Dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę – czy warto?

Ocena: 4.3 (ilość ocen: 6)

Ocena: 4.3
(ilość ocen: 6)

Coraz więcej inwestorów prywatnych, jak i przedsiębiorców decyduje się na pozyskiwanie “zielonej energii” za pomocą mikroelektrowni słonecznych. Niekiedy dążenia te idą dalej i firmy planują przedsięwzięcia polegające na uruchomieniu farm fotowoltaicznych na gruncie. Co jednak w przypadku, w którym inwestor nie posiada odpowiedniej do tego celu działki? Wówczas z pomocą przychodzi dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę. Najczęściej oferty pochodzą od rolników, którzy decydują się w ten sposób zagospodarować nieużytki rolne. Czy jest to dla nich opłacalne przedsięwzięcie?

Dlaczego farmy fotowoltaiczne cieszą się popularnością?

Fotowoltaika dla inwestora prywatnego ma zwykle na celu pokrycie zapotrzebowania jego gospodarstwa domowego na energię elektryczną. Takie instalacje nie przekraczają zazwyczaj 50 kWp mocy, gdyż są ograniczone choćby powierzchnią, jaką dysponuje inwestor. Coraz bardziej popularne staje się jednak produkowanie “zielonej” energii na szerszą skalę i przekazywanie jej do sieci energetycznej. Celem zorganizowania takiego przedsięwzięcia konieczne jest uruchomienie farmy fotowoltaicznej, w ramach której panele fotowoltaiczne będą instalowane na gruncie. Produkowana w takich kompleksach fotowoltaicznych energia sprzedawana jest przez inwestorów do sieci i dalej dystrybuowana do indywidualnych odbiorców.

Odpowiednio skonfigurowana farma, która charakteryzuje się sprzyjającym położeniem pod kątem nasłonecznienia, jest w stanie przynieść inwestorowi spory zysk. To, co tak naprawdę należy do jego obowiązków w tym przedsięwzięciu, to kontrola nad prawidłowym funkcjonowaniem systemu, konserwacja paneli oraz usuwanie ewentualnych usterek. Na farmach fotowoltaicznych coraz częściej instalowana jest także fotowoltaika na trackerach pozwalająca na dodatkowe zwiększenie uzysku energetycznego. Zarobkowe wykorzystywanie “zielonej energii” staje się więc coraz bardziej popularne, a jedynym problem inwestorów staje się z czasem deficyt gruntów pod budowę kolejnych farm. Tu powstaje szansa do zarobku dla właścicieli niezagospodarowanych działek lub nieużytków rolnych. Inwestorzy jednak zainteresują dzierżawą takiej ziemi tylko w przypadku, w którym będzie ona spełniała określone warunki.

Jaka działka nadaje się pod fotowoltaikę?

Farmy fotowoltaiczne buduje się na niezalesionych, otwartych terenach z możliwie najlepszym dostępem do światła i jak najwyższym stopniem średniego rocznego nasłonecznienia. Dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę musi zatem opierać się o konkretne wymagania, jakie inwestor stawia przed właścicielem działki. Do najczęściej wymienianych warunków, które musi spełniać grunt dzierżawiony pod fotowoltaikę należą:

w przypadku gruntów rolnych wymagana klasa ziemi to IV, V lub VI,
dopuszczane są także nieużytki, ale nieporośnięte krzewami, drzewami lub innymi naturalnymi przeszkodami,
brak planu zagospodarowania przestrzennego lub wpis do planu o przeznaczeniu gruntu pod zabudowę fotowoltaiczną,
działka nie może leżeć na terenie parku krajobrazowego, rezerwatu, obszaru Natura 2000,
grunt nie może znajdować się na terenach zalewowych i narażonych na powodzie i podtopienia,
powierzchnia działki nie powinna być mniejsza niż 2 ha,
bliskość punktu SN (linii średniego napięcia) lub GPZ (Głównego Punktu Zasilającego) stanowi o dodatkowej atrakcyjności działki w ocenie inwestora.

