Dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę – czy warto?

3.42 /5
(Ocen: 151)

Coraz więcej inwestorów prywatnych, jak i przedsiębiorców decyduje się na pozyskiwanie “zielonej energii” za pomocą mikroelektrowni słonecznych. Niekiedy dążenia te idą dalej i firmy planują przedsięwzięcia polegające na uruchomieniu farm fotowoltaicznych na gruncie. Co jednak w przypadku, w którym inwestor nie posiada odpowiedniej do tego celu działki? Wówczas z pomocą przychodzi dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę. Najczęściej oferty pochodzą od rolników, którzy decydują się w ten sposób zagospodarować nieużytki rolne. Czy jest to dla nich opłacalne przedsięwzięcie?

Dlaczego farmy fotowoltaiczne cieszą się popularnością?

Fotowoltaika dla inwestora prywatnego ma zwykle na celu pokrycie zapotrzebowania jego gospodarstwa domowego na energię elektryczną. Takie instalacje nie przekraczają zazwyczaj 50 kWp mocy, gdyż są ograniczone choćby powierzchnią, jaką dysponuje inwestor. Coraz bardziej popularne staje się jednak produkowanie “zielonej” energii na szerszą skalę i przekazywanie jej do sieci energetycznej. Celem zorganizowania takiego przedsięwzięcia konieczne jest uruchomienie farmy fotowoltaicznej, w ramach której panele fotowoltaiczne będą instalowane na gruncie. Produkowana w takich kompleksach fotowoltaicznych energia sprzedawana jest przez inwestorów do sieci i dalej dystrybuowana do indywidualnych odbiorców. To opłacalny sposób na biznes, czego dowodzi rosnąca liczba wielkoobszarowych instalacji PV – zobaczcie nasz ranking największych farm fotowoltaicznych w Polsce i przekonajcie się, kto i w jak duże farmy zdecydował się zainwestować.

Odpowiednio skonfigurowana farma, która charakteryzuje się sprzyjającym położeniem pod kątem nasłonecznienia, jest w stanie przynieść inwestorowi spory zysk. To, co tak naprawdę należy do jego obowiązków w tym przedsięwzięciu, to kontrola nad prawidłowym funkcjonowaniem systemu, konserwacja paneli oraz usuwanie ewentualnych usterek. Na farmach fotowoltaicznych coraz częściej instalowana jest także fotowoltaika na trackerach pozwalająca na dodatkowe zwiększenie uzysku energetycznego. Zarobkowe wykorzystywanie “zielonej energii” staje się więc coraz bardziej popularne, a jedynym problem inwestorów staje się z czasem deficyt gruntów pod budowę kolejnych farm. Tu powstaje szansa do zarobku dla właścicieli niezagospodarowanych działek lub nieużytków rolnych. Inwestorzy jednak zainteresują dzierżawą takiej ziemi tylko w przypadku, w którym będzie ona spełniała określone warunki.

Jaka działka nadaje się pod fotowoltaikę?

Farmy fotowoltaiczne buduje się na niezalesionych, otwartych terenach z możliwie najlepszym dostępem do światła i jak najwyższym stopniem średniego rocznego nasłonecznienia. Dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę musi zatem opierać się o konkretne wymagania, jakie inwestor stawia przed właścicielem działki. Do najczęściej wymienianych warunków, które musi spełniać grunt dzierżawiony pod farmy fotowoltaiczne należą:

w przypadku gruntów rolnych wymagana klasa ziemi to IV, V lub VI,
dopuszczane są także nieużytki, ale nieporośnięte krzewami, drzewami lub innymi naturalnymi przeszkodami,
brak planu zagospodarowania przestrzennego lub wpis do planu o przeznaczeniu gruntu pod zabudowę fotowoltaiczną,
działka nie może leżeć na terenie parku krajobrazowego, rezerwatu, obszaru Natura 2000,
grunt nie może znajdować się na terenach zalewowych i narażonych na powodzie i podtopienia,
powierzchnia działki nie powinna być mniejsza niż 2 ha,
bliskość punktu SN (linii średniego napięcia) lub GPZ (Głównego Punktu Zasilającego) stanowi o dodatkowej atrakcyjności działki w ocenie inwestora.

