Jak rozliczyć sprzedaż energii z fotowoltaiki najemcy?

Fotowoltaika na wynajmowanym budynku - coraz popularniejsza, ale pojawiają się wątpliwości

Jak wynika z danych Agencji Rynku Energii, liczba mikroinstalacji fotowoltaicznych (o mocy do 50 kW) na koniec 2022 roku wynosiła ok. 1,2 mln. Do tego, w Polsce w tym samym okresie w Polsce funkcjonowało 3056 małych instalacji fotowoltaicznych (o mocy od 50 kW do 1 MW). Oznacza to, że nieruchomości zabudowane instalacją fotowoltaiczną coraz częściej będą trafiały pod wynajem. I to nie tylko ze względu na statystykę i dynamiczny przyrost liczby budynków z PV, ale również ze względu na zainteresowanie najemców. Instalacja fotowoltaiczna jest bowiem skutecznym sposobem na obniżenie kosztów prowadzenia działalności gospodarczej czy nawet gospodarstwa domowego. Instalacje słoneczne na znaczeniu zyskują szczególnie teraz, gdy ceny energii oraz jej nośników wciąż są bardzo wysokie i ulegają regularnym wahaniom (to efekt m.in. wojny w Ukrainie).

Niestety, przepisy prawa nie nadążają za zmianami technologicznymi i ich zastosowaniami praktycznymi. Bo o ile ustawa o OZE w jasny sposób reguluje zasady wykorzystania energii z odnawialnych źródeł energii na własne potrzeby, o tyle przy sprzedaży energii elektrycznej z fotowoltaiki najemcy mogą pojawić się już wątpliwości. W tym artykule rozważymy dwa przypadki:

• sprzedaż energii elektrycznej z fotowoltaiki najemcy, realizowaną przez podmiot gospodarczy;
• uregulowanie fotowoltaiki na wynajmowanym budynku (w relacji: osoba fizyczna - osoba fizyczna).

Sprzedaż energii elektrycznej z fotowoltaiki najemcy - jak zrobić to łatwo i legalnie?

Sprzedaż energii elektrycznej z fotowoltaiki najemcy (np. w przypadku obiektu komercyjnego wyposażonego w PV) obecnie najlepiej rozwiązać za pomocą refakturowania energii elektrycznej. Refakturowanie energii elektrycznej polega na przeniesieniu kosztów z podmiotu będącego stroną umowy z zakładem energetycznym (wynajmującego) na osobę, która będzie faktycznie korzystać z energii elektrycznej.

Co istotne, skorzystanie z tego rozwiązania jest możliwe zarówno w przypadku, gdy:

• Energia wyprodukowana przez panele fotowoltaiczne wykorzystywana jest do zaspokojenia zapotrzebowania energetycznego jedynie w części wspólnej. W tym przypadku możliwe jest ograniczenie kosztów najemcy związanych z użytkowaniem całej nieruchomości.
• Występuje nadwyżka energii w stosunku do zapotrzebowania energetycznego części wspólnej. W tym przypadku, nadwyżki energii można wykorzystać np. do proporcjonalnego obniżenia własnych kosztów energii ponoszonych przez najemcę. Zatem przykładowo, jeśli instalacja PV wygenerowała 1.000 kWh nadwyżki, a lokal ma 1/10 udziału w budynku, przysługiwałoby mu do wykorzystania 100 kWh, które obniżyłoby rachunek za zużycie energii w lokalu.

Sprzedaż energii elektrycznej z fotowoltaiki najemcy a akcyza

Warto podkreślić, że według interpretacji Krajowej Administracji Skarbowej z dnia 01.02.2023 roku (sygnatura DOP7.8101.4.2022), sprzedaż energii elektrycznej z fotowoltaiki w ramach refakturowania nie podlega obowiązkowi akcyzowemu. Tym samym, bazując na interpretacji Szefa KAS, można przyjąć, że wynajmujący nie musi rejestrować się w Centralnym Rejestrze Podmiotów Akcyzowych, składać deklaracji i płacić podatku akcyzowego.