Oczywiście, w zależności od wymagań stawianych przez firmę planującą inwestycję fotowoltaiczną, warunki stawiane dzierżawionym gruntowi mogą się różnić. Jeżeli działka jest świetnie położna, ale jej powierzchnia nie przekracza 2 ha, to jej właściciel nadal może liczyć na rentowną dzierżawę. Wszystko zależy od indywidualnych preferencji inwestora. Trzeba jednak pamiętać, że im więcej spełnionych warunków, tym większa szansa na uzyskanie satysfakcjonującej kwoty za dzierżawę terenu.

Warto zatem w miarę możliwości przygotować grunt wg wskazanych wyżej wytycznych, zanim udostępni się go do oceny potencjalnym inwestorom. Uregulowanie stanu prawnego działki oraz aspektów związanych z planem zagospodarowania przestrzennego należą wręcz w takiej sytuacji do konieczności.

Dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę – ile można zarobić?

Dochód pasywny to sposób zarobkowania ceniony właściwie przez wszystkich inwestorów. Właściciel gruntu, któremu uda się wydzierżawić go pod zabudowę fotowoltaiczną, będzie mógł liczyć na stałe źródło dochodu bez konieczności wkładu pracy własnej. To właśnie z tego powodu udostępnianie nieużytków rolnych lub niezagospodarowanych działek pod dzierżawę staje się coraz bardziej opłacalnym interesem. Od czego jednak zależy kwota, jaką właściciel gruntu będzie mógł uzyskać od inwestora? Oczywiście od spełnienia wszystkich bądź większości wymagań tego drugiego. Potencjał inwestycyjny gruntu mogą podnieść takie czynniki jak pożądane ukształtowanie terenu, brak naturalnych bądź konstrukcyjnych przesłon oraz uregulowany status prawny działki.

Trzeba pamiętać, że im więcej środków własnych inwestor będzie zmuszony przeznaczyć na przystosowanie dzierżawionego gruntu do własnych celów, tym mniejszą wartość inwestycyjną będzie przedstawiała dla niego konkretna działka.

Obecne trendy rynkowe wskazują, że właściciel dzierżawiący grunty pod fotowoltaikę może liczyć na kwotę od 8 000 do 10 000 zł za hektar powierzchni w skali roku. Po przeliczeniu, okazuje się, że miesięczny stały dochód z tytułu dzierżawy to ok. 833 zł/ha. Z tego rachunku jasno wynika zatem, że im większa powierzchnia gruntu, tym wyższy dochód. Zdarza się jednak, że mniejsze działki dzierżawione są za wyższe kwoty niż te większe. Związane jest to oczywiście z indywidualnymi uwarunkowaniami terenu oraz z tym czy właściciel gruntu przyjmie załatwienie wszystkich kwestii publiczno-prawnych na siebie, czy pozostawi je w gestii inwestora.

Jak bezpiecznie wydzierżawić działkę pod fotowoltaikę?

Nawet jeżeli firma działająca w branży fotowoltaicznej, która planuje dzierżawę gruntu pod budowę farmy zaproponuje właścicielowi działki bardzo atrakcyjną ofertę cenową, nie powinien on pochopnie podpisywać umowy. Istnieje bowiem wiele pułapek, których konsekwencje mogą okazać się niezwykle negatywne dla interesów właściciela gruntu. Zanim zdecyduje się on na dopełnienie formalności z potencjalnym inwestorem, powinien uprzednio zasięgnąć porady prawnej w zakresie sporządzenia umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę. Zazwyczaj to przedstawiciel inwestora pojawia się z gotowym już dokumentem u właściciela działki.

W najlepszym interesie właściciela gruntu leży to, aby przed podpisaniem umowy skonsultował on jej brzmienie z prawnikiem. Zwykle umowy na dzierżawę gruntów zawierane są na okres 29 lat. Jeżeli zapisy w porozumieniu będą niekorzystne dla właściciela działki, jego problemy z dzierżawcą mogą się zatem przenieść kolejne pokolenia.