Oczywiście, w zależności od wymagań stawianych przez firmę planującą inwestycję fotowoltaiczną, warunki stawiane dzierżawionym gruntowi mogą się różnić. Jeżeli działka jest świetnie położna, ale jej powierzchnia nie przekracza 2 ha, to jej właściciel nadal może liczyć na rentowną dzierżawę. Wszystko zależy od indywidualnych preferencji inwestora. Trzeba jednak pamiętać, że im więcej spełnionych warunków, tym większa szansa na uzyskanie satysfakcjonującej kwoty za dzierżawę terenu.

Warto zatem w miarę możliwości przygotować grunt wg wskazanych wyżej wytycznych, zanim udostępni się go do oceny potencjalnym inwestorom. Uregulowanie stanu prawnego działki oraz aspektów związanych z planem zagospodarowania przestrzennego należą wręcz w takiej sytuacji do konieczności.

Dzierżawa działki pod farmę fotowoltaiczną – jakiej działki szukać?

Dochód pasywny to sposób zarobkowania ceniony właściwie przez wszystkich inwestorów. Właściciel gruntu, któremu uda się wydzierżawić go pod zabudowę fotowoltaiczną, będzie mógł liczyć na stałe źródło dochodu bez konieczności wkładu pracy własnej. To właśnie z tego powodu udostępnianie nieużytków rolnych lub niezagospodarowanych działek pod dzierżawę staje się coraz bardziej opłacalnym interesem. Od czego jednak zależy kwota, jaką właściciel gruntu będzie mógł uzyskać od inwestora? Oczywiście od spełnienia wszystkich bądź większości wymagań tego drugiego. Potencjał inwestycyjny gruntu mogą podnieść takie czynniki jak pożądane ukształtowanie terenu, brak naturalnych bądź konstrukcyjnych przesłon oraz uregulowany status prawny działki.

Trzeba pamiętać, że im więcej środków własnych inwestor będzie zmuszony przeznaczyć na przystosowanie dzierżawionego gruntu do własnych celów, tym mniejszą wartość inwestycyjną będzie przedstawiała dla niego konkretna działka.

Obecne trendy rynkowe wskazują, że właściciel dzierżawiący grunty pod fotowoltaikę może liczyć na kwotę od 8 000 do 10 000 zł za hektar powierzchni w skali roku. Po przeliczeniu, okazuje się, że miesięczny stały dochód z tytułu dzierżawy to ok. 833 zł/ha. Z tego rachunku jasno wynika zatem, że im większa powierzchnia gruntu, tym wyższy dochód. Zdarza się jednak, że mniejsze działki dzierżawione są za wyższe kwoty niż te większe. Związane jest to oczywiście z indywidualnymi uwarunkowaniami terenu oraz z tym czy właściciel gruntu przyjmie załatwienie wszystkich kwestii publiczno-prawnych na siebie, czy pozostawi je w gestii inwestora.

Jak bezpiecznie wydzierżawić działkę pod fotowoltaikę?

Nawet jeżeli firma działająca w branży fotowoltaicznej, która planuje dzierżawę gruntu pod budowę farmy zaproponuje właścicielowi działki bardzo atrakcyjną ofertę cenową, nie powinien on pochopnie podpisywać umowy. Istnieje bowiem wiele pułapek, których konsekwencje mogą okazać się niezwykle negatywne dla interesów właściciela gruntu. Zanim zdecyduje się on na dopełnienie formalności z potencjalnym inwestorem, powinien uprzednio zasięgnąć porady prawnej w zakresie sporządzenia umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę. Zazwyczaj to przedstawiciel inwestora pojawia się z gotowym już dokumentem u właściciela działki.

W najlepszym interesie właściciela gruntu leży to, aby przed podpisaniem umowy skonsultował on jej brzmienie z prawnikiem. Zwykle umowy na dzierżawę gruntów zawierane są na okres 29 lat. Jeżeli zapisy w porozumieniu będą niekorzystne dla właściciela działki, jego problemy z dzierżawcą mogą się zatem przenieść kolejne pokolenia.

