - umowa powinna jasno określać prawa i obowiązki obu stron. Ważne jest, aby dzierżawca miał obowiązek uzyskania wszystkich niezbędnych pozwoleń na własny koszt oraz aby czynsz był płacony także w okresie uzyskiwania tych pozwoleń. Oprócz tego, w umowie powinien znaleźć się zapis, że po zakończeniu umowy dzierżawca jest zobowiązany do usunięcia paneli fotowoltaicznych na własny koszt.
- Możliwość rozwiązania umowy - umowa powinna przewidywać możliwość jej rozwiązania przez właściciela w przypadku zaległości w płatnościach czynszu, niewywiązania się z obowiązków lub korzystania z gruntu w sposób niezgodny z umową.
Dzierżawa pod fotowoltaikę - zalety i wady
| Zalety | Wady |
| Stały, długoterminowy dochód z dzierżawy | Długoterminowe zobowiązanie, które może ograniczać inne możliwości użytkowania gruntu |
| Niskie ryzyko inwestycyjne po stronie rolnika | Potrzeba starannego doboru inwestora i dokładnej analizy umowy |
| Wsparcie dla rozwoju odnawialnych źródeł energii | Możliwość wystąpienia konfliktów związanych z lokalną społecznością |
| Minimalne zaangażowanie czasowe i operacyjne po stronie rolnika | Zmiana krajobrazu i potencjalne ograniczenia estetyczne |
| Możliwość modernizacji i poprawy infrastruktury na terenie gospodarstwa | |
| Zwiększenie wartości gruntu poprzez długoterminowe inwestycje |
Ile kosztuje wynajem działki po fotowoltaikę?
Średni czynsz dzierżawny za hektar gruntu pod fotowoltaikę wynosi od 8 000 do 15 000 PLN rocznie. W regionach o lepszych warunkach nasłonecznienia oraz bliskości infrastruktury energetycznej stawki mogą być wyższe, nawet do 20 000 PLN za hektar rocznie.
Koszt wynajmu działki pod instalację fotowoltaiczną może się znacznie różnić w zależności od wielu czynników, takich jak lokalizacja, wielkość działki, dostępność infrastruktury energetycznej, warunki nasłonecznienia, oraz negocjacje z inwestorem.
Pomocny, fachowy artykuł