Jednocześnie, w wydanej interpretacji Szef Krajowej Administracji Skarbowej zaznaczono, że

Refakturowanie energii z instalacji fotowoltaicznej jest możliwe i przeprowadzane jest na zasadach ogólnych, tj. przerzucenia faktycznych kosztów (art. 8 ust. 2a ustawy o VAT). Takie rozwiązanie umożliwia ograniczenie opłat przez najemców za energię w ramach wynajmu. W przypadku wynajmowania pomieszczeń w budynku z instalacją fotowoltaiczną przez najemcę w budynku, na którym znajduje się ta instalacja fotowoltaiczna, występuje możliwość zastosowania zwolnienia od akcyzy dla zużycia energii elektrycznej, gdy łączna moc generatorów nie przekroczy 1 MW z instalacji fotowoltaicznych wynajmowanej (...).

Interpretacja kwestii akcyzy przy wynajmie lokalu z fotowoltaiką z lutego 2023 roku przyniosła nową wykładnię dla tego zagadnienia. W maju 2022 roku Dyrektor KIS wydał bowiem interpretację (0111-KDIB3-3.4013.80.2022.1.JS.), zgodnie z którą wynajmujący miałby obowiązek uiszczać podatek akcyzowy i realizować inne związane z nim obowiązki (m.in. ewidencyjne).

Fotowoltaika a refakturowanie energii elektrycznej - o czym warto pamiętać?

Kwestia refakturowania energii elektrycznej z fotowoltaiki (a także innych mediów) nie została, póki co uregulowana w przepisach. Praktyka oraz przyjęte orzecznictwa pozwalają jednak wskazać kilka kwestii, o których warto wiedzieć w kontekście fotowoltaiki i refaktury.

• By skorzystać z refakturowania, refakturowana usługa powinna stanowić wyodrębnioną część usług związanych z wynajmem. Za taką można uznać usługę, na którą najemca ma wpływ - np. poprzez decydowanie o zużyciu. W przypadku refakturowania przydatne są zatem różnego rodzaju podliczniki energii.
• Z usług stanowiących podstawę do refakturowania nie powinien korzystać podmiot dokonujący refakturowania.
• Do kosztów refakturowania energii elektrycznej z fotowoltaiki nie powinny być naliczane dodatkowe opłaty.

Uwaga! Kwestie sposobu refakturowania energii elektrycznej z fotowoltaiki w wynajmowanym budynku najlepiej skonsultować z osobami lub podmiotami świadczącymi usługi księgowe.

Fotowoltaika na wynajmowanym budynku - co mogą zrobić osoby fizyczne?

W przypadku osób fizycznych, kwestię fotowoltaiki na wynajmowanym budynku można rozwiązać w znacznie prostszy sposób. W wynajmie prywatnym popularnym zabiegiem jest bowiem przepisanie licznika energii elektrycznej na najemcę. Ten krok może ułatwić rozliczanie energii z fotowoltaiki w wynajmowanym domu. Rachunki są bowiem wystawiane bezpośrednio na najemcę, on też wykorzystuje wyprodukowaną energię.

Uprzedzając Wasze obawy - zgodnie z interpretacją Ministerstwa Klimatu i Środowiska, przepisanie licznika energii nie będzie miało wpływu na zmiany w systemie rozliczeniowym. Oznacza to więc m.in., że nie utracimy prawa do rozliczania się w systemie opustów, jeśli z takiego korzystamy.

Podsumowując, rozliczenie sprzedaży energii z fotowoltaiki najemcy, w przypadku podmiotów gospodarczych można zrealizować za pomocą tzw. refakturowania energii elektrycznej. Przed wykonaniem rozliczenia warto jednak zwrócić się z prośbą o pomoc do specjalistów prawa podatkowego, a nawet wystąpić o interpretację do Krajowej Informacji Skarbowej. W przypadku osób fizycznych, rozwiązaniem na uregulowanie kwestii fotowoltaiki na wynajmowanym domu może być przepisanie licznika. Jednak również i w takim wariancie, warto skontaktować się m.in. z OSD, by sprawdzić, co w takim przypadku stanie się z zebraną nadwyżką.