Jakie zapisy w umowie o dzierżawę powinny podlegać szczególnej kontroli ze strony właściciela gruntów? Należą do nich przede wszystkim:

kwestie związane z zabezpieczeniem wykonania umowy – mając na uwadze fakt, że to prawnicy inwestora sporządzają najczęściej umowę dzierżawy, będą oni mieli na celu przede wszystkim zapewnienie, jak największych korzyści z inwestycji swojemu klientowi. Właściciel gruntu powinien zatem zwrócić uwagę na kwestię swobodnego przenoszenia przez inwestora prawa do dzierżawy na inne podmioty. Niezwykle istotna jest tu zatem kwestia zabezpieczenia należytego wykonania umowy przez inwestora;

aspekty odnoszące się do kar umownych – dobrą formą zabezpieczenia interesów właściciela dzierżawionego gruntu jest ustalenie w umowie kar finansowych, które musiałby ponieść inwestor w przypadku niedopełnienia obowiązków względem właściciela gruntu (np. opóźnienia w zapłacie czynszu). Aspekt ten jest niezwykle istotny, gdyż zwykle w umowach to inwestorzy zabezpieczają swoje interesy za pomocą kar pieniężnych;

zabezpieczenia właściciela gruntów – może się zdarzyć, że przez lata dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę, inwestor będzie rażąco naruszał postanowienia umowy lub na przykład bez podania przyczyny będzie się starał wycofać z inwestycji. Na takie ewentualności warto się przygotować i poprosić przedstawiciela firmy planujące założenie farmy fotowoltaicznej o wskazanie w umowie zabezpieczeń na korzyść właściciela gruntu (weksel, kaucja, egzekucja należności od inwestora);

charakterystyka przedmiotu dzierżawy – jedną z niezwykle ważnych kwestii w umowie na dzierżawę gruntu pod fotowoltaikę jest dokładne sprecyzowanie przedmiotu umowy. Chodzi tu wytyczenie granic działki, na której inwestor ma prawo montować instalacje. Zdarza się bowiem, że firmy budujące farmy fotowoltaiczne korzystając luk w umowie, przekraczają w swojej inwestycji granice dzierżawionej im działki;

obowiązki inwestora – oczywistym jest, że skoro umowa dzierżawy sporządzana jest z ramienia inwestora, to będzie on dążył do możliwie daleko posuniętego okrojenia swoich obowiązków względem właściciela gruntu. Nie zawsze ma to na celu próbę oszustwa czy nierzetelności, ale wynika ze zwykłej wygody. Osoba oddająca swoje grunty w dzierżawę powinna zatem z uważnością przyjrzeć się wyłuszczonym w umowie obowiązkom inwestora, szczególnie tym, dotyczącym kwestii finansowego zabezpieczenia właściciela gruntów.

W przypadku dzierżawy gruntu pod farmy fotowoltaiczne bardzo ważna jest też rzetelność samego dewelopera. Jeśli chcecie wiedzieć, jacy wykonawcy są dostępni na rynku, sprawdźcie nasz ranking deweloperów farm fotowoltaicznych!

Dzierżawa działki pod instalację fotowoltaiczną – warto?

Fotowoltaika na gruncie zyskuje na popularności, szczególnie wśród inwestorów planujących w jej zakresie duże przedsięwzięcia. Farmy fotowoltaiczne stanowią coraz bardziej intratne źródło dochodu i wszystko wskazuje na to, że trend ten będzie się rozwijał. Osoby posiadające grunty, które mogłyby spełniać wymagania firm inwestujących w wielkopowierzchniowe farmy słoneczne czeka zatem szansa na zapewnienie sobie stałego, dodatkowego dochodu, który w zależności od cech indywidualnych działki może wynosić nawet kilka tysięcy złotych miesięcznie. Dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę, jak każde tego typu przedsięwzięcie, wymaga jednak poświęcenia należytej uwagi, szczególnie na etapie sporządzania umowy pomiędzy właścicielem gruntu i jego przyszłym dzierżawcą. Przy odpowiednim zabezpieczeniu warunków inwestycji dla obu stron, farma fotowoltaiczna ma szansę działać z pożytkiem zarówno dla dzierżawcy, jak i posiadacza działki.

Informacje o autorze

Marta Kazimierska

Specjalistka digital marketingu i zagadnień z dziedziny UX oraz SXO, znajdująca się na liście TOP 100 kobiet polskiej branży SEO. Zaangażowana w analizowanie wiedzy przedsiębiorców na temat znaczenia poszczególnych narzędzi marketingowych w osiąganiu sukcesu biznesowego. Szczególnie zainteresowana badaniem poziomu samoświadomości ekonomicznej Polaków. Entuzjastka propagowania rozwiązań z dziedziny energii odnawialnej i dbałości o środowisko naturalne.