Jakie zapisy w umowie o dzierżawę powinny podlegać szczególnej kontroli ze strony właściciela gruntów? Należą do nich przede wszystkim:

kwestie związane z zabezpieczeniem wykonania umowy – mając na uwadze fakt, że to prawnicy inwestora sporządzają najczęściej umowę dzierżawy, będą oni mieli na celu przede wszystkim zapewnienie, jak największych korzyści z inwestycji swojemu klientowi. Właściciel gruntu powinien zatem zwrócić uwagę na kwestię swobodnego przenoszenia przez inwestora prawa do dzierżawy na inne podmioty. Niezwykle istotna jest tu zatem kwestia zabezpieczenia należytego wykonania umowy przez inwestora;

aspekty odnoszące się do kar umownych – dobrą formą zabezpieczenia interesów właściciela dzierżawionego gruntu jest ustalenie w umowie kar finansowych, które musiałby ponieść inwestor w przypadku niedopełnienia obowiązków względem właściciela gruntu (np. opóźnienia w zapłacie czynszu). Aspekt ten jest niezwykle istotny, gdyż zwykle w umowach to inwestorzy zabezpieczają swoje interesy za pomocą kar pieniężnych;

zabezpieczenia właściciela gruntów – może się zdarzyć, że przez lata dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę, inwestor będzie rażąco naruszał postanowienia umowy lub na przykład bez podania przyczyny będzie się starał wycofać z inwestycji. Na takie ewentualności warto się przygotować i poprosić przedstawiciela firmy planujące założenie farmy fotowoltaicznej o wskazanie w umowie zabezpieczeń na korzyść właściciela gruntu (weksel, kaucja, egzekucja należności od inwestora);

charakterystyka przedmiotu dzierżawy – jedną z niezwykle ważnych kwestii w umowie na dzierżawę gruntu pod fotowoltaikę jest dokładne sprecyzowanie przedmiotu umowy. Chodzi tu wytyczenie granic działki, na której inwestor ma prawo montować instalacje. Zdarza się bowiem, że firmy budujące farmy fotowoltaiczne korzystając luk w umowie, przekraczają w swojej inwestycji granice dzierżawionej im działki;

obowiązki inwestora – oczywistym jest, że skoro umowa dzierżawy sporządzana jest z ramienia inwestora, to będzie on dążył do możliwie daleko posuniętego okrojenia swoich obowiązków względem właściciela gruntu. Nie zawsze ma to na celu próbę oszustwa czy nierzetelności, ale wynika ze zwykłej wygody. Osoba oddająca swoje grunty w dzierżawę powinna zatem z uważnością przyjrzeć się wyłuszczonym w umowie obowiązkom inwestora, szczególnie tym, dotyczącym kwestii finansowego zabezpieczenia właściciela gruntów.

Czy warto wydzierżawić działkę pod instalację fotowoltaiczną?

Fotowoltaika na gruncie zyskuje na popularności, szczególnie wśród inwestorów planujących w jej zakresie duże przedsięwzięcia. Farmy fotowoltaiczne stanowią coraz bardziej intratne źródło dochodu i wszystko wskazuje na to, że trend ten będzie się rozwijał. Osoby posiadające grunty, które mogłyby spełniać wymagania firm inwestujących w wielkopowierzchniowe farmy słoneczne czeka zatem szansa na zapewnienie sobie stałego, dodatkowego dochodu, który w zależności od cech indywidualnych działki może wynosić nawet kilka tysięcy złotych miesięcznie. Dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę, jak każde tego typu przedsięwzięcie, wymaga jednak poświęcenia należytej uwagi, szczególnie na etapie sporządzania umowy pomiędzy właścicielem gruntu i jego przyszłym dzierżawcą. Przy odpowiednim zabezpieczeniu warunków inwestycji dla obu stron, farma fotowoltaiczna ma szansę działać z pożytkiem zarówno dla dzierżawcy, jak i posiadacza działki.

Najnowsze aktualności / recenzje

Dodaj komentarz