Dodaj komentarz
guest
17 komentarzy
Najnowsze
Najstarsze Najpopularniejsze
Inline Feedbacks
View all comments
Krzysztof
Krzysztof
2 lipca 2021 12:43

Wszyscy fascynują się tym że znalazł się ktoś kto chce wydzierżawić teren pod farmę. Wizje w jakach zysków luksusowe samochody i.t.d Każdy kto podpisał umowę o dzierżawie dopiero się obudzi i przestraszy jak umowa z najemcą się skończy. Umowy są w taki sposób skonstruowane że jeżeli Sp zbankrutuje albo na ten poczet nabierze kredytów i przejmie to bank to wydzierżawiający dołoży do tego interesu. Firmy prowadzące taki interes są tylko i wyłącznie nastawione na interes w jedną stronę. Osoba która wydzierżawi grunt musi się zastanowić co będzie kiedy nie będzie miał kto sprzątnąć farmy jaki będzie koszt utylizacji. Obawiam się że koszty mogą być na poziomie 10 letniego czynszu dzierżawnego. Właśnie ten dylemat pojawił się w jednym z krajów Europejskich. Owszem dzierżawa tak ale tylko na normalnych partnerskich warunkach. Bez podziału działki, bez użyczenia nieodpłatnego na cele przesyłu i przejazdu przez teren nie objęty dzierżawą wchodzący w skład działki. Ubezpieczenie na wypadek kiedy firma nie dotrzyma warunków umowy.

ALBERT
ALBERT
3 września 2021 13:34
Odpowiedz do:  Krzysztof

Jak jestes malo rozgarniety i podpisujesz cos bez kpnsultacni z prawnikiem to pretensje do siebie. Taki to polski mental, JA WIEM NAJLEPIEJ a jak sie cos popsuje to OSZUKUJO. Szkoda slow na takich gosci jak Ty

Marek
Marek
24 maja 2021 21:21

Mam 3 ha działkę, którą planuję wydzierżawić pod instalację fotowoltaiczną.
Od około 2 miesięcy jestem w dialogu z firmą PCWO ENERGY.
Działka została zakwalifikowana pomimo tego, że jest na terenie natura 2000 i na terenie zalewowym.
Czy te okoliczności nie dyskwalifikują działki?
Poza tym sen z powiek spędza mi myśl o scenariuszu, w którym po kilkunastu latach użytkownik instalacji traci płynność, nie płaci dzierżawy lub upada i pozostawia instalację do utylizacji lub przed końcem umowy sprzedaje firmę słupowi żeby uniknąć kosztów utylizacji.
Czy są jakieś sposoby zabezpieczenia się przed takimi scenariuszami?

Mieczysław
Mieczysław
26 lipca 2021 10:07
Odpowiedz do:  Marek

Uważaj na firmę , oni rezerwacją blokują działke nawet na 29 lat , proponowana cena z chwilą uruchomienia elektrowni czyli nie wiadomo kiedy , rewaloryzacja po wybudowaniu , może braknąc nawet na lizaka

wieslaw
wieslaw
29 sierpnia 2021 12:55
Odpowiedz do:  Marek

I jak Panie Marku jak daleko Pan jest w rozmowach z firma PCWO ENERGY ?
od paru tygodni jestem tez w kontakcie z firma,!!

Arek
Arek
1 września 2021 13:45
Odpowiedz do:  Marek

Również zetknąłem się z PCWO Energy odnośnie dzierżawy działki. Mam podobne obawy co do warunków dzierżawy i podpisania umowy jak Pan. Czy jest możliwy kontakt z Panem w omawianym zagadnieniu? W przypadku pozytywnej odpowiedzi na ninijszym forum, znajdziemy metodę kontaktu bez ujawniania danych osobowych na forum.

Roman
Roman
17 maja 2021 11:32

Cześć. Posiadam działkę i z chęcią postawiłbym na niej Farmę Foto. Interesuje mnie aspekt samej klasy gruntów ponieważ na działce mam 3 różne IV i V ale również niski procent IIIb czy to jest problem? Czy można stawiać na takiej działce? Jak to ugryźć? Z góry dziękuję Roman.

Arek
Arek
25 marca 2021 13:25

Chętnie bym wydzierżawił działkę.

Rafał
Rafał
3 lutego 2021 13:22

Bardzo dobrze Pan mysli Panie Rafale, to bede pieniądze umoczone, chyba że, sam pan wybuduje na kupionej działce farme o wartosci około 3mln zł. Zaden inwestor nie wydzierżawi od kogoś działki kto nie jest właścicielem od minimumm 5 lat.Według prawa działke dzierżawić można dopiero po 5 latach od zakupu działki. Dobra firma zajmująca sie inwestycjami PV opłaca wszystkie podatki związane z inwestycja. Dodatkowo, co uważam za duży plus dla posiadacza działki, w przypadku zwłoki wynoszącej 3 miesiące na zapłacenie czynszu za dzierżawe, wydzierzawiajacy moze rozwiązać umowe i obciążyć nas kosztami za niewywiązanie sie z umowy (czego zaden inwestor by nie chciał), dlatego jak czytam na forum komentarze w stylu, ze inwestor nie bedzie płacił po kilku latach, to przedewszystki powinna zapalić sie czerwona kontrolka i powinnismy poszukac rzetelniejszej firmy. Taki zapis powinien byc, bo to daje pewnośc, ze inwestor bedzie wypłacalny, a wydzierżawiający ma spokojna głowę. My tak działamy i płacimy od 9tys za 1ha. Jesli ktoś ma warunki, chęci i chce bez zadnych nieporozumien miec pewny dochód pasywny z firmą zajmującą sie tym od 15 lat to zapraszam do kontaktu […]

Komentarz edytowany przez Redakcję.

Agata
Agata
16 lutego 2021 09:53
Odpowiedz do:  Rafał

A co będzie z utylizacją/zdemontowaniem paneli jeśli w trakcie trwania dzierżawy spółka z o.o. upadnie?

Bartis
Bartis
2 maja 2021 01:00
Odpowiedz do:  Agata

Właściciel gruntu będzie miał problem bo typowego inwestora co to obchodzi?

Robert
Robert
3 marca 2021 08:49
Odpowiedz do:  Rafał

Dzień dobry. Jestem współwłaścicielem działki rolnej o powierzchni 10,5 ha. Wiosną chcemy podzielić działkę na 3 równe części. Czy od tego momentu mam czekać 5 lat z dzierżawą pod fotowoltaikę bo żaden inwestor nie będzie zainteresowany. Dodam, że współwłaścicielem ziemi jestem od 1994 roku.

Rafal M.
Rafal M.
23 marca 2021 13:12
Odpowiedz do:  Rafał

witam, jak się z wami można skontaktować?

Last edited 6 miesięcy temu by Rafal M.
Andrzej
Andrzej
17 czerwca 2021 13:06
Odpowiedz do:  Rafał

Dzień dobry
Spełniam warunki do realizacji dzierżawy pod inwestycje. 5ha ,obok mojej działki istnieje od kilku lat farma fotowoltaiczna.Proszę o kontakt

Rafał
Rafał
3 grudnia 2020 18:07

Witam Pani Marto
od jakiegoś czasu myślę o zakupie działki w celu dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną ale obawiam się, że źle ulokuje kapitał i kupie ziemie a na jakimś etapie okaże się, że nie może tam powstać farma bądź nikt nie zechce jej dzierżawić. Czy jest jakiś sposób żeby przed zakupem sprawdzić potencjalną nieruchomość ?? Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam.

marek
marek
22 lutego 2021 22:54
Odpowiedz do:  Rafał

proszę to zlecić rzetelnej firmie, rzeczoznawcy, albo dobremu pośrednikowi nieruchomości…. albo wszystkim podmiotom w jednym;) a rynek tak zwariował że po tym komentarzu na mail wpadnie kilka “propozycji” współpracy:) Miejcie oczy i uszy otwarte, nie wierzcie że dzierżawa to droga do zasiedzenia i pilnujcie swojego majątku solidnie ale i rozsądnie negocjując umowę.
Powodzenia i zapraszam do nas:)

ciekawy
ciekawy
3 marca 2021 08:53
Odpowiedz do:  marek

a do nas to znaczy do kogo???